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中国各地涌现疯狂买房大军房市崩盘的预兆？

lipingguanzhang

头衔: 海归上校
声望: 博导

加入时间: 2008/05/02
文章: 316

海归分: 91082

标题: 中国各地涌现疯狂买房大军房市崩盘的预兆？ (1576 reads) 时间: 2010-4-14 周三, 12:05

作者：lipingguanzhang 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

中国各地涌现疯狂买房大军房市崩盘的预兆？
凯迪论坛 2010-04-13 20:50:31

　　从3 月28日到4月10日，众多媒体接连痛批高房价，中间没休息。

　　这两日，全国各大媒体盛传：京沪深等一线城市和重庆将试点住房保有税。据说最近国家电网利用智能网络调查数据显示，全国660个城市中共有 6540万套住宅电表读数连续6个月为0，住房闲置程度相当惊人，完全沦为炒作筹码。

　　在11日晚召开的博鳌论坛上，银监会主席刘明康语出惊人：审慎评估二套及以上房贷风险，并举例说北京有些银行已经将二套房首付比例提高到六成，甚至不给炒房者贷款;禁止开发商以土地贷款;对土地逐块跟踪严格管理存贷比等等。

　　不过距中国银监会主席刘明康发表有关二套房首付六成的惊人言论不到半天，中国银监会就紧急辟谣，称刘明康发言遭到误读。银监会重申，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　受到传言影响，最近几日地产股连续大跌。

　　不过房地产市场方面却急速升温，再度疯狂——前两天杭州9个楼盘集中推出2700套“巨量”房源(对于杭州而言)，几乎被上万名购房者一抢而空!新明半岛、德信早城这些距离杭州市中心20多公里的郊区楼盘均出现了几千个购房者参加摇号。摇中号子的像中了奖一般兴高采烈，好像上百万的房款不用付了;没摇中的如丧考妣，心有不甘，拿着送不出去的巨额房款呼天抢地。在某郊区楼盘售楼部现场，有冲动者甚至砸了不争气的摇号箱，场面一度混乱。据钱江晚报报道，该楼盘属地派出所派出了上百名防暴警察维持秩序……

　　这哪里还是买房，分明像地震后的海地难民在疯抢免费的救援物资;索马里海盗见到了乏人看守的超级油轮。

　　这就是所谓最后的疯狂吗?

　　一、楼市崩盘并不鲜见

　　房市崩盘对于大多数中国人来说是陌生的，不可想象的，但在世界范围内却是经常发生的。最近的莫过于07年美国房地产市场的崩盘引发的金融危机，离我们近点的也有97年香港楼市崩盘以及日本90年代初期的消失的10年。

　　没有经历过不等于不会发生，并且从已经发生在其他地方的崩盘来看后果会十分惨烈。美国房地产06年开始见顶在08年开始引发了一系列的金融危机伴随着高失业率与大批公司的破产很多贷款者还不起贷变得无家可归。香港97楼市股市崩盘，很多持有多套住房的业主因贷款购房出租，本是月进斗金的生意转眼间变成负载累累，跳楼自杀的新闻屡屡传出。日本楼市崩盘不是经济衰退的起因而是附属品，日本东京商业区的房价下跌幅度高达90%以上!随后日本进入消失的 10 年，时至今日日本的经济仍然没有完全恢复过来。

　　以上例子足可说明楼市崩盘无论是对整个社会还是对个人都会有剧烈的影响。甚至可以影响到生死。那么作为一个普通人应该怎么预见并应对可能发生的楼市崩盘呢?

　　二、为什么楼价疯涨

　　很多专家学者为楼市是否见顶，是否出现拐点争论不休。各种理论依据也是层出不穷。如何分析房价要从为什么楼市疯涨开始，这样才能相对应的来预测房价的进一步走向。

　　一切的开始源于1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，当时的经济背景是亚洲金融危机下中国要拉动经济增长于是提出了教育改革、住房改革、国企改制。那是个痛苦和快乐并存的年代，关于国企改制我会在以后的博文里介绍。

　　下面继续来说住房改革的条例出台后为什么房价会飞涨。

　　1 住房市场化，商品房与分配式住房的转变，资产从新定价导致价格上涨。这一点不难理解。以前的房子都是单位分的，不是市场经济，所以房屋价格的极低的，基本是成本价格(员工福利分房，房屋虽然不要钱但成本依旧是企业出的)。市场化后根据供给与需求原理，需求大于供给房屋价格市场化开始上涨。

　　2 房屋成本上涨。在供给与需求原理中，由供给曲线和需求曲线一起觉得商品价格。但随着开发商拿地价格的不但攀升，房屋的成本也在不但增加，导致供给曲线向上倾斜价格进一步上涨。这里要解释下为什么拿地成本会越来越高，甚至是官商勾结。这就要说受分税制改革说，也就是中央要和地方分税收收入，这一举措导致地方政府财政收入减少，为了满足地方政府的财政开支并伴随着住房改革的实施地方政府找到了一条捷径：卖地!

　　结合1、2两点，本身的市场规律导致价格上涨，再加上政府以卖地为生进一步推高房价。这都是供给方面。下面就从需求的角度来说明为什么房价要见顶。

　　三、3年后房价见顶

　　供给的角度解释了房价为什么上涨，下面从需求的角度来解释房价为什么要见顶。

　　购买力减弱

　　温州炒房团组团炒房，有钱人都投资买房，这些都只不过是房价的助推剂。助长也助跌。真正能决定房价方向的是那些对房子刚性需求的人。比如说结婚了丈母娘非要有房才肯给女儿你，比如儿子都会叫爸爸了不能再到处租房子住了非买个房子不行。这样的人才是使房价真正坚挺的人。为什么会得出这个结论呢，就是因为08年房地产收金融危机影响，小小的降了一下温，这样的验证经济理论的机会千载难逢。通过08年房价低迷时购房者类型的观察发现，大部分在犹豫房价是张还是跌的情况下依旧买房的都是这种刚性需求的人。

　　刚性需求在减少：

　　1.城市化的进程在放缓，从20世纪末城市化进程的速度达到的峰值，此后城镇和农村人口比例慢慢向1：1接近到达45%左右，速度在逐年放缓。再加上现在农村医保等一系列政策的推出，农村生活条件得到改善预计会在今后几年城市化进程更加放缓。

　　2.婴儿潮峰值临近。

　　出生年份总人数男女

　　1979 18924822 9548059 9376763

　　1980 18393809 9315481 9078328

　　1981 19122938 9752137 9370801

　　1982 23100427 1178695 11316732

　　1983 20065048 1027567 9789371

　　1984 20313426 10468201 9845225

　　1985 20429326 10598460 9830866

　　1986 23190076 12023710 11166366

　　1987 25282644 13619530 12663114

　　1988 24576191 12779621 11796570

　　1989 25137678 13110848 12026830

　　1990 26210044 13811030 12399014

　　1991 20082026 10674963 9407063

　　1992 18752106 10014222 8737884

　　1993 17914756 9590414 8324342

　　1994 16470140 8866012 7604128

　　1995 16933559 9157597 7775962

　　1996 15224282 8257145 6967137

　　1997 14454335 7897234 6557101

　　从上面的数据来看，90年出生的人是新增人口的峰值，其后逐年递减。递推到20出头的刚性需求也就是2010年后。但数量的变化要引发质的变化不太能直接用年龄推算。所以我决定用小学的学校数量来进行推断。在1994年开始我发现周围的小学数量开始减少，原因是生源不够。以此类推小学的数量没有在 96年也就是90后读小学的时候开始减少，而是提前进行了反应，所以在刚性需求对房价的影响上我们也要进行提前。按96年读小学推算也就是2013或 2014年房价达到峰值，而刚性需求则在其之后达到峰值。

　　3.政府土地的减少。以我居住的土地为例，城区中心的好地段基本已经所剩无几，只有一些需要大面积拆迁的土地可以供政府进行出售。直接导致出售土地质量下降或成本上升(拆迁费用，社会维稳成本)。而市郊的房子在经过一段时间的观察发现，真实的入住率低的可怜。大量的空置投资房屋，偌大的小区只有 30多户入住，甚至煤气都没有联通。但周围的在建楼盘依旧可以看到很多鲜活的广告，一片泡沫繁荣。

　　4.房屋出租困难。前两天在新闻中看到有人提供按日出租的房屋，按日出租的费用也十分低廉，比宾馆便宜多了。出租过房子的人都知道，按日出租是迫不得已之举，周期越短越浪费业主的精力。因为要不断的整理房子给下一个租户使用。而按日出租的出现也变相的说明了房屋出租的困难。很多地方一整栋楼全是业主买了出租的。在推特和微博上进行的一个调查显示，房价比上月租费用平均起来超过了500倍的警戒水平。说明靠房屋出租的投资回报率很低，房价在涨按理来说房租也改随着涨，但没有涨的原因就是出租的房屋太多。

　　综上需求的方面说明了房屋空置率其实很高，住房市场达到饱和(没房的人也租的到房)一旦刚性需求见顶，连锁反应会使得房价崩盘。

　　四、如果房价不崩盘?

　　上面也提到政府出让土地成本过高，不仅是拆迁成本还有维稳成本，同时地方政府的债务不断上升也促使了政府有继续高价卖地的动机，那么如果政府坚持高价土地出让会有什么后果呢(虽然目前是拍卖土地，但从央企地王国企地王来看做地价也是很容易的)

　　后果很严重!很严重到不可想象。

　　五、如何保障自己的资产

　　假如以上的观点你都认同，那么接下来要做的就是保护好自己的资产不受房价崩溃的损失。

　　简单来说。出售手头的投资性住房，没有购房的以租房替代。

　　想象一下日本房价峰值下跌90%，如果你全部积蓄只是一套房子，那么等你还完贷款的时候可能一年的月供都够再买一套全新的了。

作者：lipingguanzhang 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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