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亚特兰大房地产回报分析和投资流程

LAOZHANGHOUSE

头衔: 海归中尉
声望: 学员

加入时间: 2011/05/15
文章: 18

海归分: 4102

标题: 亚特兰大房地产回报分析和投资流程 (4128 reads) 时间: 2011-11-20 周日, 00:07

作者：LAOZHANGHOUSE 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

鉴于很多国内的电话或email咨询，无法一一详细答复，请见谅，在此我把他们的问题归纳后提供一篇报告，供参考

亚特兰大房地产回报分析和投资流程

在乔治亚州，尤其是在州府亚特兰大，气候宜人、四季分明、环境优雅、交通便捷，这里的人们热情友善。随着美国经济的不断低靡，亚特兰大的房价已降价20%--50%。这里买房手续简单，操作方便。亚特兰大和上海之间有直飞航线,从亚特兰大飞往美国各地也非常方便。在这里投资房地产风险低、收益稳定、回报率高。我们有客户投资出租房的净回报率达7%-15%，而美国完善的法律体系完全可以保障您房地产的投资利益。如几年前，湖南的三一重工就在亚特兰大郊区投资了数千万美元置地盖房。可以说目前在美国乔治亚州投资房产是个难遇的大好机会

1. 最佳的投资时机

美国的房价已跌至金融危机以来的最低水平，从全美国范围来看，房屋价格已经回到2002年中的水平，也就是9年来的最低点。目前美国房价与2007年峰值时相比下挫近33％。在乔治亚洲亚特兰大，房价已经跌到了2000年1月的水平，也就是11年前的水平。

美国的金融危机正为日益富裕的中国人带来了难得的投资机会。美国房价不会一直下跌，总会迎来一个拐点，而这个拐点也不会遥远。亚特兰大的人口在增加，失业率也在增加。一旦失业率有改善，人们将大量购置自住房。
稳定适中的房价，回报率高（下面将提供投资乔治亚州亚特兰大大都会房产实际案例分析）

从下面的附图中可以看到亚特兰大大都会的房价稳定适中，其波动较为平稳。
亚特兰大房地产回报分析和投资流程

灰线：亚特兰大
绿线：洛杉矶
黄线：纽约
红线：美国
(数据来源：zillow.com)

2. 投资有保障
在美国购买房地产最大的好处是您的权利有保障。美国的土地私有制已有几百年的历史，所以有一整套法律法规来保护个人的利益。美国是土地私有制国家, 在美国买了土地，土地将永远属于您，而不是像中国那样，您的产权只有70年。

现在的美国仍是世界上最富有的国家，它的经济实力和稳定性不可忽视。因此，美国的土地具有其保值性。美国也是移民最爱的国家。人口的增加，无疑会带动对土地的需求。从不断成长的土地周期来看更具有储存的价值。此外，在美国购买土地也是您的资产多样化。美国和中国在经济实力，金融体制和地域等诸多方面有很大差异，两国经济增长周期也不一样。不同种类、不同政策、不同地域的资产组合将会降低您投资风险。近来，美元贬值，地产业不景气，美国经济处于萧条期。这为中国公司拓展在美业务带来良机。二十年前，台湾一些公司纷纷在美置产业，设立制造销售点。为打入美国市场奠定了良好的基础。所以，购买美国房产也是您公司未来向美国发展的一个切入点。

3. 手续简单、操作方便、费用低廉
在美国购买房地产，手续简单。您可本人到场办理，也可以委托他人。如果需要您亲自到美国来办理的，有亚特兰大——上海直飞航线，交通很便利。另外，现在到美国的签证也很容易办理。除了以上关于在美国乔治亚州买房的几大优势，其它几个问题我们有必要在这里向您做一个简单清楚的介绍。

a。美国有着健全的房地产保险制度以分散和避免房地产市场运作的风险。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠。房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。为了减少风险，预防可能存在的产权隐患（如失散的继承人的突然出现并要求被其它继承人卖掉的房产的产权）。美国制定了产权保险制度。目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度，也是保险行业普遍的险种之一。您可以购买产权保证保险（title insurance），此保险一次性购买就可保终身。对于一般房子，此保险费约为1-3百美元。

b。费用和税
需要注意的是，买房过程中会涉及到一些费用，主要是佣金和过户费。佣金一般由卖方付。而过户费一般不到1000美元。另外，您每年需要缴纳给政府房子价值约1%的地产税。

c。过户后的后续操作
过户后如果您要我们为您代管房产并出租，我们将很乐意为您提供专业服务（为此我们会收取一定的费用）。

下面的乔治亚州的人口流动，失业率，气候温度变化示意图

亚特兰大房地产回报分析和投资流程

乔治亚州的人口增长图 (数据来源： city-data.com)

亚特兰大房地产回报分析和投资流程

亚特兰大的失业率(数据来源： city-data.com)
亚特兰大房地产回报分析和投资流程

亚特兰大的最高平均气温约80F ( 26.7 C )，最低平均气温约42F( 5.6 C ) (数据来源：city-data.com)

4. 投资乔治亚州亚特兰大大都会房产实际案例分析：

我提供几个实际操作的具体例子来证实一下吧，

亚特兰大房地产回报分析和投资流程

保守投资：（此类房租金回报稍逊色，但是房子未来增值机会和空间都大）
购房： $89000

装修： $5600（包括刷墙，换地毯）
租金： $1100/月，年收入 $11000（空2个月）
税,维修,保险，管理等：$5500
（11000 – 5500）/94600 = 7%

亚特兰大房地产回报分析和投资流程

激进投资：（此类房租金回报好，但是房子未来增值空间不大）
购房： $46000

装修： $3600（包括刷墙，换地毯）
租金： $900/月，年收入$9900（空1个月）
税,维修,保险，管理等： $3500
（9900 – 3500）/49600 = 13%

快进快出滚动投资法（fliping法）（此类方法投资回报较高，但是有一定风险，对经纪人的专业要求高，为客人进行此类投资的经纪人不仅要对市场有敏锐的判断力，而且必须在购买出价前期能较准确地判断出装修价格和未来预期的销售价格，加上有一定的协调计划能力）此类房屋一般破坏程度较大，但是同时又处于有较大增值空间的学区和地段。

亚特兰大房地产回报分析和投资流程

上图显示的是我们经常购买的用来做快进快出滚动投资法（fliping法）的房屋。一般此类房内外破坏程度较大，同时也就是此类房给我们的客人带来了很大和很快的回报。

下面是一个装修好的fliping房。

亚特兰大房地产回报分析和投资流程

下面是具体的计算回报和时间

上市时间9月13日。售出时间（close）11月15日（历时2个月零2天）

装修时间：2个月

销售出手价格89800

购买价格31000

装修成本 27000（装修包括地下室，地板，地毯，厨房，卫生间，修空调等）

卖家提供买家贷款过户手续费5200

支付销售佣金4490

扣除地产税，保险，水电等费用：360

四个月时间实现净利润为：21750

此项目投资回报率为： 32% （持有时间4.5个月）

年利润比率为：32%x2.6=83.2%

另一个装修好的fliping房：

亚特兰大房地产回报分析和投资流程

上市时间9月14日。售出时间（close）11月7日（历时57天）

装修时间：1个月

销售出手价格68800

购买价格35000

装修成本 16000（装修包括地板，地毯，厨房，卫生间，修空调等）

卖家提供买家贷款过户手续费1200

支付销售佣金4128

扣除地产税，保险，水电等费用：382

扣除为买家购买的一个未来家庭保险（home warranty）375

3个月时间实现净利润为：11715

投资回报率为：21% （持有时间：3个月）

此项目的年利润率为：21%x4=84%

国外投资人投资流程介绍：

1. 在美国的银行开设一个个人或公司账户（有的卖家也接受香港银行的资金证明），并把一定的款打入此账户（以便开出银行的资金证明），因为在我们提供出价的时候卖家要确认买家有足够的资金证明后才可能考虑我们的出价。

如果不只是买几套房出租，而是如fliping的商业运作，建议注册一个公司，这样不仅可以把公司的费用用来抵消收入税，而且如果商业运作起来的话，还可以用这个公司为家人申请L-1（跨国公司经理签证，并可在2年内转为绿卡）

在美国，注册公司是依所在地向各个州申请的，本国人和外国人都可以。在美国注册公司无须注册资金，办理开户银行没有硬性规定的存款额度。公司经州里批准成立后，可向联邦税务局申请公司税号。有了公司和税号后，您就可以在美国境内开始从事商业活动，并办理诸如在银行开户，雇用员工，支付费用等事宜。

2. 如果我们的出价被接受，卖家经纪人会马上要求买家提供一张定金支票（必须是现金支票或汇票），此支票也可以在西联购买。为此买卖双方要签订一份购买意向合同，此合同将提供给律师安排过户使用。

3 当我们支付的定金支票后，一般客人将同意我们在1周内安排人对房子进行检查。如果发现房子有重大质量问题，我们必须在合同规定的时间内马上提出退出合同，这样你的诚信定金就可以如愿退回给您。

4 接下来的时间里我们等待律师对房屋审查，确认产权清晰，没有遗留的任何欠款后，将由律师安排过户。过户一般是在律师楼进行。买家必须到场签字。

5 如果买家（投资人）在中国，那么买家必须到美国领事馆办理授权书核实并签字。授权书一般有律师出具，投资人收到授权书email后把它打印出来，并带到领事馆签字并核实

如果买家是用在美国注册公司买卖，那么必须预先安排并授权一位在美国秘书（secretary）代理公司签署买卖合同。公司的授权书只要公司的CEO签署一般就可以了。

6. 在过户之前，买房的余款必须支付到过户律师指定的信托账户。（此款可以是在美国汇出，也可以是由中国汇出）

7. 抵押贷款，买家可以把自己的一套房产的净资产作为抵押从银行贷款。利率一般为市场prime 利率上加上一个点。这主要是给从事fliping的投资人提供另一个资金来源。因为如果是fliping房屋资金使用效率高，3-4个月的银行利率也就1.5%左右，而fliping项目回报约为21%左右，所以这样操作是很合算的。（这种融资的优点是，你只要申请一个额度，使用的时候才计算利率，而且使用和还款很自由，没有额外银行费用）

8. 还有一种融资办法，就是一些小型的华人银行可以提供50%的银行贷款（如果买家也同意支付50%的头款的话，那么银行就在不查收入的情况下提供50%款项）。目前此贷款利率为4.5%。这种融资的缺点是每套房都要支付银行的一笔手续费用（约2-3千美金）

9. 建议出租房不要贷款，只有fliping的房子可以考虑抵押贷款。而且fliping的房子必须在挂牌3个月内出手（在此3个月内可以适时调低价格以便加速出手，加快资金流动速度），如果3个月内无法出手，则证明前期对市场判断有误，这时候应该马上改变fliping方式为出租方式。

鉴于房地产交易前期（特别是用来作为fliping的房屋）对修理费用的预算以及控制非常重要，同时也为了保证后期交工后的质量。为此我们组建了自己的装修工程队伍。这样不仅在购买前期能相对准确的判断出修理成本，而且我们还提供完工后一年质量保证（完工一年后的任何质量问题，我们的工程装修队都提供免费保修）。

本人为美国亚特兰大房地产经纪人
公司: GA REALTY BROKERS INTERNATIONAL
电话：678-562-0304，
MARKZHANG2000 AT YAHOO.COM
如果对亚特兰大房地产市场投资或合作有兴趣的朋友，可以和我联系。

作者：LAOZHANGHOUSE 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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