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海龟在房地产投资的选择题：国内还是国外？

狼协
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标题: 海龟在房地产投资的选择题：国内还是国外？ (3879 reads) 时间: 2009-7-26 周日, 21:46

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

记得去年的时候，万科对房地产的预期是大跌，所以抢先以低价抛售以回笼资金，引起不少争议。没想到今年中国房地产的价格不跌反涨，许多地方，比如深圳市，的房地产已经涨到了历史新高。这又导致了新的一轮的争议。踏空的人们怨声载道，认为去年唱空的经济学家在误导他们，以图自己捞底获利。许多手中有些现金的人则追高买房“投资”，更多的老百姓则只能望房兴叹。

我觉得万科去年的策略和动作应该是深思熟虑的，其预测也应该是有统计数据和财务数据的依据的。不过人算不如天算（就是非市场行为啦）而已。今年的房价摆脱下行的态势再唱新高，主要有三个原因引起。

1）政府的刺激内需政策而导致银根放松。现在银行争相贷款，据说有些银行今年一个月就完成了相当于去年一年的贷款任务。贷款政策的放松，银行承担了大部分的风险。货币供给大幅增加，却没有很多其他出路，所以房价当然升高了。

2）通胀预期。如果老百姓觉得政府将大量增加货币供应，同时生产实业和消费产品却没有增长，那么手中的钱就会加速贬值。所以赶紧得想办法在手中的钞票变成废纸之前换成有使用价值的实物，就是“保值”。房子作为国人观念中根深蒂固的“恒产”，当然成为抢购的首选。

3）投资环境的持续恶化，产能过剩无法在短时间内扭转，导致做实业的人们不再在实业领域作长期投资，而将手中的资金转向短期投机，因而导致股市和房市的虚高。这已经有大量的数据证明，这里不再赘述。

从长期来说，商品的价值规律是不可违背的。供求关系决定价格，价格最终必会向价值回归。货币只会追逐利润，从回报低的地方流向回报高的地方。这些是我们讨论问题的基本假定。

比如说，如果一个房子的 mortgage 远高于其租金，导致买房的回报低于市场的平均回报（average capital return rate）, 人们就会倾向于租房而不是买房，而把资金投向高于市场的平均回报率的地方。在一个完全的市场里，只会是这样。比如在海归网里讨论的各地的房地产的回报率，百分之四、五都已经算不错的了。但是银行的贷款利率却在5.7%以上，收益都成负的了。这时候如果存在有另外一个回报在8%的投资，人们的资金只会往高处走。只有Jlink的投资是值得的。他前几年（！）在深圳买的房产的投资回报好像在7%左右，但是却可以享受香港银行很低的固定利率，大概在百分之三点几。

但是一个完全的市场对国人来说并不存在。有太多太多的非市场因素。至少对国人来说，在投资环境持续恶化的情况下，他们看不到有其他更可靠的投资方向。他们考虑的更重要的东西是“保值”。这我已经在前两篇文章中谈过了。但是对于海龟，这不是他们的situation. 因为眼界和居留权的原因，他们有更多的选择。

哪怕仅仅就房地产而言，投资中国的房地产和投资美国的房地产，就形成了鲜明的对比。其基本背景是美国的房地产业这两年经受了历史性的暴跌，而中国的房地产则达到了历史新高。

我们总说决策树的基本思想是价值得失的绝对值乘以决策方案成败的概率。对于暴跌了两年的美国房地产，其继续再跌的概率，和可能的跌幅的乘积，与中国房地产长时间的巨幅升值之后，其可能的跌幅和概率之间的乘积对比，哪一个更大呢？反之，美国房地产在如此深的跌幅之后，其升值的概率和幅度的乘积，跟多年狂升的中国房地产，其继续升值的概率和升值的幅度的乘积比较，哪一个更大？其实中国人都很聪明，不必多说的。

第二个考虑的基点就是，美国的房地产跌到如此的程度，导致相当多的地方已经很容易找到售租比极适宜投资的房子了。也就是说，房子买下来后，其收获的租金很容易就能够支撑按揭，让访客的租金为你作投资。那这个投资的leverage （杠杆）就厉害了。因为你只需要付很少比例的down payment（首付），而有的地方，甚至在零首付的情况下，房租都能支付得起mortgage（按揭），投资回报简直到达了无穷大（当然现在不可能由另首付了）。这就是《Rich Dad, Poor Dad》一书的主要思想。而在中国呢，这种地方似乎越来越难找，房租跟按揭之间的gap（亏空）越来越大。在这种情形下，作为一个海龟，应该如何作投资选择呢？

其实不仅仅是海龟，很多国内的大款，现在也在开始瞄准美国的房地产进行小规模的个人投资了。当然，“炒房旅游团”那种炒作的不算。真正的投资暗流，正在“悄悄地进村，打枪的不要”。因为现在有钱人到美国的签证，已经不太难。而他们的子女，也很多都在美国读书，成为“海龟”。

其实美国的房地产还会不会再降？这个很难说。正如很难“摸顶”，“捞底”也是很难的。美国经历了房地产、金融和汽车产业的大崩溃，还有没有接踵而至倒下的多米诺骨牌，真的很难说。不过就美国的体制，其幅员、资源、人口及其素质、底子等，我相信其大规模灾难发生的“预后”应该跟中国不可同日而语。中国这种在百孔千疮的底子上的快速的发展其实是很不容易的，风险也是很大的。各种矛盾都被高度压制，就好像在一辆浑身都是大毛病的汽车在坎坷不平的路上飞驰，万万不能出事。所以我能理解当局对稳定性的高度敏感。而海归们虽然海归了，但很多都还保留一条退路。甚至国内的有钱人们，哪怕就他们所拥有的财富而言，已经觉得国内的物质生活远胜国外了，但很多人还是会设法谋求一个国外的身份。

既然“捞底”是很难的概率，那么从投资操作来说，就不能幻想去等待“触底”，而只能在对于投资回报的基础上下判断。也就是说，如果租金已经足以支付你的按揭，那就可以投了。剩下来的问题不过是赚多赚少的问题。我们说，贪婪和恐惧是人性，但也是投资的最大妨碍。所以在这种时候也是应该注意的。更何况，美国的房地产业现在正经历着史无前例的foreclosure大潮。Foreclosure以及相关的 Short Sale 和REO （Bank Own）买卖，对于专家来说，可以获取远高于市场平均的利润。这种对于千家万户的穷人悲剧，却正是少数人冒险的天堂。后面我将讲述我所看到的一些这方面的故事。

我这里所讲的，全部是一个外行菜鸟的见解，比不得经济学专家和房地产专家们的专业评论。但是我向来认为，最厉害的专家，应该是能够将最复杂的理论以最简单的语言浅显地让一般人都能理解的。我这里讲的，不过是一般的思维方法，并没有去涉及高深复杂的理论，但是我坚信，再复杂的理论，其逻辑出发点都是非常简单的。但愿我能抛砖引玉。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-5-12 周日, 11:46修改，总共修改了10次

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