海归论坛 :: 阅读主题 - [分享]睿信咨询研究：奥特莱斯的中国之路

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#1: [分享]睿信咨询研究：奥特莱斯的中国之路 (2643 reads) 作者: 镜子, 来自: 睿信咨询公司

时间: 2014-3-12 周三, 21:08
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作者：镜子在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

文/睿信咨询合伙人陈晋
当“品牌消费意识、商业地产发展、地价高企、汽车时代”等这些关键词融汇一起时，奥特莱斯近年在国内的井喷发展，似乎成为一种必然。从2002年北京燕莎奥莱首次登陆国内至今，全国以奥特莱斯命名的购物中心至少超过200个。相比之下，作为奥莱起源地的美国，经历百年发展，全美奥特莱斯数量在300个左右。中国用短短10多年时间，走了发达国家近百年的奥莱之路，且当下趋势依然“方兴未艾”，各类玩家逐鹿中原，既有传统奥莱开发商，如上海百联、北京燕莎等，也有地产转型企业，如首创、珠江、九仓、宝龙等。同时，国际奥莱品牌，如切尔西、西蒙等通过各种模式积极介入，一场奥莱版图争夺战已悄然打响。战争形势向何处发展，睿信咨询有几个判断：
一、百米冲刺，版图第一。
睿信咨询认为首先奥莱业态的生存有其特定的内在规律性，受国际品牌认知力、经济发展水平、辐射半径等因素影响，国内版图上适合布局的奥莱数量，整体上是有限的。像北京、上海这样的一线城市，人口数量、消费总量大，国际品牌意识强，可同城容纳多个奥莱共存外，其它一般区域奥莱的辐射半径至少需达到100-200公里，加上特定城市中，受制于规划等各种因素，全国算下来，真正特别适合做奥莱，估计也就布局百来个点，谁能在最短的时间内，抢先布局，并保证项目至少活下来，并熬到春天，谁就是未来中国奥莱市场的霸主。
二、奥莱“机身”、万达“机芯”，招商资源与能力成生死“阀门”
睿信咨询认为，从城市发展的角度看，奥特莱斯模式契合了城市升级扩容、新城建设运营的需要，受到地方政府欢迎。以奥特莱斯名义切入，采取万达的现金流滚资产模式，获取低于市场价格的土地，通过住宅与商业联动，以住宅销售现金流支撑商业资产的沉淀，并实现滚动发展，对绝大多数开发商都具备极大的模式诱惑力。然而，开业后的项目能否成功运营或者存活，成为商业模式能否成功复制的生死阀门。奥特莱斯业态，原意是针对销售过季、下架、断码名牌商品的直销购物中心。因此，对奥莱经营来说，“品牌是细胞、价格是血液”，一旦离开这两项竞争力，陷入品牌、价格与市区购物中心同质化，必然成为奥莱模式的终结者。
三、不局限于商业视角看奥莱，奥莱模式升级想象空间大。
睿信咨询指出，本质上，奥特莱斯模式迎合了中国城市郊区化发展趋势。与郊区化发展同步，除了工业、居住、商业郊区化，还有部分城市配套的郊区化。同时，与国外郊区化居住不同，中国的居住与工作都集中在市区，光顾奥特莱斯成为以朋友群、家庭为单位的目的性消费，如何在原有奥莱购物功能基础上，融入特色独具的娱乐或休闲功能，为到访的不同年龄客户提供丰富的活动选择，为奥莱模式的升级发展提供了更加广阔的想象空间。上一个层次联想，万达近几年投入1700多亿，在各地发展旅游文化城项目，为政府提供城市郊区化发展的整体解决方案，某种程度上，为奥莱模式的升级想象提供了一个空间蓝本。
睿信咨询研究认为版图圈地、优势资源占领，再经历运营线上的生死徘徊，再到以运营和资本为手段进行存量资源整合，最后走到版图整体价值放大与变现，奥特莱斯将再次掀开波澜壮阔的商业竞争画面。

北京睿信致成管理顾问有限公司

作者：镜子在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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