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主题: [原创]顺风：小城镇繁荣带来的房地产业转型（4200字）

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[原创]顺风：小城镇繁荣带来的房地产业转型（4200字）

顺风
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头衔: 海归准将
声望: 学员

加入时间: 2004/06/17
文章: 488

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标题: [原创]顺风：小城镇繁荣带来的房地产业转型（4200字） (2183 reads) 时间: 2012-12-21 周五, 16:34

作者：顺风在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

顺风：小城镇繁荣带来的房地产业转型（4200字）

——接受证券时报和财苑社区访谈实录

https://cy.stcn.com/talk/view/id-121

首发打的宝春节拼车网：www.dadibao.com

提问: 新型城镇化对于公共交通会有什么影响和要求？对于农业会有什么影响？特别是无土化农业出现，会不会将农业带入城市，使得城乡的界限模糊化？

顺风: 中央经济工作会议提出推进城镇化，特别强调着力提高城镇化质量，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。我觉得值得重视的是这对小城市、小城镇公共交通影响，随着小城市、小城镇城镇化水平和对农村人口积聚效应的的提升，在这些地方开辟辐射周边、联通附近大中城市的线路都是可以预期的，我想国家很可能加大这个方面的投入。新型城镇化在农业组织形式、农村土地流转、农业人口结构、农业生产方式、农村居民空间布局、农村公共服务、农业金融、农村人才积聚、农村公共管理方式、农村生态空间等诸多方面对农业、农村产生深远的影响。无土化农业代表了未来的农业科技方向，但我觉得似乎还没有成为目前农村生产的主流，虽然从大方向上看有利于消除二元鸿沟，但在相当一段时期农业的主要生产方式可能还是依赖农村耕地。

提问: 过往城市的布局是通过产业聚集形成规模效应，然后再把人聚集起来，同时由于交通的限制，人又不能离工作的场所太远。未来小城镇的发展是否会将目前的产业布局再散开？如果散开，会不会削减规模效应带来的优势？如果不散开，又如何保证工作在城市的人能够搬到小城镇去？

顺风: 中央经济工作会议特别强调“构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应”，这就要求以特大城市、大城市与中小城市、小城镇之间各自的面积、区位、人口等因素作为城镇化布局的一个重要基础前提，各自发展与自身特征相适应的产业，这便会带来一次全面的产业再布局，就目前中国产业集中度相对较高的局面而言，新型城镇化有利于将大城市的一些产业向中小城市和小城镇做适度的分散，最终形成一个更加平衡、合理的格局。从这个角度看，中央提出的新型城镇化之路对于解决我们以前在城镇化进程中形成的一些问题，比如大城市病的问题，小城镇边缘化的问题，下城市萎缩的问题，农村空巢家庭的问题，都有积极的促进作用。

提问:小城镇能否繁荣是一个很值得怀疑的问题。目前三四线城市产业空心化非常严重，基本靠房地产拉动，也累积了不少房地产泡沫。小城镇能不能发展起来还不一定。如果盲目发展，会不会成为中国版的贫民窟？你觉得未来小城镇会走怎样的发展路线？

顺风: 中国的小城镇发展之路在中央经济工作会议上一阐述得很明确了，那就是“走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路”，中央已经非常重视你提出的问题，并且强调“因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展”。具体而言，三四线城市的产业空心化既需要自身的努力，也需要必要的政策引导，在城镇化即将推出的一系列政策中，我觉得不会没有关于推动中小城市产业积聚的有关政策，这些都将为三四线城市恢复以合理的产业布局和产业积聚带动人口积聚和房地产业发展的健康发展路线创造更好的条件和制度环境。

提问: 下午好！有人说新城镇化建设主要偏向于三、四线城市，甚至是乡镇，因此一二线地产影响不大，对此你怎样看？房地产转型的方向又是怎样的？

顺风: 我觉得一二线城市才是新型城镇化的下一步热点所在，因为相对于三四线城市、小城镇而言，其产业积聚、人口积聚等方面的规模特征决定了一二线城市恰好处于大型城市与三四线城市的联结枢纽的地位，既可以作为疏散大型、特大型城市产业和人口的目标，在吸纳农村人口方面也具有一定的优势。

提问: 小城镇的繁荣理想是好的，但还是有很多人愿意留在大城市，这是否会造成一座座的空城呢？对此老师有什么看法呢？谢谢！

顺风: 新型城镇化战略给中小城镇带来了发专门化的产业积聚经济的机遇，在产业崛起的支撑下，人口积聚自然具有了其必要的市场基础。此外，中小城镇在空间位置、整体环境、居住成本、生活节奏、竞争水平等方面有着独特的特征，这对有些人群还是具有吸引力的。

提问: 新型城镇化会不会推高城市房价？

顺风: 新型城镇化有利于中国人口、产业向中小城市、小城镇的积聚，有利于国内产业、经济、人口结构更加合理化、均衡化，在总体上将会遏制房价上涨过速的势头，并带来全民居住条件的更大改善。

提问: 现在受到一二线城市房价大涨，地方土地财政吃香的影响，现在很多三线城市，比如县城级别的中小城市，都在大搞房地产建设，比如我的老家县城，目前在市委所在的新区大搞地产开发，一幢幢楼房小区拔地而起，这边没卖出几套，那边又开发新小区了，以我老家人的说法是：一个县城才多少人，根本住不了那么多楼房。这是否会导致地方楼市泡沫呢，对这个问题，你怎么看？

顺风: 中央推进新型城镇化的政策重心不可能仅仅停留于房地产业，而是将与城乡统筹发展、产业政策引导、人口和社会结构均衡化、消除二元后工等战略目标结合在一起。我觉得下面会出台一系列引导人口、产业、资金、人才、信息、资源等向中小城市、小城镇转移、积聚的政策措施，这会促进城乡之间的一次历史性的大融合、大互动，在这一进程中原有诸如县城存在的房产空置问题也有机会逐步得到解决。

提问: 楼市喊话调控一年，十大城市房价反涨，请问未来中国城市房价如何？

顺风: 大城市房价上涨只是中国房地产市场形势的一个方面，我觉得在房价方面，政府对大城市仍然会保持原有的调控状态，而未来中小城市在新型城镇化战略的刺激下不排除会出现一轮房价上涨，一旦偏离了正常可允许的幅度就有可能引发相对较紧的调控政策。从体而言，大城市房价从长远看会呈现高位温和徘徊的趋势，中小城市房价会受到利好刺激启动一轮上升，小城市和小城镇，尤其是小城镇在政策导向上有一定的不确定性，将成为未来房地产业的亮点所在。

提问: 11月70大中城市超7成房价环比上涨，成交量这两三个月也大幅上升，楼市全面回暖已毋庸置疑，在当局三令五申称调控政策不动摇的情况下，房地产市场的繁荣您认为会持续嘛？会有会有更严厉的调控政策出台？

顺风: 中央提出的型城镇化战略肯定对房地产业构成长期的战略性利好，但这并不代表在中央仍然强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的情况下，这一长期利好因素会迅速反映到房价上来。我决定目前造成楼市回暖的原因，一方面具有市场价格周期波动的因素，一方面有对新型城镇化的政策预期因素，一方面也有一定程度上的舆论炒作因素。促进房地产市场的健康繁荣发展符合中国走城镇化道路的战略要求，也是中央一贯的调控目标，我觉得未来中央调控政策的重点仍然将放在对过度投机因素、房价过快上涨势头的控制方面，如果没有这些因素，中央的调控当然会体现出自然而温和的政策取向。

提问: 之前有很多人士认为二三线城市楼市泡沫比一线城市大，那么在新型城镇化提出后，您觉得地产商往小城市进军是有前景的吗，这样的话地产股是更看好住宅开发型还是商铺开发型的呢？

顺风: 我觉得如果谈“泡沫”，二三线城市主要是供给泡沫，一线城市主要体现为需求泡沫，新型城镇化为消除前者泡沫提供了契机，而且就需求的规模启动而言住宅开发显然会早于商铺，虽然在黄金地段的商铺有着很大的长期投资机会成本。

提问: 城镇化对大型地产开发商有哪些影响，对区域性中小地产开发商又有哪些影响，谁的受益最大？反映在资本市场，是应该关注招保万金，还是应该关注那些二三线地产股？

顺风: 我觉得对两者总体上都是利好。大型地产开发商可以抓住在全国布局的全新机遇，其对于产业和人口积聚、城市群成长的政策把握和转化的能力较大，在资金、规模经济等方面也有一定的优势，可以扩大自身的市场纵深。区域性中小开发商具有本土优势，又可以利用中小城市、小城镇要素价格低，以及自身在本土开发的优势拓展自己的市场空间。

提问: 小城镇发展中的房地产才刚刚起步，这种转型对他有何利弊？有哪些上市公司有该概念相关？

顺风: 城镇化战略扩大了中小城市的房地产市场空间，同样重要的是也拓展了现代服务业、个人消费娱乐业、建筑业和建材业、房地产业、水电煤气等基础产业、节能环保产业等方面的市场空间，市场机会是全方位的。

提问：目前看，上市公司拿地仍青睐北、上、广等大城市，在新行城镇化的过程中，房地产公司如何紧跟政策的脚步，获得最大化的收益？

顺风: 一是要充分把握中小城市市场机遇；二是规避小城镇在区划调整方面的政策风险；三是关注好土地流转政策演变动向；四是通过产业积聚研究寻找人口积聚的黄金区位预为布局；五是在节能环保、绿色低碳、信息化方面强化开发特色。

提问: 经过最近几年房地产市场的高速发展，很多城市主城区土地资源已经开发殆尽，城中村、老公房等项目开发成本也会很高，一些房地产商已经进军城市周边，小城镇会不会带来房地产行业的新一轮资源战和行业变革？

顺风: 城镇化战略必然导致房地产业发生巨大而深刻的转型，无论是企业组织形式、投资方向、开发技术、目标用户定位，还是利润率、风险机制、竞争领域等，都会出现明显的变革。

提问: 前几天，政府再次强调了房地产调控不动摇，北京等地的限购政策不变。你认为城镇化的建设会给上述政策松绑的机会吗？

顺风: 综合各方面中央政策演变和国家战略发展动向，房地产市场调控当然会继续坚持，但在调控范围、重点、方式、力度等等政策倾向上很可能将发生重大的转变和创新。

提问: 房地产转型会转成什么样呢？酒店式公寓？还是其他什么？谢谢！

顺风: 房地产转型将在商业地产、居民住宅等多个领域深入地推进，其特征不仅体现于房产形式，更体现于投资区域、土地供给、组织形式、政策取向等诸多方面。

提问: 城镇化不仅会给地产带来机会，由于小城镇的基础设施都很落后，水务、电网、医药、教育等需要升级加大投入，相关产业机会可能更大，你认为呢？

顺风: 城镇化是激发中小城市及小城镇市场活力的重要扎耨额举措，同时对带动农村市场也具有现实的作用，总体看会推动中小城市的功能强化以及小城镇的重组和再规划，这两个方面都存在巨大的基础设施建设要求，给相关产业带来了相应的机会。

提问: 目前超高建筑的技术也在发展，而发展小城镇是将人从点散到面上，建设超高建筑是将人聚集到点上，目前的小城镇化是不是说超高建筑的技术已经遇到瓶颈？未来这两种方式将有怎样的联动？

顺风: 超高建筑的发展可能更加适应大型城市、商业中心、密集居住区土地稀缺、地价昂贵的房地产开发要求，即便许多大城市目前超高建筑也不是到处都是的。我觉得超高建筑技术在特大型城市中仍然存在越来越大的需求，在新型城镇化进程中同样会发挥其应有的作用，比如中小城市也不排除会建设自身的地标性建筑。

作者：顺风在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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