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 [转帖] 高科技、电子、网站类公司选址的要求与特点 |
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tutu
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作者：tutu 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
在企业运营地点选择方面，很多欧美企业一般遵循4M(最)的标准。即：第一，把一次性成本降到最低；第二，把运营成本降到最低；第三，把潜在的风险降到最低，潜在的风险很多，包括：恐怖袭击、政府管制等；第四，把机会放到最大。
高科技工业不同于常规工业(如机械制造和汽车工业)。常规工业采用标准化的装配线。在工人和科研人员比例上, 普通工人较多。虽然也有技术改进, 但较少作“根本性”的变动。所以,常规工业的投资者将降低建厂投资和雇用低工资工人并列为主要考虑因素。高科技工业则不同, 投资者在选址时考虑的因素远为全面和复杂。其主要特点是:
①要求靠近终端用户。高科技产品对用户的要求最为敏感, 在技术日新、竞争激烈的市场上, 只有靠近用户, 才能及时发现需要、开发新产品,并做好销售后服务工作;
②要求靠近高科技研究机构及相关企业。高科技工业和研究有集聚效应,相互依赖,共生支持;
③专业化分工。与集聚效应共存的是专业化分工。和一般想象不同,美国高科技工业区内以中小企业为多, 它们集聚在三、四个大企业周围,提供十分专门化的技术及加工;
④要求能吸引高质量的技术人才。由于高科技工业中科技人员远多于常规工业, 故吸引高技术人才是高科技公司的成败关键。
这样, 高科技工业往往成群出现。
IT、电子、网站类公司选址的要求及特点
一、物业所属区位：
如果此类公司在市政府所规划的经济开发区，高科技园区注册的话，会得到相应的税金方面的减免政策(三减三免)，这点也是此类公司选址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、市或直辖市的商业圈或中央商务区设立能够体现公司良好形象的办公场所(总部或驻京办)。
二、交通利达性：
绝大多数IT公司的员工人数较多，且加班的情况较为严重，所以，此类公司对所要承租物业的交通及地理位置要求较为严格(即：办公地址距员工住址较近或较为方便)。
三、软硬件设施：
1.强电：一般市场上的物业皆要双路共电，且电源系统需达到220V—380V有的条件。电力供应容量应不低50VA/平米。
2.弱电：办公区域内应保证8—20平米内有一个信息点，信息点包括：语音点、数据点、光纤出口。且应有在20—50年内可拓展升级的可能。
3.网络支持：大厦内应有至少两家以上的网络运营商可供选择，还应具备专线上网、无线上网(支持迅驰)。大厦还应设有手机信号覆盖系统即：无屏障系统。
4.环境----垃圾丢弃是否方便，有否空中花园或绿化率的高低。由于此类公司的员工的工作较为单调，大厦如配有空中花园最佳;或大厦的绿化率应符合国家标准。
5.电梯：部数的多少(每3300—4500平米/吨/部)，载重量的大小，轿箱的高矮大小，梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒)，电梯的自动控制或人工控制系统应良好。
6.车位：地上、地下车位的总数量多少(45—65个/万平米)，停车泊位的方便程度(人工控制或电脑控制)。
7.建筑风格及结构：
风格：大多数IT公司较为青睐风格现代、新潮的物业，多为高档玻璃幕墙材质的的外力面。
结构：大多数IT公司的员工人数非常多，办公密度大，且多希望开放式办公。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构。在楼板承重方面：应在150—200公斤/平米，其中转换机房的承重要求就更高了。在抗震方面：应至少可抗震7—8极。在净层高方面：应在2.6—3米之间，如在个别楼层设有超高层(LOFT)最佳。
8.中央空调及烟感、喷淋：
中央空调：分2管制、4管制、VAV系统，后两者更受青睐，但随之而来的是租金的不菲。新风量也是一个较为重要的参数，一般国际标准为35立方米/人/小时，但目前已有50立方米/人/小时这一数字。而且市场上也有了分层供应新风系统，还有了冬季供湿系统。
烟感、喷淋：二者布置的密集度也会直接决定客户入住后的二次装修的费用高低。
9.交房现状：
初装(简装)：吊石膏(铝扣)、白墙(壁纸)、水泥地抹平(网络地板)，后者更受欢迎。
毛坯：裸房状态则可以满足公司自行装修来体现自身形象的要求。
10、户型、面积及价位：
户型：由于国内外建筑技术的不断提高和改进，基本上国内从90年代初至今的大厦及写字楼皆为框架、框架剪力墙及综合结构，也就是说户型的开间基本上可以保证至少在100平米左右，且大多可以相邻间可以互相连通。这样的条件是此类公司对基本要求。基本上可以解释为：开间的伸缩范围大。
面积：根据各公司的情况，它们对面积的需求完全取决于其业务拓展方向。
价位：此类行业小型公司要求的价位应在￥1—3/天/平米(含物管费)，相应的面积也在30—500平米之间;此类行业中型公司要求的价位应在￥2—4/天/平米(含物管费)，相应的面积也在500—5000平米之间;此类行业大型公司要求的价位应在￥4/天/平米(含物管费)以上，相应的面积则很大，通常半栋、整栋或多栋园区等。
11.关于内资外资公司的租买问题：通常情况下，不管是内资还是外资公司凡是要购买写字楼或大厦，说明其公司的业务将在本地进行长远发展。在本地租用写字楼或大厦的公司，则说明其公司在本地的业务还在尝试性发展。
12.物业管理公司：通常分国内(专职专业的和开发商自设的)、国际型物业管理公司。其中国际型物业管理公司作大厦的物业管理顾问较受欢迎。
13在全球，高科技跨国企业选址都会考虑五大因素：靠近大学、科研机构，有充足的科研人才;良好的基础设施，交通便利、通讯发达;环境开阔，有良好的人文环境，便于信息沟通和国际交往;法律咨询、物业、策划等服务性机构比较完善;制度环境、管理的国际化程度比较高。
作者：tutu 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
标签: 机械,垃圾,选址,
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 [转帖] 高科技、电子、网站类公司选址的要求与特点 -- tutu - (2759 Byte) 2011-11-29 周二, 21:11 (2103 reads)
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