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 资料：家乐福或将易主 零售业酝酿变局－ZT |
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资料：家乐福或将易主 零售业酝酿变局－ZT -- 游客 - (4640 Byte) 2007-5-26 周六, 11:09 (1190 reads) |
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作者：游客 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
作者：王华威
地产教父
巴瑞克叱咤风云的职业生涯足以说明其在美国房地产界的至尊地位。我们不能把他简单定义为传统意义上的大亨，因为他的出招有些不按常理，教父的称谓也许是最合适的了，一个做自己的生意却每一个举动都可以撼动整个“街区”的人物。
他，巴瑞克(Tom Barrack)，这个世界上最出色的房地产投资者，在美国的房地产市场上赚取了数十亿美元。而现在，他选择退出美国的房地产市场去海外寻找更大的机会，那些仍然在美国市场上为了已经十分微薄的利润而在拼杀的投资者又该如何选择呢？
巴瑞克驾驶着布满灰尘的雪佛莱Suburban轿车悠闲地在其位于加州圣塔芭芭拉附近1200英亩的山庄农场中穿行。巴瑞克山庄的左邻右舍分别是美国前总统罗纳德·里根的居所和著名流行歌手迈克尔·杰克逊的豪宅。庄园包括一个葡萄园、一块草场和一个小型牧场，巴瑞克驾驶轿车首先经过庄园内酒红色外墙的居所，然后，又迂回穿过饲养着60匹纯种马的马棚。即使行驶在这样一个梦幻般的庄园里，巴瑞克的脑海中也从来没有忘记关于房地产的一切。巴瑞克把轿车停在了他最喜爱的地方，一片青橙色百慕大草铺设的精美马球场地。这样的草地对于赛马的蹄子是最好的。坐在车中，巴瑞克若有所指地说道，“如果我和一群职业的马球选手进行马球比赛，我会感觉到非常的安全。但是当这个场地上比赛的人全部是业余选手的话，一些人甚至会在比赛中遇到生命危险。因为业余选手在骑上马的那一刻就只有贪婪而不冷静，他们会去追寻每个球，而不知道什么时候应该停下来。”当业余选手在场地上跌倒的时候，职业的选手也会因此被绊倒，巴瑞克继续意味深长地解释着，“这就是我为什么现在退出的原因。”其实，如果熟悉美国房地产市场的人就会明白他并不是真的在谈论马球比赛的心得，而是说出了对于目前美国房地产市场的真谛。
虽然巴瑞克是个业余马球选手，但是说到房地产投资和对市场的判断，他可能是这个星球上最为职业的行家里手了。无可争辩的事实是，巴瑞克目前手中掌管的超过250亿美元的房地产资产和相关业务,已经让他在地球上寻找不到任何对手。在他的资产中，包括亚洲的莱佛士连锁酒店、阿迦罕在意大利撒丁岛的度假胜地、美国最大的私有赌博公司—Colony Capital以及美国最大的私有房地产投资公司，等等。他的房地产投资公司从1990年开始,每年的回报率都不可思议地达到21%，在扣除各种费用后，公司返还给其投资者(主要是养老金和大学捐赠项目资金)的回报率在17%。巴瑞克和包括沙特阿拉伯的王子、德克萨斯的石油商人、加勒比的导演，甚至和美国公认的地产大亨唐纳德·特朗普等在内的形形色色的人打交道、做生意。巴瑞克的投资眼光独特到难以想象，他收购了素有日本的扬基体育场之称的福冈圆顶棒球场的原因是，他认为体育场屋顶所使用的可回收钛的价格至少不会低于他收购整座球场的价格。他收购纽约的广场酒店后再倒手，瞬间获得了1.6亿美元的利润。而收购伦敦的伦敦索威连锁饭店也让其赚取了高达2.7亿美元的利润。甚至连一向不可一世的唐纳德·特朗普都不得不承认:“巴瑞克确实对于未来有着不可思议的灵感。他对未来做出准确判断的能力是无人可及的。”
在房地产投资的社交领域内，巴瑞克是一位天皇巨星，但是在房地产以外的社交领域内几乎很少有人知道他。其中的很大一部分原因是巴瑞克从来没有经营过一家上市公司，或者想把自己的公司进行上市融资。但是，这并不能掩盖巴瑞克在地产投资领域无人企及的成绩。身价超过数十亿美元，40年的在地产界的摸爬滚打，使得巴瑞克已经成为了一个顶尖高手。这样一个在圈外曝光很少的人物，在“财富”杂志的多次邀请后，终于决定开口了。此次访问将首次公开巴瑞克对一系列问题的观点和看法，包括：他在里根执政时期作为内阁助理的经历、与里根政府司法部长 Edwin Meese卷入的纠纷、他有别常理的投资哲学,以及他对于美国房地产市场即将崩溃的担忧。
巴瑞克身上充满了无限的魅力。像一个敢做敢为的勇士，他在事业中快速地奔波，身高6英尺3英寸(约190厘米)，身型瘦长，但是有着惊人的爆发力和能量。巴瑞克乘坐着自己的 Gulfstream IV型飞机辗转于世界的每个角落。“如果他在同一个地方连续住三个晚上，他会疯掉的，”巴瑞克的Colony Capital公司旗下首席财务官Mark Hedstrom这样形容道。在夏天，巴瑞克都会名义上住在意大利的撒丁岛，但是每隔一两天他就飞往纽约、伦敦或者东京，并且在法国南部中世纪的曾经是 Grasse大主教的城堡中与家人共度周末。(巴瑞克有一个9岁的儿子和三个前次婚姻中留下的成人子女)。巴瑞克每天睡眠绝对不会超过4小时，而且他从来不带手表。“在他的世界里没有夜与昼的分别，”美国陆军上尉Tom Harrison说到，“他从来不认为世界上有时区的分别，他的时间是完全不固定的。”在闲暇的时候，巴瑞克会在加州的庄园打马球，他的球友是三个前阿根廷马球队的职业选手，他还会在夏威夷和50多个当地的男孩在海滩冲浪。
巴瑞克的投资方法就像他的人一样特立独行并且不可思议。他的方法绝对是一种原创的方式。如今，美国绝大多数叱咤风云的房地产投资大师都积极投身于房地产投资信托基金(REITs)领域。其中包括素有“坟墓上的舞者” 之称的Sam Zell以及美国最大综合物业类基金Vornado公司的Steve Roth。这些大师都在关注如何为自己所持有的物业寻找到每年可以为他们带来稳定的7%或8%年回报率的坚定租户支持。而巴瑞克却看不上REITs行业的区区七八个点的年回报率，他的野心是追求更大的，几乎是REITs回报率的2-3倍的回报。因此，为了达到这个目标，巴瑞克踏遍了世界的每个角落去寻找那些被其他投资者低估的物业，然后以低廉的价格收购过来进行改造，然后再转手卖出。巴瑞克在收购一个物业后通常会不超过5年就将物业再出售，而并非像 REITs那样注重长期持有。此外，对于那些收购手续比较复杂，或者牵涉到一定的政治敏感问题的物业，巴瑞克会更感兴趣。这些物业更能激发他的斗志。巴瑞克喜欢艰难坎坷的投资环境，因为这样的环境会把大多数竞争者吓跑，而只留下他，互相叫价的拍卖不属于巴瑞克。对于拍卖中获得的胜利，他曾经评论到，“当你出价高于其他8位世界上最精明的投资者而获得一个物业后，除了付出高价你得到了什么？这样的胜利有什么值得庆祝的呢？”
生活在优势上
如果说巴瑞克神奇的投资故事能够给普通投资者带来什么经验的话，那么就是,投资者永远应该选择那些他们具有自身优势的领域去投资。巴瑞克的职业生涯中所有投资举动都在一次又一次地验证着这个道理。
他的第一份工作是在美国前总统尼克松的私人律师Herb Kalmbach的事务所就职。但是巴瑞克并没有呆很长时间。当时公司的大客户美国最大的建筑商福陆公司(Fluor Corp.)需要一个志愿者在沙特阿拉伯逗留数月为他们进行一个合同的谈判。对于美国人，去沙特阿拉伯做志愿者并不能算是一件很好的差事。但是当谈判的事情与石油相关的时候，沙特阿拉伯就成为了中心，巴瑞克抓住了这个机会。
刚来到沙特阿拉伯，巴瑞克住在利雅得一个简陋的连用水管道都没有的房间。但是环境的艰难并没有让他萌生退意，他很快发现成为一位能将美国德州狂妄自大的承包商与穿长袍的沙特阿拉伯酋长联系在一起进行谈判的律师是非常有价值的。所以在福陆公司的任务结束后，巴瑞克继续留在沙特阿拉伯并开始为两个年轻的王子打理业务(因为国外的公司如果要得到沙特阿拉伯的合同必须要得到皇室的赞助)，巴瑞克学习了阿拉伯语言并且让自己融入当地的社会习俗当中。
充满机会的土地
在沙特阿拉伯的经历是巴瑞克神话般职业生涯的第一部分。1976年，他回到了美国受雇于Lonnie Dunn在加州的工业和写字楼停车场开发公司，在这里巴瑞克学会了如何看建筑图纸；如何区别写字楼与仓储物业的建造成本；计算每英尺土地应该付出的价格等与房地产相关的技能。当Lonnie Dunn在1980年将该公司出售的时候，巴瑞克还坚持运作了这个公司长达两年。此后，巴瑞克又从事了一段时间的投资银行业务，最后他被美国的亿万富翁鲍勃巴斯(Bob Bass)招至靡下专门从事房地产投资的相关业务。巴瑞克房地产神话的开始于1987年10月19日，因美国股市崩盘而被称为“黑色星期一”的日子。当时，巴瑞克与另一个地产投资人已经计划好收购Allegis公司旗下的威斯汀(Westin)连锁酒店。在黑色星期一，Allegis公司的股价暴跌了 30%。巴瑞克认为时机已到，于是出人意料的向Allegis提出了13亿美元的收购价格，但是这个价格只保留一天，如果Allegis的董事会拖沓一天，巴瑞克警告该价格就减少2500万美元。一边是股票连连下跌的压力，一边是巴瑞克咄咄逼人的出价，为了得到一个相对高的价格，Allegis公司终于同意了这笔交易。收购后，巴瑞克和David Bonderman把连锁酒店中的大部分物业转手给日本合作伙伴，只花费了2.5亿美元保留了其中的广场酒店。不久后，他们又将这个物业以4.1亿美元转手给特朗普。
在储蓄和贷款危机中攫取利润
巴瑞克资本积累最快的时期，是在美国社会遇到储蓄与贷款危机的时候。在上世纪80年代末，他劝说老板巴斯收购了美国储蓄银行(American Savings)的被政府接管的大量不良贷款资产。巴斯为此付出了10亿美元的收购价格，但是比这些不良资产票面价格的一半还要低。然后，巴斯和巴瑞克将这些不良资产再卖回给这些债务的最初债权人，从而获得了4亿美元的利润。这只是巴瑞克在储蓄贷款危机中攫取利润的开始，他一直深信其中蕴藏的机会要远远大于此。“他不停地在向我念叨：‘政府将最终接管这些不良贷款资产，’”巴斯的一个合伙人Bill Rogers回忆到，“他一直建议我们募集足够的资金准备从政府手中收购这些不良资产。”在1990年，巴瑞克成立了自己的Colony Capital公司，这也是美国第一个关注收购储蓄贷款不良资产债务的私人基金公司。在Bill Rogers的帮助下，巴瑞克先是从巴斯和美国通用资本公司那里融来了大量资金，接着又从保险大王艾利布洛德(Eli Broad)、美林、乐金集团、以及洛克菲勒(台湾)那里融得大量资金。
巴瑞克对于时机的把握非常准确。在他的公司组建并且资金到位以后，刚好是新成立的Resolution信托公司急于剥离其价值3500亿美元不良贷款的时候。而且这些不良贷款中大多数是用房地产项目来抵押的。巴瑞克在1991年轻松地签署了第一张10亿美元支票把Resolution信托公司旗下的所有不良贷款资产收入囊中。这是巴瑞克自己公司进行的第一笔大型不良资产收购。在接下来的4年中，巴瑞克一个接一个地在不良资产市场上搜刮着。他手中的不良资产甚至超过美国储蓄银行。握有大量的以房地产项目做抵押的不良贷款，巴瑞克丝毫不担心无法套现。那些想要赎回自己物业的业主会主动找到巴瑞克偿还贷款购回物业。对于那些不容易出售的不良贷款，巴瑞克把它们打包以按揭证券的形式在公共市场上兜售。当美国的房地产市场开始复苏后，大量新成立的REITs公司对于巴瑞克手中的以写字楼和购物中心为抵押的不良资产都垂涎欲滴，因此，到1995年，巴瑞克已经从他收购的不良贷款中赚取了25亿美元的利润。
最好和最坏的市场
今天，巴瑞克看到了美国房地产市场的泡沫已经膨胀到科技泡沫那样快要崩溃的边缘。他抱怨有太多的资金进入房地产市场来追逐很有限的利润。对冲基金、私募基金和家缠万贯的投资者都在追逐同样的物业并且把价格抬高。“这些投资者蜂拥而入已经让房地产价格高到了极限。现在高质量物业的回报率只有区区5%-6%，已和美国的债券回报率持平，”巴瑞克感叹，这也太低了！巴瑞克已经看到地产泡沫在不久以后就要破裂。而他认为，促使地产泡沫破裂的催化剂几乎没有人会想到。巴瑞克认为，建筑材料价格和人力成本的不合理提高将导致泡沫破裂。“在过去的9个月中，建筑成本已经上升30%，”巴瑞克说道。其中的原因是什么呢？首先，由于过度开发造成的人力和建筑材料的短缺。其次，国际石油价格的增长将导致其他一些房地产开发过程中的材料的价格上涨。
巴瑞克认为，目前房地产投资者更大的机会应该是在欧洲和亚洲。在欧洲，一些很好的房地产投资机会仍然具有很高的政治敏感度或者为一些有特权的投资者所保留，而不像美国任何人只要有足够的资金就可以进入市场投机。而亚洲由于整体经济的繁荣发展，房地产市场前景相当不错。巴瑞克在撒丁岛Costa Smeralda收购的旅游胜地就是一个很好的例子。巴瑞克在亚洲通过政治公关拿下了更大一笔生意，以10亿美元的价格收购了新加坡的莱佛士酒店。为了收购该酒店，巴瑞克花费了整整9年时间来游说酒店的股东和新加坡政府将酒店出售。
巴瑞克叱咤风云的职业生涯足以说明他在美国房地产界的地位。我们不能把他定义为传统意义上的大亨，因为他的出招有些不按常理。和政客的交道可能也搬不上台面。教父的称谓也许是再合适不过的了。一个做自己的生意却每个举动都可以撼动整个“街区”的人物。
作者：游客 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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