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主题: [美国房地产] 管理公司的费用，老狼，你给他们太多了！钱，我帮你找！

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[美国房地产] 管理公司的费用，老狼，你给他们太多了！钱，我帮你找！

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[美国房地产] 管理公司的费用，老狼，你给他们太多了！钱，我帮你找！ -- pplover - (256 Byte) 2012-7-07 周六, 01:01 (3460 reads)

狼协
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标题: PPlover 兄可能有点误解 (1131 reads) 时间: 2012-7-07 周六, 06:15

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

不是“我要给”管理方 equity，这是要双方协商谈判的事情，而我不过是一个桥梁，哪有这样的权力。而是第一，如果管理方也出现金的话，他们当然要占有其中一部分 equity （注意这可以是物业管理委托，也可以是合作投资），第二，如果要使用他们贷来的银行贷款的话，他们就要求占有其中的一部分 equity. 而这些条件都不是硬性的。

比如第一条，他们不是非要投资占有 equity 不可。这样就不存在他们的资金占据 equity 的情况；第二，投资人不是非得用他们的贷款不可，可以自己全资投入现金，也可以自己自行弄来贷款。在这种情况下，他们并不会占据任何 equity, 而是只收取管理费用，而其管理费用，我比较过了，比平均的市场价低。

问题就在这里，我这次到美国考察，主要目的有两个：寻找和考察能够管理大规模的公寓楼的管理团队；第二，寻找银行贷款的可能。但我跟各地很多银行都谈过了，也跟很多专门做房地产的大腕，包括在我们海归网上的大腕谈过，很难。注意这是至少几百万美金的数量级商业房地产贷款，而不是几十万美金数量级的 residential 房地产的贷款，而且贷款人都是海外投资人或者是其他的远程投资人。能够贷到这种贷款的，我只找到他们一家。如果用他们的贷款，收益回报可能增加很多，比如50%，但是也得分给他们一些，毕竟人家贷款是要用自己的信用和个人财产作担保，没有好处人家也不干。所以投资人完全可以不用管理方弄来的贷款，而独占 equity, 但同时却因为没有贷款的杠杆收益，回报也大幅减低。这是一个博弈过程，无非是比较哪种方案可以将自己的利益最大化，投资人完全可以有自己的选项。至于别人是不是同时也赚钱，则不必太介意。

因此，只要有可能，我鼓励投资人尽量用自己的银行贷款，不但交易结构简化，而且自己也独占 equit 和营运收益，付给管理团队管理费用就是了。当对冲想比较自己贷款和管理方的贷款的利息高低以决定用哪个贷款时，我直接建议他，即使自己的贷款利息高也用自己的。因为虽然付给银行的利息高了，但是房租收入可以独占，不必分给别人，而 equity 也可以独占。这在博弈中是比较明确的选择。只有自己没有办法弄来贷款的时候，才会考虑用管理方弄来的贷款，因为那是有代价的。虽然自己也赚的多了，但是必须分给对方一杯羹。而管理方呢，也比较 flexible, 贷款就用于那些无法弄来贷款的投资方就是了。

在这个deal 中，你完全可以谋求控股（我也建议投资人尽量控股，以达成一种制衡的态势）。如果你控股，当然可以在管理方表现不佳或者侵吞投资人权益的时候，解雇他们。这也是我在前面的贴子里面反复讲到的。

我会给你email。谢谢你的信任和支持！

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2012-7-07 周六, 08:04修改，总共修改了1次

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