美国公寓小区投资新进展：本月又成功通过foreclosure买入268套房，均价1万3一套。想投资的同学请进
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#1: 美国公寓小区投资新进展：本月又成功通过foreclosure买入268套房，均价1万3一套。想投资的同学请进 (5465 reads) 作者: 狼协, 来自: 美国 文章时间: 2013-2-05 周二, 00:04
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

这个公寓小区的基本情况如下：

购买价格：370万美金，共268套房，均价 1.31万一套。
贷款：277万
首付及前期费用：约100万
整修费用：40万
投入现金：约150万美金
建筑年份：1979年
使用面积：174,717 平方英尺
楼层：两层
独立建筑： 18栋
土地面积：7.68英亩
每套月租金：450－650美金
Occupancy Rate（出租率）：95%
总收入：$1,246,800
营运费用：$833,436 （地税、保险、水、气、修理、维护、工资、管理费、营销等）
年净营运收入：$326,088
Cap Rate： 10.57%
公共设施：围墙、大门、游泳池、野餐烧烤场、两个洗衣房、近公交车站

该物业在2004年的时候的估值：670万美金。我们现在买到的价格是370万，只相当于2004年估值的55%。

不了解情况的人可能会不太明白：这个物业出租率那么高，达95%，cap rate 也不错（10%以上），为什么会被foreclose 捏？

这里面有故事。原来这个物业当初买的时候，是贷的雷曼兄弟公司（Lehman Brothers ）的款。雷曼兄弟破产的时候，业主就想“搏朦”，趁火打劫，狗日的就不还贷款了。他们欠银行的贷款就有400多万美金，贷款的本息就很高，他赖掉后，每个月收的房租就是他的净收入。这样他就降低房租，于是出租率就上升。但是这种高出租率是障眼法，是以低房租来实施的。这种低房租的策略，是以破坏市场价格、损失长远收益为代价的。但这恰恰是他所不在乎的。他想要的是尽可能拖长赖掉房贷的周期（雷曼兄弟的破产提供了这种机遇），然后在这段时间里，能收多少算多少。所以，投资人不能光看以上broker提供的表面资料，要有自己深入的调查和分析。

管理团队关注这个物业已经很长时间，因为就在自己已经买了的物业的边上，条件差不多，但房租差很多。原来贷款银行跟跟我们的管理团队接触过，想要直接卖note，就是以比较低的折扣，卖掉其原贷款的权益。管理团队比较谨慎，不想沾这个麻烦（但我是觉得如果是我，会倾向于买note，然后自己去foreclose）。所以就等别人接手foreclose后，再去竞拍。

经我们调查，有许多的房子是以低价出租，或者租户不交租金的，由此造成了这个物业的房租远低于市场平均水平。不交租金的原因，有部分是房子有东西坏了，业主不修了。于是租户拒绝交租。我们接手后，需要整修，并计划重新油漆房子，使其焕然一新。保守估计在一年半内是没有现金净收入的，相反需要投入一定的现金（约40万美金）去作整修、填补亏空等。（对此管理团队也有不同意见，认为这太保守，应该半年左右就可以了。但我觉得还是保守一点估计好。半年是非常短的时间，很难做很多事情的）。因为物业就在管理团队已经拥有并正在经营的其他的公寓小区的边上，但其租金要高很多。所以管理团队觉得比较有信心。一年半后，其价值应该恢复到市场价值，就是两万多美元。他们提到有一个公寓小区也是均价一万三美金一套，业主买下后做flipping，整修后以两万九千美元的均价卖出，翻一倍。这个物业因为价格低，所以升值空间就比较大。一年半后，重新估值，计划重新贷款，将投入的资金基本收回。

想对这个物业投资的同学，请跟我联系（chairwolf AT gmail.com）,索取详细资料。 请注意贷款的分配将是一比二。就是每十万美金的首期款，将得到二十万的贷款，总投资成为三十万。因为物业已经拿下，一个月内close，资金必须到位，所以请抓紧时间，先到先得。此外这个物业也较小，肯定也是不够分的，很多同学等待时间都较久了，所以建议每个人不要投太多，比如十万美金左右。 当然太少也麻烦，也不要投太少，不低于十万美金。同时也提醒大家，任何投资都是有风险的，请根据自己的能力，量力而行。

买下这个物业后，管理团队手里就有了超过一千多套房子。距离三千套房子做成REITs的目标更接近了。

作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-2-20 周三, 22:46修改，总共修改了3次
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