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我也来分析一下“上海惊爆炒房丑闻内幕”案例

狼协
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标题: 我也来分析一下“上海惊爆炒房丑闻内幕”案例 (3533 reads) 时间: 2005-1-09 周日, 23:04

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

这个案例的分析思路似乎应该这样：

１）假定这个故事“叙述”本身是真实的；

２）那么基本事实是：那个“房地产中介”的老板讲的，
买进价：一万元每平方。
卖出价，２．５万元一平方。
一套房面积：２００平方。
总成本：２００万
总售价：５００万

需要首付：５００万的20%, 即１００万。这部分由房地产公司付，属于真实成本。

其他需要先期垫付的：１０万元买身份（农民企业家）。但文章没有说清楚，农民企业家到底能在银行那里拿到什么贷款优惠。

所以前期垫付的成本大概是２００万房款＋１００万首期＋１０万身份＝３１０万。这就是校长说的“作庄”成本。

首付和房价之间的差额，即４００万，就是需要从银行贷出的金额。

“作庄”的人的目标，就是如何去骗到这４００万，而且使得到手的钱，在扣去其他运作成本后剩下的，不能低于首付的１００万。注意，实际成本是３１０万。所以那房地产中介说的“关系费20-30万，赚150万是很轻松的”应该有误。他撑死了能挣７０万。

但是银行会不会因为他是农民企业家就给他贷这４００万呢？我不知道是不是真有这政策。我猜真实的操作应该是这样的：

首先是看抵押。我们假定那“农民企业家”没什么钱。有钱也不能抵押，否则还骗什么？我们也不考虑虚假抵押的情形，因为那就是另外的故事了。

如果没有其他抵押，那么首期的１００万便是抵押。１００万能给他贷多少呢？８０％便是８０万。这样做就还得倒贴了。

剩下来便是考察credit. 中国没有信用体系的情况下，如何评估呢？有工作的是看他月收入。“农民企业家”就得看他企业的规模（anual sales、资产净值、稳定的利润和现金净入量等）。国内是不是这部分能作手脚就不知道了。

而这个“投资”故事讲的是投入３１０万左右，在几个月的周期里，拿到７０万左右的回报。当然capital return rate还是很高的。关键是银行是不是可以仅仅因为１００万的首期和“农民企业家”给贷４００万。我觉得玄。因为给了两个月后就不给了，那么银行只能拿回１００多万，那３００多万就打水漂了。

所以校长说的“出货”其实根本就不是问题。“出货”在这里是假的，只要银行的钱能贷到，“货”就“出”在银行手里了，或者就直截了当地说，当初就准备烂在银行手里了。而这套操作，如果是已经有了内线，甚至一直在进行的，那么就不存在很大的风险。风险会有，但只有一次，那就是上面发现问题，制止这种作法的时候。但那也不过是砸了一套２００万的房子在手里，那本来就是低价进来的。损失跟当初的暴利比起来，小菜一碟。

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2008-2-10 周日, 17:09修改，总共修改了2次

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我也来分析一下“上海惊爆炒房丑闻内幕”案例 -- 狼协 - (1587 Byte) 2005-1-09 周日, 23:04 (3533 reads)

我知道国内的房地产很黑，但没有想到这么黑。反正国内的政府不会让房地产跌的 -- 黑帕帕 - (0 Byte) 2005-1-13 周四, 11:52 (232 reads)

(ZT): 1套房转12银行骗贷707万 -- Baldeagle - (1521 Byte) 2005-1-10 周一, 22:17 (510 reads)

(ZT): 假证明办真按揭 --- 5～7成的人出具了虚假的收入证明和高估冒算的收入证明。 -- Baldeagle - (1958 Byte) 2005-1-10 周一, 22:14 (398 reads)

也谈成本。 -- Baldeagle - (340 Byte) 2005-1-10 周一, 22:10 (609 reads)

对，我忽略了这层。那这杠杆可就太厉害了。算算资本回报率吧 -- 狼协 - (277 Byte) 2005-1-10 周一, 23:39 (479 reads)

买进卖出办两份产征慢则两个多月，快则两个多星期, -- costco - (75 Byte) 2005-1-11 周二, 01:27 (338 reads)

好像不算首付是回收1７０万吧，回报率还要高很多才是。 -- costco - (0 Byte) 2005-1-11 周二, 00:46 (310 reads)

没有啦，那虽然是“虚拟成本”，但所得是个常数，不算支出，但那１００万也不是收入 -- 狼协 - (64 Byte) 2005-1-11 周二, 00:58 (310 reads)

老狼，是这样算地，庄家200万买一房子，抬高到500万卖出， -- costco - (117 Byte) 2005-1-11 周二, 01:43 (426 reads)

你算重复啦 -- 狼协 - (221 Byte) 2005-1-11 周二, 02:22 (443 reads)

首付是买方给卖方的，银行不拿这个钱，只是要MAKE SURE买方付了，且卖方收了而已。 -- costco - (187 Byte) 2005-1-11 周二, 05:45 (392 reads)

无普死，我把那１００万当抵押了 -- 狼协 - (268 Byte) 2005-1-12 周三, 00:45 (299 reads)

这个案例的关键是能让银行愿意按大大高估的市值贷款. -- costco - (143 Byte) 2005-1-12 周三, 11:49 (280 reads)

唉，净收入非得掰清楚不可！约 126.29万 -- Baldeagle - (571 Byte) 2005-1-11 周二, 03:19 (415 reads)

第一次200万买房的契税也许也得付，但 -- costco - (59 Byte) 2005-1-11 周二, 05:59 (320 reads)

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温州人炒楼 -- Baldeagle - (104 Byte) 2005-1-11 周二, 00:00 (397 reads)

美国的Providian曾经发放过120%的Home Equity Loan,银行很多时候其实也想自己坐庄,赌的就是房地产泡沫不会很快破裂 -- 归去来兮 - (437 Byte) 2005-1-10 周一, 10:04 (485 reads)

如果怎么说，这不是一个作庄的过程，这是一个套现的过程。那么下一步呢。。。 -- 安普若 - (71 Byte) 2005-1-10 周一, 03:10 (701 reads)

上海的房地产泡沫肯定很大，是否会跌就得看中国特色 -- 不拉不拉 - (152 Byte) 2005-1-10 周一, 09:07 (636 reads)

这里并不一定需要内外串通,就象网络泡沫时期一样,银行就愿意相信房子 -- 归去来兮 - (415 Byte) 2005-1-10 周一, 02:25 (701 reads)

如果美国在未来十年因为房地产泡沫爆破步日本后尘，我不会奇怪 -- 不拉不拉 - (257 Byte) 2005-1-10 周一, 09:20 (671 reads)

AG would go down in history as the -- Theme - (54 Byte) 2005-1-10 周一, 23:53 (311 reads)

首付１００万还是自己的，基本上不算真实成本。 -- costco - (145 Byte) 2005-1-10 周一, 02:10 (578 reads)

简单讲,首付就是借农民企业家的手将自己的１００万存到自己 -- costco - (11 Byte) 2005-1-10 周一, 03:14 (388 reads)

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