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平安证券：房地产市场刚性需求仍很强大推荐4股

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平安证券：房地产市场刚性需求仍很强大推荐4股 -- EIC - (5050 Byte) 2008-5-09 周五, 06:08 (1645 reads)

EIC

头衔: 海归中将
声望: 讲师

加入时间: 2005/08/04
文章: 1255

海归分: 421989

标题: 上海证券报：地方政府“救市”或化解房地产调控 (395 reads) 时间: 2008-5-09 周五, 06:09

作者：EIC 在谈股论金发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

由于房地产业与地方政府利益攸关，地方政府最不愿意看到房价下跌。中央房地产调控政策刚刚导致部分城市的房价步入调整，一些地方政府就开始采取措施予以化解。

　　据报道，今年一季度，沈阳市房地产景气指数下降了52个点，为历史之最，而石家庄市房价虽然涨幅很大，但是交易量却急剧萎缩。在此背景下，两城市政府开始出手减税。规定，“普通住宅”可享受1.5%的优惠契税税率，而非普通住宅则根据其所处地段、价格累加，最高税率达4%。这项政策对楼市需求的刺激作用，不言而喻。

　　与此同时，5月6日，河北省建设厅宣布，河北省将建立住房公积金中心与房地产开发企业合作的贷款合作机制；将住房公积金贷款上限从30万元提高到40万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。此举不但会刺激当地购房需求，在信贷收紧的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。

　　众所周知，开发商捂盘惜售或囤积房源的底气主要源于两点：一是资金支持，二是房价上涨预期对购房者的吸引力。地方政府部门出台的诸如减税这样的措施，轻而易举地就解除了开发商的部分后顾之忧，给房价建立了一个强大支撑。这种做法的负面影响是非常大的：

　　其一，它可能使中央部署的房地产调控政策被化解。鉴于房价上涨对通货膨胀的推动作用，在房价持续数年快速上涨，使得住房这一民生问题恶化的情况下，加强对房地产市场的调控已成为政府的首要选择。这次，中央的房地产调控政策力度是空前的，也是自2005年对房地产调控以来效果最显著的一年。倘若此次宏观调控政策被化解，不仅可能打破中央的整体部署，还将损害到政府的公信力，并加大以后挤压高房价泡沫的成本、风险和难度。

　　显然，一些地方在房地产调控刚刚显出效果迹象，尚且真正步入调整的时候，就迫不及待地出手“救市”，给市场发出的信息是明白无误的，政府不希望房价下跌，这对中央调控政策的消解作用是显而易见的。

　　其二，它将以政府的干预之手取代房地产市场自身的价格调节作用，使房价的走势发生扭曲，无法反映真实的供求关系，可能使市场的价格发现功能遭到破坏，给房地产市场的发展带来更大的困惑。由于房价持续上涨，对未来的空间透支严重，即使没有宏观调控政策，房价也有内在的调整要求。如果人为阻碍这种调整，有可能使房地产市场因错失一次调整良机而陷入更严重的泡沫之中。

　　以深圳市为例，尽管其房价已经开始调整，且调整幅度全国居首，但是，仅2007年上半年，深圳市的房价涨幅就超过了50%，目前的调整远未到位。而这一观点基本上是现在业内的共识。就国内现状而言，发起这次调整的是大型开发商，他们出于对行业的警觉自发降价，以求加速现金回流，应对可能出现的风险，并由此引发中小开发商的跟风。而目前，一些地方的大型开发商也仅仅是刚刚采取降价措施，地方政府就草草出台支持性措施，帮助开发商解决资金问题，强化房价下跌空间有限的预期，就可能提前终止房价的调整。

　　作为房地产市场中的最大利益主体之一和最大的受益者之一，地方政府不希望房价下跌，以确保财政收入的态度是众所周知的。尤其是在换届工作刚完成不久，新官上任的政绩冲动最强烈的时候，地方政府无不希望房地产市场能保持足够的繁荣，使“土地财政”得以维持。问题在于，房价有其自身的运行规律，行政干预只能延缓调整的时间却不能消除调整。事实上，也正是由于认识到了房价有内在的调整需求，去年的房贷新政才起了立竿见影的效果。这正是行政调控与市场自身运行规律合二为一的结果。

　　政策干预应顺势而为。此次房地产调整，中央再三强调建立问责机制，对那些拒不执行宏观调控政策的官员将予以严厉问责。在个别地方政府跃跃欲试，试图化解调控政策的时候，应该举起问责之剑了。

作者：EIC 在谈股论金发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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