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“城头变幻大王旗”-地主更迭之随想
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作者
“城头变幻大王旗”-地主更迭之随想
如山
[
博客
]
头衔: 海归中校
声望: 学员
性别:
加入时间: 2011/05/04
文章: 395
海归分: 36832
标题:
“城头变幻大王旗”-地主更迭之随想
(5369 reads)
时间:
2012-3-27 周二, 11:06
作者:
如山
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
“城头变幻大王旗”-地主更迭之随想
如山
(2011年12月13日,星期二)
看到投坛上网友的转帖《给大家讲个经济不好地主倒霉的故事》,有些“随想”。“随想”者,随便想也。既然是随便想,咱就随便聊聊:-)。
故事说的是兄弟俩在房产高峰时买了一个有一百二十多户的公寓。那时经济好,容易出租而租金也高。所以每月除了付贷款和相关开销还剩下不少钱。兄弟俩就觉得这是一本万利的生意,这个赚钱机器是“永动机”。于是将每月剩下的钱全部挥霍掉。到了现在,碰上经济差,租金下跌,空置率上升(出租率只有百分之十五左右)。现金流出现问题,最终无疑是被银行Foreclosure或者破产或者两者同时发生收场。
说实在,这个故事本身没有特别,也没有什么新卖点。因为做地主,特别是做多单位Apartment的地主,就跟其它商业一样,随时可以看到经营失败的(亏损的)案例。在市场好坏时期都一样有失败的,有成功的。可以说市场好时失败的比例少点,因为做不下去容易有人接手,就算亏损可能也不多。这里面的经营是包括出租管理、融资、资金运用和管理、风险意识和应付财务和责任风险的准备等等。
下面跟诸位童鞋分享一下俺读过的美国地产牛人Donald Trump经营的一个“问题”商业楼的故事。
纽约曼哈顿华尔街40号建于1920年代。当时曾经是世界最高的楼,并且很长时间都是纽约的地标。但到了Donald Trump入主前的1994年,该楼已经差不多是一栋“鬼楼”了,空置率达70%。之前经历了几次银行Foreclosure拍卖,换了几个业主,都是雄心勃勃地来,搞不定而灰溜溜地逃。Donald Trump买入前的最后一个业主是来自香港的Kinson Group。他们在装修上花了几百万未能完成而放弃。最后以一百万美元的价格将该大厦(只是Building,不包括地。地属于德国的一个家族)卖给Donald Trump。该大厦有面积一百万平方英尺,所以等于是每平方英尺$1。其后Donald Trump投入约4千万美元装修。装修好后以平均每平方英尺$24的价格出租。现时该大楼价值已经超过4亿美元。那就是赫赫有名的Trump Building。
这个故事想说明的道理是,建筑物还是同样的建筑物,但是不同的人去经营就会有不同的结果。
其实,物业本身的问题大多数情况下是人的问题,物业导致的亏损说到底就是人的经营和管理导致的亏损。市场只是好做不好做的因素之一,甚至不是唯一因素。这就是“房产经营”。其关键在于如何“经营”。
无论是兄弟俩的类似故事还是Donald Trump的类似故事,以前有、现在有、将来也会有。市场坏的时候有、市场一般的时候有、市场好的时候也有。
行文至此,我的耳边突然响起一首以前很熟悉的歌(忘记了歌名,哪位网友知道的请提示。先谢。):天哟,还是那个天哟;地哟,还是那个地哟……。是的,我们知道同一个地块,历经变更的是业主,成败都可能在此上演。“城头变幻大王旗”,天不变,地不变,变的只是人。
(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)
欢迎参考我的文章
:《使用财务杠杆的风险分析》
https://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200907&postID=3657
作者:
如山
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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“城头变幻大王旗”-地主更迭之随想
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如山
- (1541 Byte) 2012-3-27 周二, 11:06
(5369 reads)
如山大侠,有事相求,肯求联系方式?
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investangelc
- (39 Byte) 2012-3-29 周四, 09:13
(385 reads)
如山真利害,家产大概早已超过Robert Kiyosaki。
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xpd
- (0 Byte) 2012-3-29 周四, 05:22
(394 reads)
Donald Trump可以看作是一个品牌,品牌的效应是很大的.
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hlp
- (50 Byte) 2012-3-28 周三, 11:05
(502 reads)
如山文章看见标题就顶,最近一直研读你以前的文章,就是经常被家里的两个小魔怪给打扰,一放下就是几天再看再被抢电脑.
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989898
- (30 Byte) 2012-3-27 周二, 13:20
(410 reads)
美国的房地产现在可以买了。
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theoretical
- (0 Byte) 2012-3-27 周二, 13:07
(570 reads)
已经贵了很多啦。 最近一个月,好deal都消失了,一起约好似的。
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firefly
- (0 Byte) 2012-3-27 周二, 13:50
(573 reads)
嗨去年初给你波姐准备了,磨磨叽叽错过了
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bus_driver
- (0 Byte) 2012-3-29 周四, 07:07
(528 reads)
SAN FRAN城里的房子卖得那叫快
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emperorfan
- (142 Byte) 2012-3-29 周四, 11:01
(608 reads)
是一个原因吧
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bus_driver
- (0 Byte) 2012-3-30 周五, 03:33
(368 reads)
弯曲的地产不是美国地产,就好像弯曲的美元根本不是美国的美元。
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theoretical
- (0 Byte) 2012-3-28 周三, 13:01
(352 reads)
缺点就是价值,看你有没有药方了
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emperorfan
- (95 Byte) 2012-3-27 周二, 11:39
(472 reads)
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