Pre-foreclosure ， Short Sale ， Foreclosure 与 REO 的定义简析
如山
（ 2009 年 10 月 29 日）
很多网站为了广告的效果，大量 使用 Foreclosure 这个字眼，令 Foreclosure 太过泛滥。从文学城到 CND 论坛我也看到读者常常将 Pre-foreclosure ， Short Sale ， Foreclosure 与 REO 这四种形式混为一谈。因为碰到有人提问时，我要很清楚了解到底买的什么状况才能给予比较准确的回答。以下我对这四种形式作简单的介绍，有说错的地方请行家纠正。
Pre-foreclosure 与 Short Sale
Pre-foreclosure 顾名思义，就是 Foreclosure 前夕。发生于业主没有按期付贷款本息而被 Lender 发出 Foreclosure 通知。这个时间离 Foreclosure 拍卖有多长是由每个州的 Foreclosure 的法律去确定的。业主只要在预订的 Foreclosure 拍卖前付清欠款（按照贷款合同的过期金额，不是全部本金）就可以取消这个 Pre-foreclosure: 状况。这种状况下业主的总欠款加上卖出费用（税和佣金等费用）有可能低于市场价格，也可能高于市场价格。要是这个总欠款加上卖出费用高于市场价格，就必须要 lender 批准才能卖出（因为卖出后收回的款不够还银行）。这就是 Short sale 程序；要是总欠款加上卖出费用低于市场价格，买家就可以直接与业主打交道买进而不必通过银行批准。这个情况下对买家有什么有利呢？因为业主的物业将要被 Foreclosure 拍卖，买家可以用低于市场的价格买入 。 这种单纯 Pre-foreclosure 而不是 Short Sale 的状况在前几年比较多见，而现在就是要走到 Short sale 的状况比较多。根据我的经验，出现 Foreclosure 除了真的付不出款以外，还有以下状况： 1 ）夫妇在闹离婚状况。据一位老 Agent 说是占 Foreclosure 的百分之 60% 以上（这是前几年，现在当然应该是房价下跌的原因居多）。到底是否占这么大比例不清楚。但是我经历的是有相当比例； 2 ）业主根本不知道他们的房价已经升了那么多 ( 前几年房价最热的时候这种情况很多 ) 。你们别觉得好笑，我买过不止一间这样的。从哪里可以查到 Pre-foreclosure 资料？不需要付费用的是在当地的 County 。也有些网站或者当地报纸专门报这种 Foreclosure notice 的。再请读者注意，很多网站宣称是卖 Foreclosure 物业的实际上是 Foreclosure 之后的物业。
Short sale 就是前面介绍的，业主欠银行的钱多于物业的市场价格。原业主要想卖掉一定要通过银行批准。这里再重复一次概念： Short sale 就是 Pre-foreclosure 状况。但是， Pre-foreclosure 不一定都要进入 short sale 。因为还有一种状况是业主总欠款依然低于市场价格。只是原业主没能力或者不理睬付过期贷款利息，所以被发出 Foreclosure notice 。当说 Pre-foreclosure 可能是 short sale ，也可能不是 short sale 。
