[分享]睿信咨询研究：CBD发展主要影响因素总结
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#1: [分享]睿信咨询研究：CBD发展主要影响因素总结 (2742 reads) 作者: 镜子, 来自: 睿信咨询公司 文章时间: 2014-3-13 周四, 15:47
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作者：镜子 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

文/睿信咨询合伙人袁伟达

成都JRC是四川省为建设“西部金融中心”而规划的金融聚集区之一，其被定位为“金融总部商务区”，成为承载“西部金融中心”目标落地的重要载体，成都JRC公司由此确立了“建立国内一流金融CBD”的目标，因此睿信咨询项目组对陆家嘴、金融街、江北嘴、于家堡、伦敦加纳利码头、巴黎拉德芳斯等国内外重要的CBD的开发建设进行了研究与总结，作为成都JRC项目战略规划的参考。
中央商务区(Central Business District，简称CBD)指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。CBD往往是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果，国外的CBD由于拥有充足的发展空间和时间可以自然形成，也有为了分担城市中心压力由政府引导建设而成，而国内的CBD则多是由政府引导规划建设而成。但无论国内还是国外，睿信咨询总结出CBD在发展中均具有以下特点。

一、城市区位优势明显
城市区位为CBD的发展提供了发展空间和腹地。陆家嘴所在的上海及长三角地区也是我国经济实力最强、发展速度最快的区域之一；金融街所在的北京是中国首都，是政治、经济、文化中心；江北嘴及于家堡所在的重庆和天津均为直辖市；加纳利码头所在的伦敦及拉德芳斯所在的巴黎均是首都，是多中心的所在地。
二、政策支持力度大
睿信咨询认为政策是推动CBD发展的直接动力，陆家嘴与于家堡都具有对外开放的国家战略大背景，具有“先行先试”的优势政策；江北嘴享受西部大开发政策以及两江新区十大优惠政策叠加；加纳利码头提供搬迁费用、免除开发商部分税费等；拉德芳斯对市内存量企业转移给予拆迁补偿费和投资津贴等。
三、招商“存量与增量并重”
促进招商除了利用政策外，还可以通过转移存量、完善功能等策略来推动。转移存量方面，如江北嘴利用政府的强势主导使重庆内的存量金融业转移，拉德芳斯向市内企业收取拥挤费、向转移企业提供拆迁补贴和投资津贴，使原市中心的存量进行转移。
四、开发上“形象优先”
江北嘴和于家堡都是先期树立形象，提升价值，再分步出让土地，如江北嘴通过整体拆迁降低成本，规划时体现文化特征，打造亮点，再通过控制开发节奏使土地升值，达到投入产出平衡，于家堡初期以旷地绿带、中央广场、滨水公园树立形象，提升价值，以金融学院、中高端住宅（含商用、居家办公）集聚人气。
五、运作上“政府主导、企业运作、多方参与”
国内外的标杆目前采取的运作模式基本均为政府主导、企业运作、多方参与。标杆CBD均是由是由政府发起推动的，政府在前期往往是主导力量，可快速促进产业的聚集和功能的完善；多方参与则是调动各类社会力量与资本，实现资源的整合利用；而企业运作往往差异较大，效果不同。
陆家嘴与江北嘴，政府均将土地作为资产注入平台企业中，使其具备土地的储备权，可利用土地进行抵押贷款融资等；另外平台企业配备的资源也会影响其力量的发挥，以注册资本金为例，陆家嘴开发为18.68亿，金融街控股为30.27亿，江北嘴投资为20亿，新金融投资为60亿，几乎均在20亿以上；拉德芳斯初期依靠银行贷款，后期政府“以投资促发展”。
六、平台公司业务结构上，多业务互动
标杆的平台公司在区域开发的同时都不断注重丰富业务结构，使一级开发与二级开发联动，部分还向区域外发展，使企业达到可持续发展。如陆家嘴2004年提出转型，从单纯土地开放转向房产+物业，2012年开始向外发展，已经开拓了天津市场；金融街2001年从单纯土地开发进入房产开发，2005年又转向“房产开发＋物业持有、跨区域发展”；江北嘴2009年开始介入二级开发和持有物业，2010年整合渝海集团并签订广阳岛开发协议；新金融投资目前除了一级开发也通过自建、代建、合作开发等方式进入二级开发。
七、融资多元化
融资往往是平台公司运作中最重要的环节，各标杆的平台公司通过各种方式拓展融资渠道。如陆家嘴开发采取土地融资、组建合资公司、公司上市等方式，金融街控股借壳上市、股权融资、发行短期融资券与中长期债券等，江北嘴除了银行贷款外也先后发行各类债券，新金融还拓展了产业基金、合作开发等方式进行融资。

睿信咨询综上认为，CBD发展中除了城市区位、经济背景外，政府的大力支持、开发平台的有效运作，招商和开发上的策略都成为重要的影响因素，这对CBD的开发运营具有重要的借鉴意义。

北京睿信致成管理顾问有限公司
www.acgmc.com

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