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 国内股市：没落的百货大楼 折射出传统百货业的发展现状（转帖） |
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安普若
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作者：安普若 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
没落的百货大楼 折射出传统百货业的发展现状
2011年07月26日 15:24 新金融观察报 郗岳
摊开天津市地图，横纵线交汇点正是百货大楼的位置，彼时还处于天津和平路金街商圈的起点，被商人视作风水宝地。始建于1926年的天津百货大楼，曾是华北地区最大的百货零售市场，在商界起着主导市场的作用。
没落的起点
“百货大楼、劝业场、华联商厦曾是天津引领百货业发展的三驾马车，那是上世纪70-80年代的事了，随后外来现代百货业态的入侵，国营传统百货也渐渐衰落下来。”
对于商人而言，选址风水学尤为重要。
“百货大楼、劝业场、华联商厦曾是天津引领百货业发展的三驾马车，那是上世纪70-80年代的事了，随后外来现代百货业态的入侵，国营传统百货也渐渐衰落下来。”许芮波(化名)说。
许是金街商圈一家经营现代型百货业的公司高层，从上世纪90年代起，该商场就不再把百货大楼视作竞争对手了，虽然两家只有几百米的距离。
几经体制改革、几番建筑改造，百货大楼试图改变衰落的局面。但随着1997年百货大楼新厦(共39层，总高度140.7米)扩建工程完工，上述风水宝地的念想被从此改变。
“新厦楼顶的四个楼角伸向天空，像一个人四脚朝天，怎么站的起来？”许芮波如此戏谑。而百货大楼内部员工称，像一个倒放的板凳。
也许，从1997年新厦完工至今，从来没有人真正到达过楼顶一探究竟。
新金融记者问询营业员如何找到通达新厦的直梯，营业员先面露惊愕，后笑而不语。记者再以楼宇租赁商身份问询保安，他说，没有电梯能上去，上面(新厦部分)是空的，什么都没有，“形象工程嘛！”
这个曾被认定为天津市地标的外表光鲜的庞然大物，始以毛坯空置的姿态傲立了十几年。
从外观看来，尽管新旧楼之间完成了空间对接，但新厦橘色的墙体颜色和深绿色的窗面颜色，与旧楼古朴的淡米色甚不搭调。远远看去，百货大楼像背负了一个巨大的重壳。
空置玄机
超额的投资并没有带来预期的回报。改扩建商场工程当年实现效益210万，而投资9016万元的新厦项目当年实现效益却为零。
沉滞的负重感肇始于1994年百货大楼的改造。当年，天津百货大楼就开始尝试通过多种业态的经营方式将百货大楼改造为以商业为主，融购物、娱乐、餐饮、康体等多功能议题的现代化智能型大型公共建筑。
津百1997年年度报告摘要中表示，该改造项目分为两部分：一是改扩建商场工程，建筑面积49500平方米，计划投资5004万元，实际投资8020万元，超承诺计划3016万元；二是改扩建商务信息娱乐中心工程(新厦项目)，建筑面积45179平方米，计划投资7000万元，实际投资9016万元，超承诺计划2016万元。
然而超额的投资并没有带来预期的回报。该报告还提到，改扩建商场工程当年实现效益210万，而投资9016万元的新厦项目当年实现效益却为零。
公开资料显示，改扩建工程是由天津百货大楼股份有限公司(以下简称“津百股份”)投资，当时国有独资企业天津益商集团总公司在津百股份处于绝对控股地位，这被视为项目的主要投资方。
但一位了解百货大楼的业内人士透露了当年的投资细节，除了益商集团，还有3家资金雄厚背景不凡的集团公司投资，为此还成立了临时理事会，中途不知什么缘故，四家集团纷纷找理由撤资，最后还是政府出面，给银行写了白条，最后勉强完工。但上述说法并没有得到相关方面的证实。
在这期间，百货大楼还尝试开拓外部融资渠道：先是在1992年11月召开股份公司创立大会，内部发行股票11800万股，筹集股金2.12亿元，而后，1996年申请上市，于1997年6月在上海证券交易所挂牌上市，上市公司名称为“津百股份”，发行了3000万社会公众股股票，筹集资金1.5亿元，按照招股说明书和股东大会决议，该部分资金全部投入津百改扩建工程。
“外面的人不知道津百内部发生什么情况，还在继续为项目投钱。”上述人士称。1997年11月，百货大楼新厦主体实现新老商厦对接，其中1-5层购物部分正式对外开业，开业当天销货额突破500万。就在人们为天津新地标建筑欢呼雀跃之时，这一地标建筑(新厦)内高空置率的现实却少有人知晓。
某百货业高层道出了楼宇空置的些许玄机：楼宇空置下，赔钱是相对的，没有绝对的。如果楼宇在一个僵化的体制下运营，做事人没有做事的态度，不空置反而会赔钱。“空置着，但漂亮地摆在那里，什么都不干，坐等股海牛市、地价升值，等待另有所图的接盘者，反而会赚很多。”
津百股份的算计很快被现实的残酷打碎。2000年津百股份中期报告显示，1999年1-6月津百股份净资产收益率为0.644%，资产负债率为49.27%，而2000年同期，净资产收益率滑落到-3.42%，资产负债率上升到57.11%。津百股份几度险些戴上ST的帽子。
海泰借壳
某金融界专业人士表示，资本市场的运作手法，最核心的就是估值，当年投资成本不到1个亿的低收益资产，三年后就能被估值3个亿，实现资产的自我增值，泡沫化是在所难免的。
2001年，天津大型国有集团——天津海泰控股集团有限公司(简称“海泰集团”)介入到津百股份的股权结构中，既扮演了ST救世主的角色，还是那个另有所图的接盘者。
津百股份2001年10月发布的股权转让公告显示，海泰集团将以其所属的国际创业中心、火炬创业园以及海泰科技园等相关资产及与业务相关的负债，置换津百股份的资产和负债，据悉拟置入津百股份的是海泰集团的核心资产，并变更其上市公司主业性质。
本次置换资产审计和评估结果为，置出资产(资产计1232628361.35元，负债计899588316.50元，净值为332040044.85元)，置入资产(资产计325086994.58元，负债计2851182.90元，净值为322235811.68元)。置换差价由海泰集团以现金形式向津百股份支付。
其实在此之前，津百股份为了摆脱ST命运，一直在资产重组上努力着。津百股份2001年9月发布国有股权划转公告称，公司原第一大股东益商集团将其持有的公司33280783股国家股(占本公司总股本的22.34%)无偿转让给天津市商业委员会所属的天津市商业发展投资有限公司(天商集团)。短短一个月，海泰集团便通过资产置换，接替了天商集团，成了津百股份的新掌门人。
公告中声称，通过本次置换，海泰集团的优质资产与业务注入公司，将使公司转变为一个“资产质量优良、具有持续盈利能力、在资本市场上具备长期融资能力的企业”。
表面看来，利益的天平偏向了困顿中的津百股份，然而，海泰集团置入资产的质量仍让旁观者存疑。当年一份研究报告指出，海泰集团拟注入的资产在2000年仅实现主营业务收入1575万元，净利润860万元；2001年1-7月实现主营业务收入1079万元，净利润625万元。照此推算，两年平均净资产收益率还不到3%。更为蹊跷的是，置入的低收益率资产账面净值为26681.21万元，评估值32223.58万元，溢价竟高达20.77%。
不过某金融界专业人士也表示，资本市场的运作手法，最核心的就是估值，当年投资成本不到1个亿的低收益资产，三年后就能被估值3个亿，实现资产的自我增值，泡沫化是在所难免的。
尽管置入的资产实质与公告的内容有不小出入，然而海泰集团却实现了他真实的目标——借壳上市。将自己的核心资产置换出津百股份的不良资产后，同年，津百股份的公司名称变更为天津海泰科技发展股份有限公司(简称“海泰发展 （600082 股吧,行情,资讯,主力买卖）[5.42 -0.55% ]”)，注册地址也迁至天津新技术产业园区华苑产业区。
上述金融街 （000402 股吧,行情,资讯,主力买卖）[6.92 0.29% ]人士称，当年海泰进行IPO应该是达不到上市条件，或者需要漫长排队。而借壳上市最方便快捷，对于他们(海泰)来说，快就是钱。
海泰也并没有让津百新厦烂在手中，2003-2008年间，海泰集团数次公开拍卖新厦资产。最近一次是在2008年，海泰控股集团将“津百新厦部分房产”溢价转让给海泰发展，经天津华夏松德有限责任会计师事务所评估，该资产转让标的账面价值为20070.53万元，评估价值为37093.94万元。
而津百的百货经营状况并没有随着海泰的掌舵而明显改观。与百货大楼同属一个商圈内的百货商场的高层说，虽然只有几步路，但已经有五六年没有带下属考察过百货大楼了，“记得最后那次去，看到百货大楼顶灯是错排开启，夏季冷风也开不够力，闷热的很。”
作者：安普若 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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 国内股市：没落的百货大楼 折射出传统百货业的发展现状（转帖） -- 安普若 - (3638 Byte) 2011-7-31 周日, 13:09 (3218 reads) - 没看懂 -- nnzqj - (221 Byte) 2011-8-01 周一, 00:34 (400 reads)
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