海归网首页
海归宣言
导航
博客
广告位价格
会员列表
收 藏 夹
论坛帮助
登录
|
登录并检查站内短信
|
个人设置
论坛首页
|
排行榜
|
在线私聊
|
专题
|
版规
|
搜索
|
RSS
|
注册
|
活动日历
主题:
[转帖]看看美国是怎样让老百姓住得起房子
海归论坛首页
->
海归商务
焦点讨论
|
精华区
|
嘉宾沙龙
|
白领丽人沙龙
分屏
表形显示
阅读上一个主题
::
阅读下一个主题
作者
[转帖]看看美国是怎样让老百姓住得起房子
Diamondhorse
警告次数: 1
头衔: 海归中将
声望: 博导
性别:
加入时间: 2005/11/01
文章: 4896
海归分: 442560
标题:
[转帖]看看美国是怎样让老百姓住得起房子
(1362 reads)
时间:
2006-7-05 周三, 10:00
作者:
Diamondhorse
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
文章作者:吴向宏
2006-07-02
“居者有其屋”是美国政府的法定目标,如1998年的《居住质量和工作义务法》就明确指出:“国家应推进如下目标:……为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”这里的要旨是“负担得起”。美国政府认为:如果一个住户的年住房开支超出年收入的30%,就属于“住房负担过重”。目前,根据统计,上述比例在美国住户中已经平均降低到了23%。也就是说,美国基本上实现了“负担得起的住房”的目标。
这是怎么做到的呢?我总结了美国政府的住房政策有三大支柱,其中第一个,就是让老百姓更容易获得房贷。常识告诉我们,如果一个人无钱购买某种商品,最好的救急措施,就是借钱给他。如果我们自己不方便借给他,则至少应该鼓励别人——比如说银行——借钱给他。以此类推,当老百姓普遍买不起房子的时候,政府应当鼓励银行向老百姓贷款,设法降低贷款的首付和利息,而不能反过来收紧贷款。
历史上看,美国最早一批住房政策出台于上世纪30年代大萧条时期,它们无一例外,都是要设法增加住房贷款的供给。第一个是1932年的《联邦家庭贷款银行法》,在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”。这12家银行可以说是“银行的银行”,实行会员制,凡有住房贷款业务的银行或其他金融机构都可以入股成为其会员。其运营模式是:12家联邦家庭贷款银行通过财政部发行专门债券,来低价筹集资金,再把这些资金以低息贷款的方式借给成员银行,供其发放住房贷款。显然,成员银行既然得到了低息的资金,再发出去的住房贷款,利息也就会跟着降下来。今天,全美一共有8000多家金融机构是该体系的成员,占全国金融机构的80%。它们每年从联邦家庭贷款银行获得数十亿美元的低息资金。
有人可能会问:为什么国家设立的这12家银行不直接向居民发放房贷?原来,美国人是深知国有企业的天生缺陷的。12家联邦住房贷款银行采纳的是国家和民间混合管理体制,具有较强的国有企业属性。若让它们直接面向成百万的最终住户发放低息贷款,十有八九会滥发一气,天晓得会搞出多少呆账坏账?先把钱借给私有的商业银行,让他们去和最终住户打交道,就多了一重坚实的保障。
虽然上述制度能有效降低房贷利息,却解决不了另一个问题:首付!多数商业银行都要求30%左右的首付。一个新参加工作的人要省吃俭用很多年才能攒齐首付,这期间他必须一直租房而白白花掉许多房租。针对这个问题,1934年的《联邦住宅法》又创立了联邦住房局(今隶属住宅和城市发展部),其首要职能就是由国家出面,为低收入者住房贷款提供按揭保险。这项叫做“203(b)按揭保险”的政策一直持续到今天:凡购买中低价位的、自住用房的人,都可申请这项保险,从而大大降低购房首付,最低可达房款的3%。这项政策大大增加了中低收入居民,尤其是新参加工作的年轻人的购房能力。
当住房贷款更便宜,首付更低,使得更多的居民能够贷款买房之后,还剩下一个问题是:大多数贷款周期较长,银行贷出去的钱要十几甚至几十年才能收回,也就无法继续发放更多住房贷款。为此,1938年又成立了另一家国有非营利企业(后来私有化但仍由国家监管)“房利美”(FannieMae)。房利美从银行手中购买尚未收回的按揭贷款,打包后变成债券出售,从而迅速收回资金。这个手法在金融上就是我们常说的“资产证券化”。它让商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来,使得住房贷款的供给更加充沛。
上述政策一言以蔽之,就是放松住房贷款的供应。美国实行这套政策当然有其国情基础:它的商业银行体系极其强大且基本私有。在中国,银行却多属国有,缺乏约束机制,如果照搬美国的做法一味扩大住房贷款供给,的确可能带来负面后果。尽管如此,美国的做法还是值得借鉴的。总不能说国情不同到这样的程度,以至于我们的政策事事处处要和美国的相反——人家增加贷款,我们却收紧贷款吧!事实上,用收紧贷款的方式“打压房价”,降低的只是名义价格,实际价格(名义价格除以居民的实际购买力)反而上升了。越用这种方式“打压房价”,居民反而越痛苦。这就像用通货膨胀的办法涨工资一样,只是表面文章。
(作者系ManattJones国际咨询公司顾问)
作者:
Diamondhorse
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
相关主题
【明眼看中国】当今中国,无厘头老百姓,公然叫嚣指名道姓告广电政府高官,强硬的很
海归茶馆
2008-10-29 周三, 16:57
[转帖]BBC评美国百大电影 《星战》《为奴》入榜
海归茶馆
2015-7-22 周三, 22:10
[转帖]SEC对美国会计机构首发禁令:涉中概股上市造假 大公网
海归商务
2014-7-03 周四, 14:12
【转帖】来美国的14种结局
海归酒吧
2014-3-12 周三, 04:47
[转帖]闲聊美国发达的原因
海归主坛
2014-3-02 周日, 00:46
[转帖] 4成美国工人现在的收入远远低于1968年的最低工资
海归茶馆
2013-8-08 周四, 04:24
[转帖] 一名美国老板在北京厂区被讨薪工人围困4天
海归商务
2013-6-25 周二, 08:20
[转帖] 美国两小男孩持枪抢劫22岁女子
海归主坛
2013-5-13 周一, 10:03
返回顶端
[转帖]看看美国是怎样让老百姓住得起房子
--
Diamondhorse
- (1729 Byte) 2006-7-05 周三, 10:00
(1362 reads)
房子的事,日本和新加坡的例子更有参考意义。
--
master98
- (30 Byte) 2006-7-05 周三, 14:01
(517 reads)
我感觉也是亚洲模式和美国有区别。
--
Seagod
- (0 Byte) 2006-7-05 周三, 17:50
(265 reads)
this is America, this is the exception.
--
parisparis
- (0 Byte) 2006-7-05 周三, 13:31
(272 reads)
显示文章:
所有文章
1天
7天
2周
1个月
3个月
6个月
1年
时间顺序
时间逆序
海归论坛首页
->
海归商务
焦点讨论
|
精华区
|
嘉宾沙龙
|
白领丽人沙龙
所有的时间均为 北京时间
论坛转跳:
您
不能
在本论坛发表新主题,
不能
回复主题,
不能
编辑自己的文章,
不能
删除自己的文章,
不能
发表投票, 您
不可以
发表活动帖子在本论坛,
不能
添加附件
不能
下载文件,
热门标签
更多...
论坛精华荟萃
更多...
博客热门文章
更多...
海归网二次开发,based on phpbb
Copyright © 2005-2024 Haiguinet.com. All rights reserved.