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主题: 房地产行业：各开发区土地过多过早贱卖苏州工业用地告急（转贴）

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房地产行业：各开发区土地过多过早贱卖苏州工业用地告急（转贴）

安普若
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标题: 房地产行业：各开发区土地过多过早贱卖苏州工业用地告急（转贴） (1831 reads) 时间: 2005-2-14 周一, 11:13

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

各开发区土地过多过早贱卖苏州工业用地告急

时间：2003-3-3 9:56:00 来源：汉源信息港阅读956次

一份权威调研报告认为，目前苏州各开发区的地价与市场价格严重背离，大致的情况是：园区15万元/亩，新区是12万元/亩，吴中开发区10万元/亩，在有些县市2万-3万元/亩。而实际的市场价格应该在25元-35万元/亩。

在苏州各大开发区之间考察投资环境已久的张先生明显感觉到了变化，那就是许多开发区为吸引外来投资土地正在以惊人价格贱卖。

从去年8月份开始，张先生就决定把在台湾的工厂搬迁到苏州，因为他的工厂主要是为一些大的笔记本电脑厂商做配件，而他的客户--包括仁宝、华硕现在已经基本上都搬迁到了苏州。

由于张先生的工厂投资金额不是太大，在苏州的各大国家级和省级开发区，他并没有拿到他想要的优惠地价和优惠政策，于是他把日光投向了遍布苏州各地的乡镇自行设立的小工业开发区。

在这些小的开发区里，张先生甚至可以用3万元钱的低价买到一亩地，还可以为他的工厂争取到一大片绿化用地。而在其他省级国家级开发区，地价却要10多万元／亩。

就在张先生还想要争取更多优惠的时候，一场关于开发区用地的清理整顿运动在苏州开始了；2002年12月30号，苏州市人民政府办公室下发了139号文件。该文件称将停止批准新的工业开发小区，并对乡镇自行圈地设立的镇村工业开发小区进行了清理，不符合上地利用总体规划的要予以取消。

市府139号文件

苏州对开发区用地的这场清理整顿源于一份调研报告。

2002年7月20号，一份由苏州市人民政府研究室编发的调研通报被送到苏州市委书记王瑶的手中。

这份呈现给苏州市委领导的调研报告称，必须严格控制苏州加工工业用地的开发总量，尽快结束一些地方低地价的恶性竞争行为，出台以市场为基准价的土地价格政策，提高苏州产业结构层次，把苏州的开放经济提高到一个新的发展阶段。

该调研报告还认为，目前苏州各开发区的地价与市场价格严重背离，大致的情况是：园区15万元／亩，新区是12万元／亩，吴中开发区10万元／亩，在有些县市2万一3万元／亩。而实际的市场价格应该在25万一35万元／亩。

调研报告透露，这么低的地价给苏州经济埋下的隐患可想而知，低地价吸引到的是大量的粗放式加工工业，同时也一方面降低了创业者的进人门槛，获得丰厚的创业利润；而另一方面，又因为土地的增值，使得先期进入的企业可以获得额外的地价差额，这无形中降低了企业转移资本的机会成本和奉献，加快了企业资本转移速度，不利于苏州经济的持久稳定发展。

在王珉批示下，苏州市国土资源局于去年8月份在苏州全市展开了大规模的调查，9月份，整个调查摸底工作顺利完成。

据苏州国土资源管理局一位工作人员透露说，在该报告得到苏州市委领导的批示之后，苏州市人民政府政策研究室还于2002年11月在常熟召开了有关开发区建设的研讨会。更详细的调研报告随后再一次被送到了苏州市委书记的手中。

2002年12月4号，王瑶看到这份更为详细的调研报告之后，再次做出批示：“提高苏州土地开发效益，促进土地合理有效的流转势在必行。……”

经过调查和研究，12月30号，苏州市人民政府办公室正式下发了139号文件，这份文件的全称是《关于全面提高建设用地集约利用水平促进经济社会可持续发展的意见》。

139号文件规定，省级以上开发区一般每平方公里实际投入不低于5亿美元，乡镇工业小区一般每平方公里实际投入不低于3亿美元，而且对于一些分期实施的大型项目可以预留规划用地，但是必须根据实际到账资金和生产、建设速度，分期确定工地数量，坚决杜绝假借项目进行圈地。

该文件同时要求各地必须严格执行江苏省政府确定的出让国有土地使用权最低保护价，严禁低于最低保护价出让土地。

该文件还宣称要对已经取得土地使用权但是已经闲置两年以上的要坚决依法收回，进行重新配置利用。

“应该加强一些规范，这样会比较好，”江苏省人民政府政策研究室原副主任、江苏省城市发展研究院院长张锋评价说，“现在江苏省政策研究部门和政府部门都开始重视这个问题了。”

遏制“牺牲土地换经济增长”

“现今我市人均耕地只有0.78亩，而人均建设用地已经达到192平方米，远远超过了国家标准。”苏州市国土资源局局长张文根在2003年1月川号召开的苏州全市国土资源局长会议上直言不讳地指出。

张文根同时还强调说，这种以大量消耗土地尤其是耕地资源为代价的经济增长方式，是难以长期持续的，必须牢固确立保护耕地的观念，形成集约用地的共识。

这种模式的招商引资中低价位出让土地与农民的安置补偿不到位之间也形成了不小的矛盾，一些开发区通过压低农民的安置补偿标准，以低于省政府规定的土地出让最低保护价来招商引资，这直接导致了一些农民的不满。

而在经营城市土地的过程中，苏州的一些地区还存在着土地公开交易与建设项自的其他报批环节仍然沿用传统的行政审批的矛盾。

在1982年土地详查的时候，苏州共有耕地593万由，而到2001年的时候苏州现有耕地已经下降到451万亩，而且自从1997年实行盘活存量和土地置换政策以来，苏州可以利用的存量土地已经基本上再次得到利用。

在被称为苏州“集约用地典范”的昆山出口加工区，共计2.86平方公里，首期1.86平方公里，目前吸引总投资8.2亿美元，平均投资为55.3万美元／亩。据了解，昆山市和苏州工业园区的平均水平是36万美元／亩，而法国的开发区平均水平是60万美元／亩，新加坡、台湾等地均在100万美元／亩。

以昆山为例，目前昆山吸收外资35亿美元，国内生产总值220亿元，但是用地已经达到45万亩，约占到了昆山全部90万亩的50%，“用地在现在开发范围内一定有一个极限，很快就可以用完了，但是整个昆山的土地后备资源比较丰富”，昆山经济技术开发区管理委员会副主任陆宗元说。

一测算就可以发现，按目前的增长速度，估计不到10年就可以翻一番，到时候昆山就无地可用于工业生产了。

据苏州市政府工作人员透露，现在苏州的土地消耗大户主要是台商，与欧美厂商相比，同样的投资规模，台商往往要求的用地规模要比较大。他们中的很多人会把楼房改成平房，同时加大厂区的绿化面积，这样就可以多占用一些用地。

苏州市计委有官员说，整个苏州自前新增开发区面积估计在300平方公里左右，如果按着工业园区和苏州新区的投资水平36万美元／亩来计算，要实现这些开发目标，需要投资近1600亿美元，显然，这是一个不可能完成的招商任务。

从数字上看，苏州经济这几年的确取得了相当不错的成绩，2001年，它超过直辖市重庆；2002年，又把直辖市天津甩在后面。据统计部门的年度报告显示，苏州2002年实现国内生产总值首次突破2000亿大关，达到2080亿元，按可比价计算比上年增长14.5%，人均国内生产总值超过35700元。

整个苏州2002年完成固定资产投资额首次超过800亿元，达到810亿元，其中私营个体投资220亿元，成为投资的主要增长源；对外贸易方面，苏州市2002年实现进出口总额363.90亿美元，其中出口总额185.2亿美元。

今年一月份，苏州市的各项经济指标再次刷新，财政收入达到36.2亿元，外贸进出口总额40.6亿美元，其中出口19.2亿美元，分别比去年同期增长49.l%、92.1%和61%。与邻近的浙江不同，苏州的经济发展主要依靠吸引外资特别是电子产品企业来推动的，而浙江的发展主要是依靠民营经济的力量。来自苏州市统计局的统计报告显示，2002年苏州年新增合同外资100.67亿美元，实际利用外资48.14亿美元，分别比上一年增长I44.6%和59.3%。到去年年底，苏州市累计实际利用外资281.54亿美元。全年涉外税收104.40亿元，占苏州市财政收人的38.5%。

高新产业难以进入

据了解，目前全市有电子信息企业近千家，一月份全市合同利用外资达12.3亿美元，到账外资5.41亿美元。外商投资企业包括名硕、明基、仁宝、爱普生、广志电子、旭电、飞利浦消费电子、华宇电脑、高创、日立显示器件等电子企业，目前电子信息产业已成为苏州的第一大产业。在大量的外资企业里，其中台资科技公司就有600家，合同引入台资55亿美元。

在复旦大学经济学院一位博士生导师看来，苏州现在的经济主要以加工为主，而在IT产品的组装中包含的技术含量已经相当低，许多IT跨国公司都已将加工厂迁移到苏州。

但业内人士认为这些都不是真正意义上的高新技术企业，只不过是些技术含量低、以IT面孔出现的组装厂或外挂设置企业而已。

按照苏州市目前经济的增长要求，每年仍需要新增项目用地6万亩左右，只要苏州市的GDP每增长1个百分点，就要消耗4000亩土地。从苏州目前14%的增长率发展速度来看，到2020年，苏州工业用地就没有余地了。

大规模地挤占农业用地也是一个不太现实的选择，在张锋看来，无论工业怎么发展，农业是不能放弃的，这是关系到国计民生的问题。“万一碰到战争，江苏省肯定不能完全依靠从外面输入粮食。”张锋指出。

苏州的开放式经济是通过建立各种形式的开发区直接引进国际资本展开的，这种高增长的模式是通过耗费大量的土地资源和劳动力的低成本为代价的。而且工业用地周期长达50周年以上，是不可替代的短缺资源，这种模式将阻碍苏州经济的长期持续稳定发展。复旦大学的这位博士生导师指出，这种现象在也相当普遍。

由于土地过多过早地廉价出售，为后来的投资额更大、携带更新技术的资本的进入设置了障碍，政府将会面临两难的境地：早期进入的投资者占用廉价优质土地资源，但是产业陈旧，效率不高，却始终不能迁徙，而新的投资所属产业先进，效率高，又没有适当的土地可以容纳，这种状况，在巴西、台湾地区和韩国的开发区发展历史上得到了映证。

有关部门对1999年以来全国76家新建开发区的统计显示，已开发的土地面积仅占规划面积的13.51%，园区内每公顷平均投资仅为34万元人民币，产值还不到13万元，而在我国的城镇以及独立工矿区用地平均产出为100万元人民币每公顷。开发区的土地投资率实际上已经远远低于国家目前建设用地的平均水平。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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