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主题: 危如累卵的中国房地产泡沫及其对策（下）

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危如累卵的中国房地产泡沫及其对策（下）

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危如累卵的中国房地产泡沫及其对策（下） -- 狼协 - (3174 Byte) 2010-5-29 周六, 00:26 (5541 reads)

Georgexu

头衔: 海归少尉
声望: 学员

加入时间: 2007/01/03
文章: 48

海归分: 2176

标题: 土地私有化恐怕也不是万能的。 (916 reads) 时间: 2010-6-03 周四, 14:56

作者：Georgexu 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

土地私有化已经被谈过很多年了，但是我一直对这个建议十分警惕。

城市/城郊土地的私有化自然可以给一部分目前的土地使用者市场化的补偿，消弭目前常常被提到的政府对他们的“掠夺”，但是也会严重地滞后中国城市化的进程。挨家挨户进行讨价还价的交易，效率上怎么也比不上强制性的政府规划/征地/建设。众多生活在海外私有制国家的同学们，只要关注一下你们当地公共设施建设/区域发展规划的漫长实施周期，估计都会注意到土地私有制的在城市建设中的效率劣势。

在政府介入深圳的城中村前，那里的经济形态基本上就可以解读成部分的城市土地私有制，因为那些城中村的土地都是农民的宅基地了，政府不能随意征用。结果是农民房林立，犯罪猖獗，毫无公共设施。当然这也部分可能归咎到没有一个运作健全的村政府。但是主要原因还是个体农民的短期利益驱动，想要快速榨取最高的城市化红利，所以最大程度的提高土地容积率，放弃城中村内部的基础设施建设。这种情况在全国各地的城郊随处可见。如果在城郊的农地也实施私有制，城市建设不知道会成什么样子。

谈到城市土地交易的公平，大家普遍上都认为政府从原来的土地使用者那里夺取了太多的利益，但是我也只有一定的保留态度。土地的价值，其实就是地租，在城市中，地租的外部型是非常高的。一块城市土地的价值的来源，基本上是它周边的建设，这些周边的建设，可能是公共财政的投入，比如运动场馆，优质学校，也可能是集体投入的小区景观，当然也可能是一个臭气四溢的厕所。

市郊农民的农地价值本来只是其一年四季种庄稼收成扣除人力物力成本后的利润，做一个永续现金流的折现，估计没有几个钱，但是我由于对农业收成不了解，没有算过，有兴趣的朋友可以算一下。当城市建设延伸到这这些市郊时，由于农地一下子可以有了别的用法，比如商用，工业用，或者供较高收入的城市人居住用，市郊的农用地的价值/地租就急剧的上升了。但是在这些土地价值的增值过程中，农民的贡献在哪里呢？那他们凭何主张根据“市场价格”进行交易土地呢？我想由于地租的外部性，也许公有制土地是一种更加公平的方式。

同样的推理，也可以用于城市土地使用者身上，那些“钉子户”们的要价，有时是否过分了呢？如果不考虑土地财政会部分地被消耗到公款吃喝、贪污腐化，其实由政府攫取大部分土地增值的方式其实是更加公平的。

所以，我觉得，城市建设用地的私有制，不仅在现阶段可能有碍效率，也不一定公平。

好像十年前农村改革进入死胡同，当时的“前卫”观点就是农地私有化，并且进行农用地流通，农民可以使用农用土地进行抵押贷款，这样一来，农地就金融化了，可以大幅度地增加农民的金融资产。但是中国农民的人均耕地不过2-3亩（我没有去考证，印象中的数据），每户因此增加的金融财富多者不过几万，少者也就是几千。这样的财富水平不知道是否能够进行有效的生产资本形成，值得怀疑。不过，我非常怀疑这个政策建议背后真正的意图是实现农地的集中，形成大型农业财团，实现农业产业化，而不是几亿农民的真正福利。中国农村的主要矛盾是人多地少，土地就是农民生存的基本保障，并无太多的利润；除非实现土地集约，但土地集约的前提就是要把90-80%的农民进一步派出促农业劳动大军。可是城市吸收这些剩余劳力是需要时间的。所以，我唯一能够想到的农地私有化政策后果就是土地兼并，大量农民失地，在国家基本没有建立农村福利制度之前，民不聊生，并且渐次把这种大规模失业，混乱引入城市。

所以我看，农地私有化，会实现农业规模化，提高效率，却带来极大的不公平。

人人都谈私有化，我来唱唱反调。

作者：Georgexu 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由Georgexu于2010-6-03 周四, 19:29修改，总共修改了2次

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