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[原创]顺风：综评《2006年房地产蓝皮书》

顺风
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标题: [原创]顺风：综评《2006年房地产蓝皮书》 (1734 reads) 时间: 2006-5-05 周五, 17:20

作者：顺风在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

顺风：综评《2006年房地产蓝皮书》
　　
　　文/顺风
　　
　　日前，中国社科院发布《2006年房地产蓝皮书》，预测2006年全国平均房价仍将上升，但增幅相比去年有望回落。近年，关于中国房产价格趋势，权威部门的预测分析报告、经济学者的学术论文、房产大亨们的公开言论、各路媒体的专题报道充斥坊间，观点各异甚至冲突尖锐，构成中国房产业的特异景观——在热闹的背后，实际上存在这样一个潜规则：对于房产价格的方向预测，实际上反映了政府宏观调控、房产开发商商业行为、社会大众的居住条件、弱势群体的居住权利等不同立场的利益取向。因此，《2006年房地产蓝皮书》的一些观点，对于我们把握和理解政府长期的政策取向和房地产产业发展规划、发展预期，具有相当的指导意义。
　　
　　《蓝皮书》给人印象深刻的一个观点是，“目前以控制要素供给手段来调控房价，实质上加剧了供不应求的状况”，从一个特别的角度对过去的国家房产调控政策进行了反思。事实上，一味的从中国土地资源紧缺的立场出发设计房产调控政策，确实可能导致对房产业采取资源政策的过度性束缚。在任何国家主要经济发展周期内，城市化进程必然伴随以农村土地的不断城市化和土地资源向房产业的不断投放，站在房产业发展的市场化思维角度，政府进行宏观调控的重点，不仅仅是绝对的控制土地投放量，这样很可能导致违反市场化原则和城市化规律的错误的房产土地供应政策，压迫房产业的健康发展空间。
　　
　　在控制土地投放节奏的同时，加强房产土地政策的科学性和执行效率，加强房产土地的法制化供给，加强房产土地投放的结构优化，应该成为中国政府调控房产业的三大政策重心，这也与中国经济增长方式转型、走效率主导型发展路线的需要相适应的。建设部原副部长杨慎认为，去年对房价进行宏观调控减少土地供给，在需求不变的情况下减少供给，当然难以真正抑制价格上涨。他还提出了加强房产土地投放的结构优化的具体建议，“政府的调控方向应是增加住宅用地供给，因为这几年的建设用地中，真正的住宅用地只占3%”。现在回顾过去一年房产业宏观调控政策效果并不很理想，其中很重要的原因在于，对房产业这样一个体量巨大、在国民经济中具有举足轻重地位的大型产业，对房地产这样一个高度市场化和竞争化、并且关系所有城市居民生活的市场领域，政府参与调控的方向、节奏和重点都应该采取具体问题具体分析的态度，而不能够简单划一的进行土地控制。
　　
　　目前，对于房产业调控政策制定，首先必须对整个产业进行客观的形势判断，有几个基本性的问题是不可回避的：
　　
　　一是目前的房价是整体过热还是局部过热？中国社科院李景国教授代表课题组表示，今年一些前期炒作过度、房价过高地区的房价上升幅度可能下降到5%；同时，房地产投资增速有望回升到20%以上。具体到北京，课题组预测，今年房地产价格继续上涨的可能性较大，但涨幅将低于去年。北京市统计局刚刚在本月20日公布，今年第一季度，北京市商品房价格整体同比上涨6.6%。在上述数字背后，我们不能够忽视已经形成的房产价格基数已经很大这样一个事实，以人为本的执政路线体现在房产业和房产政策调控方面，就应该坚决保障城市居民的基本居住权力，优化居民消费支出结构。从这个角度看，仅仅以土地稀缺和持续城市化为理由为高房价辩护是不切实际的，无论整体过热还是局部过热，我们都不应该忽视中国房价支出占城市居民支出结构的比重这样一个事实，政府对房产市场的长期调控必须坚决坚持。
　　
　　二是房价过热和投资过热之间存在什么样的联系？在大量新放投放市场的同时，估计的增加并没有抑制需求，其中毫无疑问存在一定的非市场和非理性因素。如果投资商角逐合理房产利润、着眼内涵竞争，那就应该从投机收益预期中湿度撤退，集中精力于合理的市场行为——而政府调控房产业的政策目标也应该放在引导房产商自觉纠正不平衡的产消关系和市场关系，引导他们共同致力于长期健康发展的房产市场建设。此外，所谓的过热的房产投资并没有出现在普通居民住宅建设和经济适用房领域，在关系万千居民切身居住利益的领域，适度过热也是必须的。
　　
　　三是政府调控的方向应该是全方位的还是应该仅仅针对一些过度投机的或者市场失灵的领域？在小政府、大市场的指导思想之下，能够由市场决定的领域应该尽可能减少政府干预的力度，政府调控的方向和策略必须切实转变为技术性、局部性、针对性的调控，应该属于一种精确打击性和外科手术式的调控，调控的重点应该聚焦于质量、效果、执行、法制虾和严肃性方面，而没有必要追求面面俱到。
　　
　　四是政府调控的出发点和方式方法是依靠行政性的手段还是遵循市场供求的基本经济规律？中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在发布会上表示，近两年房价的上涨幅度尚在可接受范围，其中去年涨幅下降是政府宏观调控的结果，而不是市场本身供求的结果，“现在房地产总体是需求大于供给，这不是三五年甚至一二十年所能解决的事情。”面对市场需求长期增长、土地供应长期紧张、政府调控长期必须、房价上涨长期持续的四个长期性，房产调控政策必须客观认识房产上涨的市场必然性，必须尊重市场的强大力量，任何自信和企图以政府调控强行改变市场趋势的调控指导思想，都对房产业乃至国民经济的健康发展具有一定的负面效应，同时调控的效果也是暂时的甚至虚假的，不可能很理想。
　　
　　五是确立政府调控房产的政策目标是促进房产业和房产市场的健康有序发展还是仅仅简单要求把房价降下来？参加发布会的杨慎认为，因为房地产主要用的是土地，而土地资源是不可再生的，“在这种情况下，房价的上升带有永恒性。”因此，通过政府结构性的调控，即使房产价格指数继续上升，只要房价的结构更加优化、占居民支出的比重趋于合理、住宅房整体上涨趋缓甚至回调、开发商投资方向趋于理性，那么也达到了政府调控的目的。相反在过去一年的调控中，高端住房消费和投资下降虽然可以改变开发商理性投资方向，但是同时居民住宅房等方面的结构性供给没有得到改善，更没有通过增加供给而降低价格，那么对于房产调控“改善局面居住条件”的根本目的来说，还不是最理想的效果。
　　
　　六是在房产政策调控中如何处理好弱势群体保护问题？目前有一种观点是适时取消经济适用房，他们认为经济适用房对正常房地产市场造成了扭曲，但是在考虑房产业调控的系统内目标的同时，是否必须同时兼顾政府促进和谐社会建设和保护弱势群体的社会性目标？
　　
　　七是在房产政策调控中如果处理好土地保护和土地投放之间的关系？对于下一步的政策走向，有关专家建言增加住房供给，并扩大市(县)政府对房地产开发的自主决策权，但其本质是将土地保护中的很大一块责任和权力下放地方，在加强了土地投放的同时，这对土地保护的战略性目标具有什么样的冲击值得慎重思考。
　　
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