海归网首页   海归宣言   导航   博客   广告位价格  
海归论坛首页 会员列表 
收 藏 夹 
论坛帮助 
登录 | 登录并检查站内短信 | 个人设置 论坛首页 |  排行榜  |  在线私聊 |  专题 | 版规 | 搜索  | RSS  | 注册 | 活动日历
主题: [分享]睿信咨询研究:CBD发展主要影响因素总结
回复主题   printer-friendly view    海归论坛首页 -> 海归商务           焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙
  阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题
作者 [分享]睿信咨询研究:CBD发展主要影响因素总结   
镜子





头衔: 海归下士


加入时间: 2014/03/12
文章: 9
来自: 睿信咨询公司
海归分: 258





文章标题: [分享]睿信咨询研究:CBD发展主要影响因素总结 (2632 reads)      时间: 2014-3-13 周四, 15:47   

作者:镜子海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

文/睿信咨询合伙人袁伟达

成都JRC是四川省为建设“西部金融中心”而规划的金融聚集区之一,其被定位为“金融总部商务区”,成为承载“西部金融中心”目标落地的重要载体,成都JRC公司由此确立了“建立国内一流金融CBD”的目标,因此睿信咨询项目组对陆家嘴、金融街、江北嘴、于家堡、伦敦加纳利码头、巴黎拉德芳斯等国内外重要的CBD的开发建设进行了研究与总结,作为成都JRC项目战略规划的参考。
中央商务区(Central Business District,简称CBD)指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为“商业会聚之处”。CBD往往是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果,国外的CBD由于拥有充足的发展空间和时间可以自然形成,也有为了分担城市中心压力由政府引导建设而成,而国内的CBD则多是由政府引导规划建设而成。但无论国内还是国外,睿信咨询总结出CBD在发展中均具有以下特点。

一、城市区位优势明显
城市区位为CBD的发展提供了发展空间和腹地。陆家嘴所在的上海及长三角地区也是我国经济实力最强、发展速度最快的区域之一;金融街所在的北京是中国首都,是政治、经济、文化中心;江北嘴及于家堡所在的重庆和天津均为直辖市;加纳利码头所在的伦敦及拉德芳斯所在的巴黎均是首都,是多中心的所在地。
二、政策支持力度大
睿信咨询认为政策是推动CBD发展的直接动力,陆家嘴与于家堡都具有对外开放的国家战略大背景,具有“先行先试”的优势政策;江北嘴享受西部大开发政策以及两江新区十大优惠政策叠加;加纳利码头提供搬迁费用、免除开发商部分税费等;拉德芳斯对市内存量企业转移给予拆迁补偿费和投资津贴等。
三、招商“存量与增量并重”
促进招商除了利用政策外,还可以通过转移存量、完善功能等策略来推动。转移存量方面,如江北嘴利用政府的强势主导使重庆内的存量金融业转移,拉德芳斯向市内企业收取拥挤费、向转移企业提供拆迁补贴和投资津贴,使原市中心的存量进行转移。
四、开发上“形象优先”
江北嘴和于家堡都是先期树立形象,提升价值,再分步出让土地,如江北嘴通过整体拆迁降低成本,规划时体现文化特征,打造亮点,再通过控制开发节奏使土地升值,达到投入产出平衡,于家堡初期以旷地绿带、中央广场、滨水公园树立形象,提升价值,以金融学院、中高端住宅(含商用、居家办公)集聚人气。
五、运作上“政府主导、企业运作、多方参与”
国内外的标杆目前采取的运作模式基本均为政府主导、企业运作、多方参与。标杆CBD均是由是由政府发起推动的,政府在前期往往是主导力量,可快速促进产业的聚集和功能的完善;多方参与则是调动各类社会力量与资本,实现资源的整合利用;而企业运作往往差异较大,效果不同。
陆家嘴与江北嘴,政府均将土地作为资产注入平台企业中,使其具备土地的储备权,可利用土地进行抵押贷款融资等;另外平台企业配备的资源也会影响其力量的发挥,以注册资本金为例,陆家嘴开发为18.68亿,金融街控股为30.27亿,江北嘴投资为20亿,新金融投资为60亿,几乎均在20亿以上;拉德芳斯初期依靠银行贷款,后期政府“以投资促发展”。
六、平台公司业务结构上,多业务互动
标杆的平台公司在区域开发的同时都不断注重丰富业务结构,使一级开发与二级开发联动,部分还向区域外发展,使企业达到可持续发展。如陆家嘴2004年提出转型,从单纯土地开放转向房产+物业,2012年开始向外发展,已经开拓了天津市场;金融街2001年从单纯土地开发进入房产开发,2005年又转向“房产开发+物业持有、跨区域发展”;江北嘴2009年开始介入二级开发和持有物业,2010年整合渝海集团并签订广阳岛开发协议;新金融投资目前除了一级开发也通过自建、代建、合作开发等方式进入二级开发。
七、融资多元化
融资往往是平台公司运作中最重要的环节,各标杆的平台公司通过各种方式拓展融资渠道。如陆家嘴开发采取土地融资、组建合资公司、公司上市等方式,金融街控股借壳上市、股权融资、发行短期融资券与中长期债券等,江北嘴除了银行贷款外也先后发行各类债券,新金融还拓展了产业基金、合作开发等方式进行融资。

睿信咨询综上认为,CBD发展中除了城市区位、经济背景外,政府的大力支持、开发平台的有效运作,招商和开发上的策略都成为重要的影响因素,这对CBD的开发运营具有重要的借鉴意义。

北京睿信致成管理顾问有限公司
www.acgmc.com


作者:镜子海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









相关主题
[分享]睿信咨询研究:奥特莱斯的中国之路 海归商务 2014-3-12 周三, 21:08
[分享]睿信咨询研究:2014,三大风险制约中国股市走牛 谈股论金 2014-3-12 周三, 21:03
[分享]睿信咨询研究:总理报告中房地产的“7大看点” 海归商务 2014-3-12 周三, 21:00
[分享]睿信咨询研究:年报解读,万科怎么了? 海归招聘 2014-3-12 周三, 20:57
知名咨询研究公司高薪急聘首席分析师和市场总监 海归职场 2008-6-03 周二, 11:44
[新闻] 睿信咨询﹒2014春季校园招聘 海归招聘 2014-3-12 周三, 21:12
[招聘]睿信咨询-2014春季招聘 海归招聘 2014-3-12 周三, 20:38
[分享]留学咨询顾问 海归招聘 2013-7-03 周三, 14:31

返回顶端
阅读会员资料 镜子离线  发送站内短信
  • [分享]睿信咨询研究:CBD发展主要影响因素总结 -- 镜子 - (1889 Byte) 2014-3-13 周四, 15:47 (2632 reads)
显示文章:     
回复主题   printer-friendly view    海归论坛首页 -> 海归商务           焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙 所有的时间均为 北京时间


 
论坛转跳:   
不能在本论坛发表新主题, 不能回复主题, 不能编辑自己的文章, 不能删除自己的文章, 不能发表投票, 您 不可以 发表活动帖子在本论坛, 不能添加附件不能下载文件, 
   热门标签 更多...
   论坛精华荟萃 更多...
   博客热门文章 更多...


海归网二次开发,based on phpbb
Copyright © 2005-2024 Haiguinet.com. All rights reserved.