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 上海楼市必将成为炒家的“眼泪山谷” |
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ZT_king
头衔: 海归少校
加入时间: 2006/07/06
文章: 37
海归分: 11333
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作者：ZT_king 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
作者：蟹渣渣 提交日期：2006-7-5 20:02:00
“眼泪山谷”一词的由来
“眼泪山谷”一词出自1973年的第四次中东战争（又称赎罪日战争）的一场战斗，在戈兰高地上，以色列第7装甲旅对叙利亚第7机步师和第3装甲师的阻击战持续了4天3夜，战斗结束后，在第7旅的中央防区（赫尔蒙尼特山和布斯特尔山之间的山谷中）到处都是燃烧着的坦克残骸，500多辆坦克和装甲车辆残骸散布在山谷里,毁灭场面惨烈之极，这就是后来蜚声世界的“眼泪山谷”。
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正文：《上海楼市必将成为炒家的“眼泪山谷”》
5月20号左右看到国家有人说营业税期限要延长，当时我还特地发文提醒，没想到短短的10天之内就已经成文了，为炒家一声叹息。现在的上海楼市，炒家面临的局势非常清楚：逐步出台的调控政策对炒家群体已形成清晰的绞杀态势，在接下去的几年内，上海楼市重现“眼泪山谷”的惨烈一幕——炒家当中出现大量亏损、负资产甚至破产的案例已经是不可避免。
道理有二
一.国家的宏观调控政策，对炒家群体的目的只有一个——套死。
理由如下：
从楼市供求关系这个方面来看，调控政策出来之后，“5年按全额征营业税”令上海绝大多数的投机需求胆寒却步，而目前上海的房产从租售比来看几乎找不到有投资价值的，所以，现在上海楼市中的需求基本就只剩下真实的自住需求了。
很明显：上海每年的真实自住需求是有限的，也肯定要远远小于投机盛行的那段时间（04年—05年1季度）的年成交量。而且，上海楼市整体局面已经是严重的供过于求（看看现在数量庞大的在建楼盘以及空关房数量就足够了）。那么，炒家手中的次新房多卖了一套，kfs手里的新房就要少卖一套出去。相比之下， kfs的新房和炒家手中大量的二手次新房都是上海楼市的供给。对于购房者来说，这二者并无明显的优劣之分，甚至，在同等价格的情况下，次新房还有一些优势，如：他们大部分是现房，有质量问题容易被看出来；购房者与次新房房东谈判的时候比与kfs谈判的时候身份要对等一些等等。
那么，国家调控政策的目的就很清楚了：首先，调控政策最终保护的是银行的利益，全额征收营业税相当于一种关税壁垒，让kfs和炒家站在不同的起跑线上，因为kfs是银行贷款的大头，kfs优先逃命有助银行减少不良帐款。
另外，相比较kfs而言，数量庞大的炒家相当于股市中的散户，属于“三无”分子（无组织，无纪律，无策略），如果现在任由大量的炒家出逃，肯定会引起楼市暴跌，而暴跌肯定违背政策目标：防止暴涨暴跌，政治代价巨大。所以为了避免暴跌，调控政策一定会逐步的提高炒家售房的成本，压缩他们的利润空间，目的就是为了把他们套在楼市中让他们为楼市托盘。用财务上的说法就是“潜亏”，楼市账面上不能亏，但是亏损已经形成，现在就是这“暂未实现”的亏损由谁来背的问题。显然，已经进场而且最没有能力保护自己的小炒家，从政策上、经济上都是最合理的选择。
【根据上面的分析来展望一下上海楼市今后几年的情形，小蟹的个人观点如下：炒家当中会有少部分的人出逃，但是作为他们群体来说，只可能越套越深，在大量的炒家5年期满之前，上海楼市的主要供需方是kfs的新盘面对着真实的有效需求(也是供过于求的)，那么,我们最有可能的走势是看到kfs有组织，有秩序的“降价——小幅反弹——降价——小幅反弹”的现象，逐步实现kfs的利润最大化（或者损失最小化），在炒家手里的房子出现跟kfs抢跑道的苗头时，或者重要的时间节点快到之前，还应该有后续的调控政策出台，继续提高炒家的售房成本，目的当然是继续把炒家套在楼市当中。这个问题在这里仅简单的写写观点，具体留待下一篇文章再和大家讨论吧！】
时至今日，调控政策的目的已经很明显了，而且，已出台的政策还仅仅只是开始，以后一定还会有后续政策出台，目的仍然是把炒家越套越深。就目前已出台的营业税2年延长到5年的政策而言，它的效果很明显：
1.有少部分的炒家（据报载，这样的炒家只有5%左右）降低了售价，这些人是意识到了危险的，只求能赶快卖出；
2.大量的人选择了撤消出售的挂牌以及由售转租，此举正中调控政策的下怀——这些次新房空关或者出租都没关系，只要他们不出来跟kfs的新盘争抢潜在的购房者就行了；
3.甚至，居然还有人调高了挂牌售价，这些人就真的不知道该如何去评价了：75万都买不掉的房子，抬高到79万难到反而能找到人来买？——他们居然在现在还幻想着（或者说是“号称”）要“保证自己不亏”，难道意识不到：自己的二手房在中介挂牌价比附近的新盘还要高，如何卖得出手？此举不正是让出跑道给了 kfs的新盘，自己留了下来作掩护吗？！
下面再来计算一下由售转租的炒家所遭受的损失：
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计算蓝本，一套100万的毛胚房，30万首付，炒家购入时的税费为3万，70万贷款，5.751%,20年等额本息还贷，现在炒家被套住了，由售转租,精装修的成本与折旧不容易量化准确，这里只讨论毛胚出租的情况。
设定：毛胚出租月租2000，每年扣除中介费，空置成本等还能保证净收入11个月的租金（属于高估了），共计22000，目前银行的2年期定期储蓄利率为2.7%,3年期为3.24%，5年期为3.6%，利息收入要扣20%的税。
2年中，炒家还银行本金39584，付利息78376，购房时的3万税费为净损失，总计损失为(330000*2.7%*0.8*2)+78376+30000-22000*2=78632（元）
5年中，炒家还银行本金108164，付利息186735；总计损失为(330000*3.6%*0.8*5)+186735+30000-22000*5=154255（元）
有一些炒家2年期刚满，现在打定主意等到5年期满，那么他接下去的3年中共付银行利息108359，这3年的总损失为330000*3.24%*0.8*3+108359+30000-22000*3=98020（元）
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上面的数据看得很清楚了，假定炒家的房子还是以100万的价格抛出，因为营业税而由售转租的炒家无论是在2年后就抛出，还是已经2年期满的再等3年再抛，遭受的损失都是大于5万5的，更别提在整整5年中的损失了。
上述的计算尚未考虑其他对炒家的不利因素：加息，所得税等，这些都是加大炒家持房成本的措施。(但是如果哪位仁兄对现在手头的房子折旧5年后的上涨预期还非常乐观的话，可以不用理会我的计算数据，自行其是便罢)
根据上面的分析可以看出：炒家的利益与kfs，银行的利益均产生冲突的时候，调控政策对他们是算无遗策的。进一步看，无论是对于国家，银行还是kfs来说，手里还有房子被套的炒家老老实实的还银行按揭都是最好的结果，那么，炒家的悲惨命运注定是无力回天的了。
然而，炒家遭受的这些损失虽然大于营业税的支出，但是当这些损失细化到每个月的时候却并不大（如被套整整5年的情况下，平均每月损失为2500左右），和5万5的营业税相差太多，特别是在炒家的房子还有出租的收益的情况下，炒家很容易只看见了出租每个月还有租金收进，而忽略了具体损失的计算，以及对楼市后市的发展还抱有上涨的幻想，最终导致不愿意一次性割肉把房子抛出，这也是调控政策的一项策略：用一笔很大的一次性支出令炒家不舍得割肉，让他们自愿在长时间内遭受持续的损失，实际上最终结果是炒家受的损失更大，这个在以前的《凌迟》一文中已经分析过，不过今天我要补充一句：上了凌迟架的人虽然不至于马上死掉，但是死亡只是迟早的问题，无可逃遁。
二.从投机的规律来看，即使没有调控政策，炒家大面积的亏损局面也是不可避免
上海楼市自2003年以来逐渐的变成了投机市场，其中04年底—05年3月份这段最疯狂的时期，投机需求更是占了绝大部分，这个应该没有疑问。平心而论，投机本身没无什么对错之分，因为客观地说，行情总归是行情，不是以个人的观点为转移的，利用市场行情中出现的价格波动赚取差价，自愿入场，愿赌服输，本来无可厚非。
但是,投机永远是是少数人赚钱，大多数人赔钱的游戏，这是铁律！上海楼市的这个大周期走完，绝对不可能违背这个铁律，唯一的可能是大多数人赔钱，因为，投机不动产本身并不产生财富（甚至还有折旧损失），投机的作用只是把参加这个游戏的人投入市场的财富重新分配，那么，少数盈利的人赚的钱，加上交易成本，就是亏损的大多数人亏的钱（如果出现了大多数人赚钱的情况，试问他们赚的是谁的钱？），这个和股市里常说的“1赚 /2平/7赔”，是差不多的道理。
此外，和股市相比，楼市投机的交易成本太高，变现困难，流动性差，这些都是投机的大忌，不仅如此，楼市中的炒家因为按揭贷款的杠杆作用把赚钱效应放大了（和期货/融资炒股等差不多的道理），因此，在接下去几年的下跌阶段，那些亏损的大多数的亏损效应也会被放大，这是必然的结果。
其实，在05年一季度的时候，看着上海那一幕幕历史性的疯狂价格，疯狂成交量以及疯狂的人群，我已然确信这点——全民性的疯狂行为过后，必定会受到基本规律更为严厉的惩罚，换句话说，即便没有任何调控政策出台，炒家群体的最终结果也必定会悲惨无比，更何况现在还有如此多的政策出台绞杀炒家呢？
现在上海楼市中被套的中小炒家数量庞大，和股市中的广大散户一模一样，这个群体的普遍特点是自身防卫力弱，又容易抱有幻想，明明看到了危险，却在心理上不愿接受，更不愿意止损、割肉。去年出台营业税的时候，很多炒家甚至还幻想着这个政策能帮助拉升房价，然而现实是残酷的——去年底的降价，团退等事实就非常能说明问题，今年初,**国际城价格跳水，就有在一年前高位入场的炒家捧着报纸痛哭——如果说这些现象只是彻底的击碎了炒家希望营业税拉高房价的幻想的话，现在征收营业税的期限由2年延长到5年则清楚的表明大势对他们的必杀之势已经到了图穷匕见的境地，而且看看舆论的导向，所得税，加息等等，还有一系列的后续政策直指炒家，现在这个时候还抱有幻想的话，就真的太傻了。
至此，在今后的3-5年内，属于调控政策打击对象的上海楼市炒家群体为什么会重现“眼泪山谷”的惨烈场景的原因已经说完了，现实的说：这个群体永远是大势的牺牲品，以前有邮市，股市，现在是楼市，今后不知道这种大周期会在什么领域出现，但是是必定会出现的。
写下这篇文章，小蟹没别的意思，我不知道现在在天涯房观看到这篇文章的网友中，有多少是还有房子被套在手上的炒家朋友，在这篇文章之前，“毒蛇啮指，壮士断腕”的道理小蟹对你们已经是说得太多遍了，股市中有一句经典忠告：大船将沉，不要祈祷，速速跳船逃命是正经。小蟹也对你们说一句：不要再抱有幻想了，即使现在挥泪止损/割肉出局，也比一步一步的越套越深要强得多——其实，上海楼市迎接几年后“眼泪山谷”那一副惨景的不是你们的眼泪，而是你们当中大多数人的欲哭无泪！！！
作者：ZT_king 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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 上海楼市必将成为炒家的“眼泪山谷” -- ZT_king - (4889 Byte) 2006-7-06 周四, 09:47 (1445 reads)
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