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美国移民局审批趋严，EB5项目选择要科学严谨

ifjkfd22

头衔: 海归上尉

加入时间: 2012/08/16
文章: 41

海归分: 8245

标题: 美国移民局审批趋严，EB5项目选择要科学严谨 (1365 reads) 时间: 2013-3-19 周二, 12:02

作者：ifjkfd22 在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

2013年一开始，美国EB5移民市场并不平静，甚至打击了很多人的信心。但是纵观全球的移民市场，特别是从成功率和移民后所获得的教育，医疗到就业生活等等的福利来说，美国移民还是傲视全球，其吸引力仍然是其他国家无法比拟的。试将美国移民与欧洲移民相比，当国人往塞浦路斯一窝蜂的跑过去的时候，他们冒出了银行挤兑危机；当国人往葡萄牙西班牙冲过去的时候，大家早就把这些国家需要20年才能摆脱的财政危机抛之脑后。移民到底是为了一张绿卡还是为了什么？世事难料，如果想想自己子女一代的将来锁定在自己一时的草率决定的话，你会有何感想？
2013年，美国移民局对EB5投资移民项目提出了新的要求，但是，整体方向是让整个法案向永久法案的方向走，毕竟事实证明，这创造了就业。面对新的要求，广大的投资者面对经常听到的形形式式广告宣传都要有所顾忌，而是自己有所分辨。而移民局的新措施，更仔细，也更加保护了投资者的利益。
本文将就移民局对EB5项目审批的新要求给大家分享，供大家在选择项目的时候参考。移民局更严格的要求，其实都是在核实就业机会上下功夫。无论是直投还是通过区域中心的项目，都离不开这些要点，事实上并不存在所谓的直投项目会更快审批的法规，或者网开一面的细则。
首先，是对建筑成本的核实。一个EB5项目的就业机会，首先来自于建筑方面的就业数据。以往，移民局仅仅需要开发商对建筑成本的预估，在2012年开始，要求有详细的建筑预算，以便移民局核实成本的真伪，因为建筑预算的虚增会虚增由此所引起的就业机会。到了2013年，移民局不仅仅要求有详细预算，还要求有建筑招标，或者是通过RS MEANS的数据（RS MEANS是对美国各地平均施工成本的统计），来辨别其预算是否符合实际的情况，还有就是更倾向于用独立的第三方可行性报告来判断项目成本是否符合当地实际情况。而独立的第三方可行性报告被移民局认为更可靠。
这意味着，市场上很多人宣传的项目一期，二期已经获批，三期，四期没有问题等等的说法都不一定可行。因为如果项目一期，二期并不是按照移民局最新要求去做的，移民局针对新的三期，四期，只会根据新的要求来执行，这个时候，投资者还是需要拿到项目的中标建筑商预算，独立第三方可行性报告等等，才能通过移民局的审批。
对于建筑招标，移民局会考虑该建筑商是否是真正独立于开发商，也会根据RS MEANS的数据来核实是否符合当地的建筑实际成本。很关键的一点，就是要有一个成本封顶的建筑合同，否则实际施工成本的虚增也会导致建筑就业机会的虚增，而这是移民局所不允许发生的。保守而且经济的建筑合同同时也让你在建筑阶段的就业机会风险降低。
另一方面，就是营运期间的就业机会。这是针对商业计划书来说的。移民局针对这方面数据的核实，通常采用两方面的做法，一方面，是根据当地类似的可比物业来预测新项目的运营情况。另一个做法，就是根据权威的独立第三方可行性报告来核实。独立第三方的可行性报告往往会更被认可，主要是因为，这些可行性报告如果出自于权威机构，他们全球认可的口碑，而且是独立于项目的行业专家，其预估会更具体，包括了行业的竞争，建筑成本，类似物业比较，和经营的盈利预测以及物业将来的估值等等。如果可行性报告是保守的，这不仅仅让你在运营阶段的就业机会风险降低，也让你的本金返还阶段的风险降低。
面对新的要求，一个过硬的EB5项目，意味着要有封顶的建筑合同，有权威的独立第三方可行性报告，如果再加上有齐备的施工许可，你的I526就没有问题了。那么I829又如何解决呢？这就需要看开发商的背景了。如果开放商有着几十年在该领域的经验，或者是在该区域开发了几十年，面对了几轮经济周期都屹立不倒的话，意味着新项目成功的机会就大增了，毕竟他们都经历过风雨，有很好的商业口碑和信用。这不仅仅是永久绿卡的保障，也是你本金回来的保障。当然，如果你投资的项目，你是第一顺位还款人，你的本金风险是相对小的，如果投资物业翻新的项目，意味着你所投资的本金返还已经有50%被锁定，只要独立第三方的可行性报告是保守的，你本金100%的返还就比较有保障了。

作者：ifjkfd22 在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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美国移民局审批趋严，EB5项目选择要科学严谨 -- ifjkfd22 - (1689 Byte) 2013-3-19 周二, 12:02 (1365 reads)

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