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谈谈如山与国税局关于商业地产案例的博弈

狼协
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标题: 谈谈如山与国税局关于商业地产案例的博弈 (4355 reads) 时间: 2011-5-28 周六, 22:49

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

如山的案例见链接：与国税局赌一盘。让我提素如下：

本底： $436,186。关键是这块地的真正价值双方都不知道，但有一个county的估价六十万。如果这个参考价格靠谱，那么中间的利益是十六万。就是双方的厮杀将以这十六万为考虑基础。如山付出以十六万为底线（因为有风险，他的实际付出显然不会接近这十六万。而国税局的期望也以这十六万为顶部。他们放出那$183,685，只是“漫天要价”的手段，不能当真。但国税局“姓公”。姓公的基本都一个德性，就是输赢都不那么在乎。所以反而会对赌博过程感兴趣（拍卖的时候来了那么多人也很说明问题。这帮孙子都很想借机“见识见识”）

国税局的百分之六年利赎回，如山能多拿的利息，几乎可以忽略不计（因为时间太短）。

第一局：如山offer 国税局2万。这是为了保住这块未知价值的地产的谨慎试探。如果国税局接受，那么他们就拿回2万，而如山多付出2万。

博弈决策：16万对2万。砝码太轻，决策很容易作出。但有一个问题。如山在 foreclosure 拍卖中，没有任何人竞价，所以他只多出了一块钱就拿下。那么国税局凭什么认为在自己更没有知名度的拍卖网站通告中，可以获得更多的竞价者呢？这点存疑。事实证明国税局赌对了。

第二局：这个出价在国税局的眼里，显然没有任何“诚意”。所以他们没有理睬，直接就把物业放上拍卖网站，而且要求付保证金。但在我看来，国税局的保证金条件非常的不fair：

引用:

要求有兴趣参加拍卖的，先交4万保证金，担保他们一定去参加竞投，不然，保证金将被没收。但IRS在收到保证金后，到拍卖之前都要权取消拍卖，将保证金退回。接受登记的最后期限在IRS赎回权失效前一个星期，也就是距离现在约20天。

这就是说，deadline 前想参加拍卖的人，必须交保证金（这可跟一般 foreclosure 拍卖不太一样。一般拍卖都是当天入场的时候交保证金，有的地方甚至无需保证金）。就是错过 deadline 后，就没有资格参加拍卖了。我觉得很奇怪，难道过了 deadline 有人要参加，也不允许吗？不公平的地方是，国税局倒是可以随时取消拍卖。就是这个赌局只对一方有制约。看来公权力一有机会便会不老实，所以米国的政治制度把政府看的死死的。

这一局可能的结果有两个：

如果无人交保证金，如山赢。他连2万都不必出，等于多赢两万。

如果有人交保证金，国税局赢。因为国税局至少可以拿回四万。如山为了要保住这个物业，至少要比原来出价（2万）再多付两万。实际上只要有一个人交保证金，就不会有这么幸运。双方应该至少有一段时间的竞价。如山当时心里的衡量，我觉得多少有点自我安慰：

引用:

我赢了，少付2万。我输了最多也就少赚这一笔。

我觉得其实不是这样。就决策来说，输赢的比较应该是：赢了，当然是等于少损失2万。输了，那就应该是到手的利益丢掉了。说“少赚这一笔”也对。但那“鸡”本来是自己锅里都煮熟了的，却飞了。本来应该捶胸顿足才对。只是他当时并不知道这只“鸡”，竟然值80多万。这其实也很难怪他当时没有做足功课。因为自己当时并不熟悉商业地产，只能问别人。但是别人一旦知道这儿有块肥肉，除非自己没钱，否则哪能无动于衷。

这一局实际上筹码不在双方那里，所以也无决策可言，只看第三方出牌。两星期后，没有人交保证金。看来国税局老奸巨猾，马上心生一计，让如山垫底，就是让如山交2万块钱，同时却不撤销拍卖。如山不上当，于是国税局就继续等。然后到 deadline前四天，还是没有人交押金，于是国税局再出有offer：

第三局：国税局答应如山2万块赎金的offer，但承诺三天内办完手续。

如山的博弈决策：20天的交保证金时间，17天里无人交。所以剩下的3天有人交的概率也很低。就是以75%的概率去赢2万，15%的概率输四万以上到16万（当时没有意识到这个物业值120万）。0.75 X 2 = 1.5 = 0.15X 10（取四万和16万的中位数）= 1.5. 所以押哪边都对。但有一点关键：决定权还是不在如山这边。国税局承诺三天办完手续，这就是说，在最后一天之前，主动权还是在国税局那里。只要在那以前有人交保证金，手续就告吹。所以如山的决策没有太大意义。

第四局：在dealine前3天，国税局拿到一个保证金！这个时候天平倾向了国税局这边，他们肯定已经可以拿到比如山的两万翻倍的利益了。所以如山的offer被彻底turn down. 如山那么拿出新的offer：5万，比拍卖底价多一万。

国税局的博弈：因为看如山的态度，他不会轻易放弃这块物业。他愿意出5万，这已经高于拍卖底价，所以如山铁定参加拍卖。两人竞价，这一万，国税局觉得很容易超过，所以没有理睬。但是对如山来说，no harm. 因为他这只是试探，他还可以再出更高价。

第五局：如山很果断，再大幅提高offer：娘西皮，9万！原物业只欠国税局本金8万而已，这下子国税局笃定不赔，而且略有一万进账了。这时候连国税局出面的马仔都已经很高兴了，但老奸巨猾的老板还是不答应。他开出的条件是原物业主欠款本金、利息和罚款全部的18万多。

如山决策：参加拍卖。因为实际上拍卖的加价很可能低于这18万。毕竟这已经是他现在的开价的翻倍了。但这里有个疑问：这个时候已经超过了一个星期的保证金的 deadline，如山还有资格参加拍卖吗？当然，国税局肯定乐意他参加。因为如果他不参加，国税局又亏了：他们只能拿到四万，比如山的offer 少了五万，简直就亏大了。

第六局：公开拍卖。这个时候对手换了，国税局已经不能有所作为，博弈的是如山和B君。而B君一上来就加一万块，对此如山认为对方是个菜鸟，因为老手的话，一般都一百一百地往上加。我觉得也不一定。因为如果对方是做了功课，知道这个物业至少值120万的话，他就可能用这种“大石压死蟹”的方法，一下子摧毁对方的心理，让对方及早放弃抵抗。果然，如山判断对方是个非理性的新手，恋战的话会让自己被带入危险地带，所以刹车。但可以看出如山是个非常成熟的操盘手，他并未很早放弃抵抗 ---- 直到喊价达到county的估价六十万，也就是自己的顶线。然后果断撤退。

这场博弈精彩非凡，可以列入海归黄埔军校教案。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2011-11-18 周五, 10:16修改，总共修改了2次

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谈谈如山与国税局关于商业地产案例的博弈 -- 狼协 - (4231 Byte) 2011-5-28 周六, 22:49 (4355 reads)

在第五局的时候退出拍卖？ -- lesliya - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 03:42 (551 reads)

这个选择对如山毫无意义 -- 狼协 - (122 Byte) 2011-5-29 周日, 03:56 (678 reads)

我在课堂上学习到的是 -- lesliya - (192 Byte) 2011-5-29 周日, 20:16 (663 reads)

【今日感慨】对策论最多也就是通过模型给出几个“如果A1, 那就做D1，如果 A2, 那就D2. ”等等。 -- aomen - (230 Byte) 2011-5-30 周一, 10:42 (572 reads)

一惊，还以为是吾皇呢 -- lesliya - (328 Byte) 2011-5-30 周一, 21:32 (560 reads)

美国的经济学和商科的学术研究，早已走入歧途。 -- aomen - (91 Byte) 2011-5-30 周一, 23:08 (486 reads)

lesliya兄和狼兄的讨论里有几个points都可以深入讨论的， -- 如山 - (429 Byte) 2011-5-30 周一, 00:28 (622 reads)

补充一点 -- lesliya - (261 Byte) 2011-5-30 周一, 00:56 (557 reads)

这就说对了。我整个 -- 如山 - (30 Byte) 2011-5-30 周一, 01:01 (428 reads)

这个 bonus 的请求国税局不会理睬 -- 狼协 - (294 Byte) 2011-5-29 周日, 22:52 (639 reads)

其实 -- lesliya - (250 Byte) 2011-5-29 周日, 23:37 (587 reads)

你说 jump bid 是拍卖中的常见手段，这一点很有意思。“常见”不错，“手段” -- 如山 - (345 Byte) 2011-5-30 周一, 00:50 (629 reads)

就是这样 -- lesliya - (244 Byte) 2011-5-30 周一, 01:03 (523 reads)

非常感谢。我已经在网上找到这本书，准备order。我还是 -- 如山 - (101 Byte) 2011-5-30 周一, 01:11 (557 reads)

这书真是没有指导意义 -- lesliya - (125 Byte) 2011-5-30 周一, 01:20 (528 reads)

呵，是这样。那就 -- 如山 - (17 Byte) 2011-5-30 周一, 01:26 (423 reads)

:) 拍卖赢利 -- lesliya - (204 Byte) 2011-5-29 周日, 23:05 (567 reads)

如山不高的报价（两万；五万）国税局根本没有理睬 -- 狼协 - (360 Byte) 2011-5-29 周日, 23:42 (551 reads)

换方式 -- lesliya - (644 Byte) 2011-5-29 周日, 23:58 (582 reads)

非常感谢 lesliya 兄和狼兄的讨论，很有意义！先请教lesliya 兄 -- 如山 - (89 Byte) 2011-5-30 周一, 00:06 (546 reads)

呃 -- lesliya - (185 Byte) 2011-5-30 周一, 00:43 (546 reads)

“微观经济学"我读过呀，除了MBA课程有之外，我专门还补读了这方面的书， -- 如山 - (65 Byte) 2011-5-30 周一, 00:55 (561 reads)

呃 -- lesliya - (67 Byte) 2011-5-30 周一, 01:07 (502 reads)

我的MBA课程关于经济学 -- 如山 - (40 Byte) 2011-5-30 周一, 01:15 (437 reads)

实际上什么情况都有 -- 狼协 - (135 Byte) 2011-5-30 周一, 00:04 (585 reads)

对对对 -- lesliya - (149 Byte) 2011-5-30 周一, 00:31 (413 reads)

不得不又赞狼兄一次：正是这样。 -- 如山 - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 05:15 (399 reads)

赞一个！狼兄的分析逻辑清楚、丝丝入扣，真精辟！比我写的还好：-） -- 如山 - (544 Byte) 2011-5-29 周日, 01:11 (688 reads)

如山兄客气了。还有一点值得无耻吹捧： -- 狼协 - (176 Byte) 2011-5-29 周日, 02:54 (779 reads)

这个吹捧是有点肉麻和想当然。反例很多 -- HWB - (109 Byte) 2011-5-30 周一, 00:05 (580 reads)

我说的是A，您却拿B来说事，当然就差远了 -- 狼协 - (89 Byte) 2011-5-30 周一, 08:29 (482 reads)

经商如此，职场也是如此; 从小培养做人的风度也很重要。 -- sanan - (193 Byte) 2011-5-29 周日, 14:27 (468 reads)

nothing personal这一点尤其值得吹捧. -- watsons007 - (134 Byte) 2011-5-29 周日, 05:41 (576 reads)

关于中国人的普遍态度部分，说得很对！情况就是这样。 -- 如山 - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 10:48 (373 reads)

你说得非常对！这是我在美国经商 -- 如山 - (165 Byte) 2011-5-29 周日, 05:11 (635 reads)

主要是这些淫都不打poker -- 四天王 - (94 Byte) 2011-5-30 周一, 06:18 (491 reads)

哈哈哈，就是，就是：-） -- 如山 - (0 Byte) 2011-5-30 周一, 11:01 (322 reads)

分析的很棒 -- xhhzs - (8 Byte) 2011-5-28 周六, 23:55 (330 reads)

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