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提上来：人民币升值中的投资体会。。。。

jlink
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头衔: 海归准将
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性别: 性别:男

加入时间: 2004/02/22
文章: 1048
来自: Shenzhen
海归分: 106229

标题: 提上来：人民币升值中的投资体会。。。。 (3607 reads) 时间: 2008-6-10 周二, 17:13

作者：jlink 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

2003年回国后，我和周围几个朋友谈的最多的就是房地产。也有玩股票的，但我本人觉得股票太花时间，精力，而且不好把握，于是多把心思放在房产投资。
首先，在海归群中我观察到一个比较有趣的现象：结了婚的海归，大多都倾向于买房，而那些没结婚，还在哪儿晃的几个哥们，或太太不在身边的，则往往“以享受生活”为第一要旨，很少买房安家的。但也有些例外。我的结论是“一个没有安全感的太太是财富稳定增值的前提和保障”。
在人民币增值的大前提下，海归（这里指有绿卡，国外身份的那一群）懵懵懂懂之中，其实得了个大大的便宜：他们可以用美元，或日元来买房。人民币今天的房贷利率是7.83% （with discount, 你可能能拿到低一点），而跑到任何一家香港银行、或外资银行，你可以拿到4.5-4.75%： 3.3%的利差. 那日元就更低了，据说可以到3%的利率。但考虑到大多数海归还是美归，不一定拿日元，所以在汇率风险考虑下，还是以美金，或港币来按揭稳妥些。我不知道今天美国的equity loan, or equty line of credit 的利率是多数，但一定也高不了。如阁下在国内搞不到贷款，可以cash equipty loan然后转成人民币还贷也是个不错的办法。
3.3%的利差，只是你好消息的开始。记得还有个人民币对美金的升值啊。 JLINK以前是个人民币贬值派，但这几年形势比人强，潜移默化中成了坚定的做多一族。我的预期人民币应该还有的升啦。 1：5是我的3-4年预测。如果，还是街头智慧的每年5%的预期，那么，光利差加升值就是相当稳妥的8%。买了物业，转手把它放租，大多数人可以租到3-4%的租金回报率。my next door 是个2007年5月年的“一手业主”在罗湖最高峰前买下个放租盘，她的回报率居然是8%。(这个女人不简单。）好吧，就算是3%，那总体回报也已经是11-12%。。。。。而且这里还没有考虑物业的增值吧。我不知道，怎么把物业增值部分加上去。。。特别是在今天地产一片愁云密布的大环境下。我是属于看多派，在城市化的大背景下，每年一两百万新移民.我94来深圳是，那时是3百万， 98年离开时是600万，比香港正好差一百万。今天是一千四百万哪！这人总要来，总有10%发财成暴发户，而他们总要买房。所以，我给房产（上海，深圳，杭州。。。等一二线城市）的预期平均回报是10%---以十年为周期。
所以我看2008年一个理想的海归财产状态应该是：（1）工资以人民币结算，（2）以港币、美金买房，付贷款（如果你已经用人民币在付贷款了，可以试一下“换币种转按。外资银行做这种业务。(3)投房地产（4）一定要按揭。因为，你放大了你的回报。。。。当然除非人民币真的反响贬值（你真信吗？）老美那套pay off your mortgage的理论，在中国目前这种向上经济环境总，不合时宜。（5）资产尽可能地人民币化（6）房产要diversify 一点。可以选不同的城市，（但你一定要人在哪儿，或你信得过的人在哪儿。）管理房产是个非常吃力的活。如果你在香港，澳门，我也建议你看看这两个城市。香港的周期应该还有两年。
以上体会仅供参考。投资失败概不负责。

作者：jlink 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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