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 【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻（三。 经纪骗买主） |
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高树
头衔: 海归准将
声望: 学员
性别: 
加入时间: 2007/03/13
文章: 489
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海归分: 121480
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作者：高树 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻（三。 经纪骗买主）
高树 2011年7月27号。
我在第一部分有说，在Short Sale里，银行其实是不太关心房子的成交价的。它关心的是它的最低的实得净值（net）。经纪骗买主的第一种方式就是利用很多买房的人不知道这个，来骗买主。比如说，如果最高的买主出价30万，而银行根据估价要的最低的实得净值是24万的话，经纪有可能不会告诉买主只要28.3（24/0.85）万就可以买到那个房子。一般来说，银行也会规定两边的经纪每边最多只能拿房价的3%的佣金。而卖房经纪一般也不会把多余的钱给银行的(也就是给银行的钱不会超过最低的实得净值)。那多出来的钱怎么处理呢？这时，卖房经纪就会巧立名目，把多余的钱转到别的地方去。其中最常见的名目可能就是律师费用了（legal fees）。因为这个名目冠冕堂皇，而且包括的实在是太广了。（要知道，美国可是个法治社会啊。有时，真的是很有讽刺意味。）不过，我觉得卖方经纪有可能采取这种方式骗买主，但是一般可能不能骗太多。这是因为买主需要贷款的话，贷款的银行也会做估价。一般来说，贷款银行的估价和Short Sale银行的估价差别可能不会太大。如果贷款银行觉得买主出价太高，不予贷款的话，卖方经纪也就只好跟着降价了。
经纪骗买主还有另外一种更恶劣的方式：经纪就是明目张胆地骗买主。我们就遇到了这样一个经纪。那是2009年年初，我们看到一个Short Sale。我们的经纪带我们去看了房子。我们挺喜欢那个房子的。于是我们就给了个买房意愿（offer）。那个房子已经挂在市场上有一段时间了。房价也从32万降到了30万。我们就给了个30万的报价。卖方经纪很快回复。她说其实以前也有人给了个买房意愿，银行也批了。但是由于卖主原来想宣布破产，把所有的帐都赖掉，所以就拖了下来。现在，银行说要是在10天内房子不能卖掉的话，银行就要把房子收回，就不再让Short Sale了。所以，房主现在急于出手。但是，卖方经纪告诉我们，那个房子有两个贷款。第二个贷款希望我们给它1.5万。我们当时是第一次接触Short Sale，也没有经验。不过我们是知道很多的房子都是有两个贷款的。我们也觉得31.5万买那个房子还是合算的。所以我们就把报价加到31.5万，而且注明有1.5万是给第二个贷款的。卖主接受了我们的报价。然后就开始办过户手续。我们要卖方经纪把银行的批件给我们看看。我们发现只有一个银行的批件。那个批件上说要给它两笔钱，一笔3000，另一笔26万多。没有见到1.5万的。于是我们找她要第二笔贷款的1.5万的批件。她开始说是给我们了。我们说没见到。后来，她没办法，只好给我们个银行的文件，上面有1.8万的字样，说是银行给3000，我们还要再给1.5万。我们发现那1.8万好像是给两个经纪的佣金（30万*6%）。而且银行是说售价是30万。我们就有了疑问。
于是，我们找了帮办过户手续的产权公司（title company），要他们把HUD-1表给我们看。这个HUD-1表就是房屋买卖资金往来的明细。我们发现那个1.5万注明为律师费。于是，我们打电话给产权公司的经办人，向她确实了那1.5万是算律师费，而不是给第二个贷款的钱。这显然与我们在合同上写的不一样。我们于是把我们的疑问告诉了我们的经纪，要她找产权公司核实，看看究竟是怎么回事。她找了产权公司，拿了HUD-1表。然后又找了Short Sale的银行，发现产权公司给银行的HUD-1和给我们的不一样！银行的那份没有1.5万的那项！！这下就很清楚了：卖方经纪和产权公司的经办人合伙想骗我们买主1.5万！我们知道之后，非常非常震惊！Short Sale的银行经办人知道后很很地说了产权公司的经办人，责成她去掉1.5万那项。我们的经纪说她会向有关部门反映卖方经纪和产权公司经办人的违法行为，说到时说不定有关部门会要我们作证。不过这事已过了一年半了，有关部门还没有找我们。我们也没问我们的经纪她是否反映上去了。
不过尽管卖方经纪和产权公司的经办人她们没有骗到我们的1.5万,她们还是把交了银行的最低的实得净值之后还剩下的3000多美元作为律师费给了她们认识的什么人。遇到这样糟糕的经纪，真是防不胜防！如果我们当时有现在知道那么多的关于Short Sale的猫腻的话,说不定能让她们吐一点出来。
我们有个朋友是做房地产生意的。她说她就从来不做Short Sale，因为里面猫腻太多。她觉得说不定什么时候FBI会查，说不定很多人会出问题。我因为原来没有写这个系列的打算，所以没有问她她所知道的猫腻。下次有机会我会问她的。如果她提供了让我震惊的故事，我就会把这个系列延下去。谢谢各位阅读。如果以上故事能给各位提供聊天的谈资，我就很高兴了。如果它们能让各位避免被骗，那我打字的辛苦就更值了（我打字实在是慢。我用拼音法打，可是我的拼音水平很烂)。
作者：高树 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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