海归论坛 :: 阅读主题 - 房地产行业：关注房地产投资新大陆地产金融创新迫在眉睫 (转贴)

论坛首页 | 排行榜 | 在线私聊 | 专题 | 版规 | 搜索 | RSS | 注册 | 活动日历


主题: 房地产行业：关注房地产投资新大陆地产金融创新迫在眉睫 (转贴)

海归论坛首页 -> 海归商务焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙

分屏

表形显示

阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题

作者

房地产行业：关注房地产投资新大陆地产金融创新迫在眉睫 (转贴)

安普若
[博客]
[个人文集]

头衔: 海归元勋
声望: 大师
性别: 性别:男

加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
来自: 中国美国的飞机上
海归分: 4196257

标题: 房地产行业：关注房地产投资新大陆地产金融创新迫在眉睫 (转贴) (2320 reads) 时间: 2005-3-05 周六, 00:24

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

关注房地产投资新大陆地产金融创新迫在眉睫

https://house.tom.com 2005年03月04日13时22分

来源:精品购物指南

最近，房地产界有两个话题颇为引人关注：一是关于个人集资建房的探讨；一是关于产权商铺出现的问题。两个问题表面上看来完全不搭界，但深入分析不难发现，它们其实都与房地产投资有关：一方面，面对高涨的房价，大量个人投资者已经不敢轻易抛出手中的存款，而不得不另辟蹊径寻找置业机会；另一方面，拥有高投资回报率的商业地产，由于产权分隔出售而导致长期经营管理获利能力的降低，从而也成为房地产投资的高风险领域。随着房地产市场的迅速发展，无论是对开发商，还是对购房者来说，国内的房地产投资渠道都亟待拓展，房地产金融创新迫在眉睫。

房地产金融创新建行欲做领头羊

春节过后，原本热闹的房地产市场却仿佛陷入了料峭的春寒中，无论是新盘上市量还是成交量都直线下降。除了由于商品房供给减少而使消费者的选择受限之外，银行方面日趋收紧的信贷政策也对市场交易产生了较大影响。据一些开发商发映，今年银行对个人按揭贷款的条件审查更为严格，放款速度明显放慢了，特别是对第二套住房贷款和商业物业贷款控制更加严格。

银行方面为控制自身经营风险而收紧信贷资金，是无可厚非的，然而，目前房地产按揭贷款的巨大需求与有限的贷款渠道形成了鲜明的对比，使房地产融资问题更加突出。

其实，对于银行来说，个人按揭贷款一直是较为优良的资产，银行方面之所以收紧信贷资金，原因在于其资产结构问题。据虎杰投资咨询公司首席分析师张寅分析，目前类似建行这样的国有大银行，房地产按揭贷款所占的比重已经相当高，为了保持合理的资产结构，这些金融机构必须寻找有效的突破口，解决资金流向问题。房地产信贷证券化，使长期资产提前变现将是银行解决自身资产结构问题的一条有效途径。据了解，这样的金融产品，建行已经在研发过程中，估计年内就会推出。

信托基金为房地产投资提供出路

自“121文件”出台后，房地产信托作为一条新的融资渠道一直为人们津津乐道，然而，由于目前我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，动辄上亿元的房地产开发融资，如此一来单笔金额就变得相当大，普通投资者很难介入，所以，目前国内的房地产信托投资还仅仅停留在机构层面。此外，一些房地产信托计划推出之后出现了问题，张寅认为，这主要是源于开发商的“诚信”问题。处在发展阶段的房地产市场还不够成熟，信用体系尚未健全，相关法律规范还有待完善。

在国外，公开发行的房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）有严格的信息披露制度，而我国现有的信托计划发售时的信息披露较为简单，对项目的收益和风险结构“轻描淡写”。从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开情况下，从事房地产投资信托基金的运作，促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。

链接一美国房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。

从本质上讲，REITs 是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs 又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力。

经过近40多年的发展，REITs 在美国已经有了相当的规模。目前大约有300REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

美国房地产投资信托基金的种类

根据REITs的资金投向的不同，可以将它们分为三大类。

一、资产类（Equity）

投资并拥有房地产;主要收入来源于房地产的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs既对具体项目进行投资，如写字楼、住房等，也可以对某个区域进行长远投资。一般情况下，不同的资产类REITs的收益通常是不同的，它主要取决于投资者、经营者的经营策略。资产类REITs受利率影响相对比较小。

资产类REITs的魅力在于:通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

二、抵押类（Mortgage）

投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押REITs主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押REITs股息收益率比资产类REITs高。不过根据风险-收益原理，高收益意味着高风险。抵押REITs受利率的影响比较大，其风险主要来自利率风险。

抵押类REITs的投资魅力在于:为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险;投资人所拥有的资产可以转让，具有较好的变现性。

三、混合类（Hybrid）

它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。在理论上，混合类REITs在向股东提供该物业增值空间同时，也能获得稳定的贷款利息。

据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs 的96.1%。

链接二美国房地产市场的贷款机制

目前，我们要买房，贷款来源仅能从银行获得，但是在美国，除了银行之外，还有其他多种金融机构可以提供多种形式的购房贷款。

建房贷款和购房贷款

在中国，多数家庭购买公寓房，而一栋公寓涉及金额巨大，通常必须由开发商先融资来开发，然后家庭从银行贷款买下其中一个单元。在美国，建造商和买房者有时并无明确分别。美国的大多数住房是独户型或联户式住宅。建房和购房的成本在一个数量级。建造商既可以先贷款建房然后卖掉，购房者也可以自己贷建房款，然后请建筑师设计，请建造商建造。房屋建好后可以将贷款本息转换成房屋抵押贷款。

显然，中美开发商和购房者在融资行为和方式上有着明显的不同。

庞大的贷款市场

美国的建造商和购房者可向各类银行、信用社、抵押贷款公司，州或市的住房金融部门申请贷款，因而形成一个庞大的一级市场。一级市场是指抵押贷款合同产生并将资金交给借款人的市场。借款者必须充分了解房地产市场走势，利率变化情况和拥有良好的信用历史，才能拿到最合算的贷款。专门有一类称做贷款中介的个人或公司在借款者和贷款机构之间牵线搭桥，赚取佣金。

在这个复杂纷乱的一级市场后面，是同样热闹的二级市场。二级市场是贷款机构将手中抵押贷款合同卖掉以回收资金的市场。通常贷款机构可以长期持有抵押贷款合同，也可选择将其卖掉，以规避风险和收回资金再往外贷款。购买这些抵押贷款合同的是一些大型的退休基金、金融公司、证券公司和其它一些金融机构。

（赵秉杰）

https://house.tom.com/1056/200534-28827.html

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

相关主题
房地产行业：被打落回凡间上海距离国际金融中心渐行渐远（转贴）	海归论坛	2005-1-10 周一, 15:11
安氏案例分析（房地产行业）：清华教授给学生出的房地产投资方案比较题的重新解...	海归论坛	2005-11-20 周日, 23:48
房地产行业：美国房地产投资信托基金（REITs）的发展及其对我国的启示 (转贴)	海归论坛	2005-3-05 周六, 00:45
休斯敦房地产投资：新的挑战与机遇	海外房地产	2017-3-10 周五, 00:26
【美国房地产投资最新进展】新的突破：我们准备投资一个大型A级公寓	美国房地产	2014-11-24 周一, 00:07
“青年菜君”炼成史：卖菜小公司开业半年获千万元投资	海归商务	2014-9-14 周日, 15:37
美国房地产公寓小区投资最新进展：买note的债权投资征集投资意愿	美国房地产	2013-3-02 周六, 23:13
代网友发上海聚会贴（主题：美国房地产投资）	海归商务	2012-11-02 周五, 03:27