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主题: 【买房出租的逆向思维】新移民多的地方，可以考虑以移民为主要目标，因为移民很勤奋，通常不会欠租金ZT【文章评论】

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【买房出租的逆向思维】新移民多的地方，可以考虑以移民为主要目标，因为移民很勤奋，通常不会欠租金ZT【文章评论】

The Fifth Season
[博客]

头衔: 海归中将
声望: 博导

加入时间: 2008/09/12
文章: 4241

海归分: 567427

标题: 【买房出租的逆向思维】新移民多的地方，可以考虑以移民为主要目标，因为移民很勤奋，通常不会欠租金ZT【文章评论】 (1864 reads) 时间: 2010-7-02 周五, 03:37

作者：The Fifth Season 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

买房出租的逆向思维

ZT刘以栋

我们中国人喜欢投资看得见、摸得着的物品，而房地产投资就属于这一类，所以投资房地产的华人很多。

我一朋友投资房地产二十多年，有丰富的买房出租经验。最近我请他为我们华人朋友介绍一下投资房地产的经验，感觉他的观点有独到之处。我在这里择录几条，供大家参考。

买房出租的基本要点大家也都知道一些。譬如，地点，维修，出租，检查，税率等重要事项，每一项都很重要。除此以外，他还有一些出乎常理的思维方式，让我感觉他跟我们大家可能不太一样。

找卖主而非找待售房。房地产投资，位置很重要。而我们认为好的位置，别人可能也喜欢，所以就不一定能买到好位置的房产。这位朋友先根据我们这里大学和医院的所在地，大致确定要买房的位置。然后他开车到处去看，看哪里有出租房。看中出租房以后，去房屋记录公司（Title Firms）去要房主的电话等信息，跟房主联系，问他们是否有兴趣出售。愿意卖的，就接着往下谈；不愿卖的，就留下自己的通讯信息，让房主想卖时通知他，这样他就能在好位置买到房。

让卖主出资金。买房需要资金，而资金总是不够。在零首付被引入以前，这位朋友已经在用这一方法。他的办法是，在买房时，先准备20%的首付，剩下的80%找银行贷款。贷款谈好以后，他去找卖主协商，可否先付80%，剩下的20%在以后的三、五年内连本加利息还完，他可以在价钱上松动一些，只要他能维持现金流就行。在这种情况下，他其实用的是零首付。或许你不相信，他就这样攒下了50个单元的房产。

找可靠的房客。买房以后，找到好的房客也是一个难题。这位朋友问大家，有工作的人是好房客，还是没工作的学生是好房客。虽然我们大家都认为是前者，他却认为后者是好房客。学生只要不被开除，还得住房子，付房租。而前者一旦丢了工作，就还不起房租。学生租房，你可以让他的父母担保房租，但你却不能让有工作的人的父母担保房租。

餐巾纸原则。买房出租也是一门学问。这位朋友的原则是，每次投资交易，在一张餐巾纸上写写画画就应该能解释清楚。如果一个投资计划不能在一张餐巾纸上解释清楚，那就不值得投资。想一想华尔街前几年推出的房屋抵押证券，一本书都解释不清楚，所以就容易出错。

外包房屋管理。这位朋友是律师，他自己不会维修房子。他的观点是，每人买房出租时，都有优缺点。他善于出租房，但不善维修，所以就把房屋维修承包出去。这样出问题时，别人接听电话，他却不受影响。几十年下来，他过得很悠哉，在高尔夫球和网球方面都练就了好身手。

买房出租也是一份工作。如果不是为了钱，没有几个人想去做那份工作。这位朋友的原则是，买房出租的回报要高于城市债券(municipal bonds)或者房地产基金(REITS)的税后回报的5%以上。买房出租有很多烦心事，但如果有高回报，或许也值得去努力。面对未来不可避免的高税率和高通胀，买房出租不失为一项有效对冲投资途径。

评论(13) 引用浏览(9376)
发表评论

文章评论
作者：欧阳峰留言时间：2010-06-27 08:31:51
谢谢很实用的介绍。这些逆向思维很有道理。

一个问题：让卖主出20%头款，用什么担保？如果用同样的房产担保，还款的优先权在银行之前还是之后？之前的话银行肯定不答应。之后的话卖主的风险就很大，只要房价稍跌他就有损失的可能。

这位房东有那么多房产，都保持在 NAV为零吗？不然的话，何不从其他房产中贷款出来支付头款呢？那样利息应该会低些吧。

作者：刘以栋留言时间：2010-06-27 15:07:16
欧阳峰:

谢谢来访！

你提的问题很有道理，我也问过他，他说，如果不一次性付清，可以给卖主省税。当然，这是他的私下交易，在银行贷款以后。

他在87年买房，那市的房市也不好。

作者：令狐冲留言时间：2010-06-27 17:13:54
顶以栋兄好文！

我也来续个貂，做一点补充。学生的确是可靠的房客，但租房给学生管理起来麻烦事很多，尤其是暑假三个月，许多学生宁可不要security就走了，九月回来再租别处。

作者：zink 留言时间：2010-06-27 17:48:26
purchase money mortgage (PMM)

作者：刘以栋留言时间：2010-06-27 19:58:32
令狐冲:

谢谢分享你的专业经验。

我想你是业内人士，我是外行。

作者：刘以栋留言时间：2010-06-27 19:59:34
Zink，

谢谢！

我是外行。看来许多人都这么做了。

作者：如山留言时间：2010-06-27 22:49:16
欧阳峰兄，

你的问题问得很好！

这种情况下，银行肯定是第一Position，就是Fist mortgage。用同样的物业作担保，买家向卖家借款的20%属于2nd position。你说得很对，这种情况下卖主的20%钱的风险很大。但是，在市场不好的时候，卖家愿意接受这种方法（部分seller financial）来帮助卖出。在好市的时候，是没有卖家愿意这么做的。另外一点，现在的几乎所有Lender都不会接受买家用这种方式成交，因为要买家自己有一定的Cash down。只有FHA loan允许卖家帮买家付3.5%的down payment，但不是借款。

顺便说，你有很多好文，我慢慢拜读：-）。

刘以栋兄，

对不起，坦白地说你这里说的没有任何算得上买房出租的“逆向思维”。在美国买房中这些还有很多其它方法可以令买家不用出钱。但是买家的风险也增加了。我明白你自己不做房地产。

另外，我在CND上（以前我不来这里）拜读过你很多关于经济和投资的好文章。在此一并至谢。

作者：刘以栋留言时间：2010-06-28 18:35:18
如山:

非常荣幸得到你这样的专家评论。

文章还有一观点：

面对未来不可避免的高税率和高通胀，买房出租不失为一项有效对冲投资途径。

作者：如山留言时间：2010-06-28 21:33:12
刘兄客气了。

发完上个评论，想想我的说话可能有欠尊重。不过还好刘兄不介意：-）。

我同意你这个观点。在我多篇文章里也说了跟一样的观点。算是“英雄所见略同”（有互相吹捧之嫌：-P）。

你的经济学和金融方面的知识比我强很多，我还要多向你学习。

作者：令狐冲留言时间：2010-06-28 22:11:56
以栋兄太谦虚了，兄弟佩服！除了如山兄提到的CND，我在别的网站（如枫华园）也看过以栋兄文章，在这儿看得最多。不过以前俺都是潜水，欠了以栋兄很多次顶，以后慢慢补上吧。俺自己有个小小的房子（6个unit）在出租，也有些朋友做这个的，所以知道一些情况。买房出租的确有很多好处，投资房子可以有leverage，，比如首付 20%，通胀3%，本金6年左右就翻番了。再如depreciation可以抵税，将来卖时还可以有1033 tax deferred exchange。好像看过一篇文章说是，美国的百万富翁里，除了small business owner外，最多的就是从rental property积累出来的财富。

不过，rental property的麻烦事也是非常多的，碰到坏租客就惨了。俺最初没经验不会挑租客，碰到过弄毒品的，还有疑似妓女什么的，是硬着头皮顶过来的。现在交给 management才有时间来看以栋兄的文章。这段时间本来也想写点东西的，不过被别的事弄得太忙了，忙着“抗日”了。

似乎温和通胀对投资房地产很有利，但如果是恶性通胀造成高利率会对房地产市场造成沉重打击。面对不可避免的高通胀，很想知道以栋兄以为房事会怎么走？以栋兄以为通胀会是温和的还是恶性的，利率会怎么走？会走到卡特时代那么高吗？

作者：欧阳峰留言时间：2010-06-29 17:01:12
关于买房产的利弊，我本人没有经验，也没有深入研究过。不过看一些经济文章，似乎有三点负面趋势是值得考虑的：

1。随着燃料价格上涨和人们的环保意识增强，居民开始向市区迁移，住房面积和土地面积也减少。这是前几十年趋势的逆转。这样原来郊区“黄金地段”的房子可能会跌价。

2。美国人口增长减缓或停止，对房屋的需求量减少，引起升值压力的减小。

3。随着人口老年化（从而年轻人税负加重）和医疗费用的飞速上涨，人们可花在房产上的钱变少，也影响房价上涨的趋势。

当然这些都不是定量的，也和地区有关。这方面还请专家们多评论。

另外，对于令狐兄说的 Leverage，我有一个问题：贷款要交利息的。在3%的通胀情况下借款，能拿到5%的利率就不错了吧？借款80%，6年只还利息不还本金的话，总共付的的利息也大约是总价的24%，是不是抵消了你的20%本金翻番？是不是我哪里搞错了？

作者：令狐冲留言时间：2010-06-29 19:51:50
欧阳兄，

租房的主要客户群是蓝领，学生，移民和刚工作的年轻人，因此出租楼房主要集中在交通方便的城区和近郊。中产阶级和中年人通常会自己买房，因此不是主要目标。出租楼房的估值方式也跟普通住宅不同。普通住宅是以周边成交价，即买客愿意出多少钱来估值。出租楼房是以租金收入来估值。买出租房屋一定要买现金流为正的，即租金减去所有费用（包括贷款利息）仍为正数的，因此不怕付贷款利息。4个unit以上的楼房mortgage跟1~4个unit不同，属于商业楼宇贷款，比起以个人信用担保的1~4个unit的mortgage利息要高。但因为买楼的大成本mortgage已经锁定的了，其他费用（如地税，人工等）增长都会被加入房租中。理论上买房投资是非常划算的是，等于用租客的钱还贷款和其他费用。有一个专门作商业地产的网站叫loopnet，大致相当于个人房屋的的 https://www.realtor.com，欧阳兄若有兴趣可以参考一下：https://www.loopnet.com/

只要通货膨胀房租在涨，买楼投资就是划算的。但是买房投资在操作面上麻烦事非常多。美国人，尤其是租房的人很多都是家无隔夜粮，赖房租的很多。理论上的房租收入和实际上收到的是有差距的。如果是在新移民多的地方，可以考虑以移民为主要目标，因为移民很勤奋，通常不会欠租金，没钱了不用上法庭自己就会搬走。好的房子能吸引到好的租客，但通常房子价钱也高，账面上的回报较低。差的房子倒过来，租金收入相对于房价来讲很高，但管理起来非常麻烦。我自己作了几年，有一些经验和教训，有机会我们可以交流。

对不起以栋兄，兄弟有些喧宾夺主了，打住。

作者：刘以栋留言时间：2010-06-29 20:23:01
令狐冲:

谢谢分享宝贵经验。

欧阳兄的观点是有道理的，但正如令兄所言，出租房的关键是现金流。

更重要的是，如果买的房价低，出租时就有竞争优势。

关于未来通货膨胀问题，这是大家都关心的问题，没有标准答案。

情况1。通货紧缩，我认为短期有可能，长期政府会大量印钱。

情况2。高通胀，象70年代，可能性很大
情况3，恶性通胀，象30年的，那时可能会社会动荡
情况4，温和通胀，这是政府努力去达到的，但可能性很小。

作者：The Fifth Season 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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【买房出租的逆向思维】新移民多的地方，可以考虑以移民为主要目标，因为移民很勤奋，通常不会欠租金ZT【文章评论】 -- The Fifth Season - (4848 Byte) 2010-7-02 周五, 03:37 (1864 reads)

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