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美国房地产公寓小区投资新项目：容量空前扩大

狼协
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标题: 美国房地产公寓小区投资新项目：容量空前扩大 (4943 reads) 时间: 2013-10-13 周日, 21:28

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

一个月前的265套房子项目，因为要投资的人多，但项目容量有限（总投资金额790多万美金，现金需求228万美金），所以绝大部分同学还是投不到。计划投资额大的，比如50万美金或者100万美金，我们只能大幅度减少其投资份额，否则其他人就投不上了。投资金额少的，因为造成投资人数增多，结构碎片化，为尽量简化结构，也无法选上。

对此我们深感歉意。因此加快了篡党夺权的步伐。本月新出的项目有两个，资金容量空前扩大，估计咱们原来想投的同学基本上都能投上，我们暂时也不设投资下限。在这里跟大家简要介绍一下，有感兴趣的同学，请给我来信索取详细信息：chairwolf 圈a 点 com。

项目一

还是休斯敦。城市和州的经济、人口和环境等我们以前已经介绍的很多了。在此不再重复。值得提醒的是，美国在未来几年里，超过中东、加拿大和俄罗斯，将成为石油生产第一大国，作为石油生产大州的德州，自然前途未可限量。这里只简单介绍一下项目概要。

建筑年份： 1975
房子套数：328套
占地面积：8.92英亩（约54亩）
总使用面积：227848平方英尺（约21167平方米）
平均每套面积：695平方英尺（约65平方米）
购买价格：约730万美金
平均每套：约2.2万美金
贷款比例：70%
贷款年限：25年
利率：5.25％
现金需求：约256万美金
出租率：92%
有效出租率：81%
年收入：194万美金
支出：118万美金
净收入：76.1万美金
Cap rate：9.18％
cash on cash（现金回报率）：11.7%
加还贷款本金的年回报：15.62％（未算增值）

值得提醒的是，这套公寓在最近投入了一百万美金进行整修。

项目二：

位于北卡的Raleigh。国内的同学可能不太熟悉这个城市。北卡是在美国东部海边的一个州，经济以制造业和农业为主，矿产丰富，气候宜人，风光秀美，年均温度19度，所以成为高尔夫球运动的乐园，有数百个高尔夫球场在那儿。前年老狼在美国考察房地产的时候，海归网网友曾经招待老狼在南卡的高尔夫球场社区的一个被高尔夫球杂志评为Dream House的豪宅小住，小区的老板还召来直升飞机载我们在其八个高尔夫球社区上空航拍，风光极其美丽。不过那是在南卡，估计北卡的气候环境也差不多，所以比较适合高尔夫。

我以前提到过的年入二十万美金的养鸡场就在北卡，Winston Salem是举世闻名的烟草中心。High Point则是著名的家具中心，一年两度的高点国际家具展就在这里举行。Raleigh是北卡州府所在地，那里的所谓科研三角带是美国著名的资讯和生物医药科技中心，世界五大电讯中心之一，亦是世界光纤生产的龙头。IBM、Microsoft、Dell、Cisco、北电、索尼爱立信、日本住友、及Red Hat等都以北卡州为家。Raleigh附近的UNC- Chapel Hill 和Duke大学是美国的顶级大学之一，老狼十几年前曾经是那里的居民，印象中到处是森林，公寓外就是郁郁葱葱的森林，所以Raleigh也号称“橡树之城”。静谧、安宁的环境，有点桃花源的味道，无论秦晋，不知有汉，让我这个生活在喧嚣的纽约的New Yorker立刻就沉静了下来，非常喜爱，至今仍十分怀念。Raleigh是美国最好的公寓出租市场之一。

建筑年份： 1976年
房子套数： 214套
总使用面积：209,791平方英尺（约两万平方米）
平均每套面积：980平方英尺（约90多平方米）
预估购买价： 780万－800万美金
预估每套价格：3.6-3.8万美金
政府收税估价：8.7百万美金
贷款比率： 75%
利率：5％
贷款年限：25年
首付及前期现金需求：约220万美金

楼房总数：20栋楼
建筑：楼房，砖墙
占地面积：17英亩（约103亩，688公亩，比我们上一个大了不止一倍）
距离购物中心，学校和公园很近，位于交通干线附近，交通方便。

出租率 93.6%
年收入：161万美金
支出：89.3万美金
净年经营收入：72.6万美金
Cap Rate（折现率）： 9.31%
现金回报率（cash on cash）：11.3% （未算每月还贷的本金收入，和房产增值）

北卡房产税：0.9075% （远低于德州和新州）

这个公寓与我们之前投资的不同，其构成有相当比例的两卧和三卧，其中的两卧大部分是两浴的。而且是全砖房。大家知道在美国砖房要贵很多，而且维护成本要低很多，刚投入了130万美金整修，大概一半装修完毕，每套花费4000美金左右。还换了其中16栋楼的屋顶。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-10-14 周一, 05:30修改，总共修改了2次

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