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[闲聊]提上来回答波儿关于悉尼东部的地产

韦小宝

头衔: 海归上校
声望: 院士

加入时间: 2006/09/23
文章: 984

海归分: 76007

标题: [闲聊]提上来回答波儿关于悉尼东部的地产 (2047 reads) 时间: 2006-10-15 周日, 20:54

作者：韦小宝 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

Introduction

本贴是对下面贴子的follow-up:

https://www.haiguinet.com/bbs/viewtopic.php?p=1033450

因为你住在悉尼东部，你在下面提供的关于东部的信息非常有价值，对我也是非常有用的，首先表示感谢。因为看到你在下面珊帖子了，估计我们一帮爷们关于东部地产的讨论有冒犯之嫌，所以，特地写这个帖子“提上来“澄清。

我认为贵或不贵，或者是地产的价格，纯粹就是由supply和demand的关系决定的。正如你所说，再破再小，只要demand很大，supply很小，所以，价格就上去了。反之，依然。是否over valued，是扯淡的事情。而了解demand是否强劲，我个人体会是，现场参加拍卖，立刻就知道。我举2个给我印象深刻的例子。

Blakehurst

第一个就是南部Blakehurst的The Castle。这个房子比较有名，电视节目Bachelor的部分场景就是在这里拍的。该House由超市Franklin的老板在1960年代盖的，land size是4500m2，waterfront，室内室外游泳池，jetty，movie studio等，你可以想象那个年代流行的该有的都有。我直观感觉是，从大门进去，首先得100米冲刺才能到房间的门口，这是前院。后院则就是大观园的感觉，高低、层次感都有。

我参加的这次拍卖，是被一个Lebanese accountant拿下后转手卖的。拍卖师自己出的价，$5m，然后没有人应。事实上，在我参加的这次之前，拍卖过一次，有人出价$8.8m，这个accountant要$9m，没有成交。

从这豪宅冷清的拍卖气氛的经验我知道，买豪宅必须得在名贵的地区，否则，再好的房子，再好的价格，也不能要，因为demand太小，很难出手，这样你得一辈子拿着。据说这房子甚至到海外到处做广告，但是没有用，拍卖的时候，没有人出价。这个房子，如果平移到Mosman，我估计至少从$20m往上拍，而且估计打破头抢。

Neutral Bay

第二个是北部的Neutral Bay。这个House 300m2，跟Neutral Bay大多数House的大小一样。但是，它最出色的是architectural design。我很难用文字描述这个房子设计的独特，总之结果是要多小资就多小资。像我这样的土人，一看了就立马喜欢，你就知道它的魅力。我相信所有看过这房子的人都留下深刻的印象，我当时记得一couple的评价是：well setup。

按300m2的land size，我们分析在Neutral Bay这样的地方，尽管设计一流，最多也就$1.5m - $1.8m的意思，所以，我们参加拍卖前就准备将其拿下，比如，还让solicitor把purchase contract都review了一遍。

共有7个registered bidders，还有不少邻居观战。我靠，一开始拍卖，就发现气氛不对。当一白哥们出价$1.3m以后，auctioner说太低，要求直接从$1.8m开始拍，而$1.8m就是agent一直声称的底价。另外一中国哥们就跟这白哥们像2只斗急的公鸡一样，一直死咬，直到$2.2m，被这白哥们搞定。期间，在场所有人都越来越紧张，并住呼吸。因为我老婆也很想要这房子，在边上被阵势吓坏了，不住说，假的！假的！

客观地说，根据现场他们的反应，我感觉这俩哥们绝对是emotional bid，尽管所有卖房指南都写不能emotional bid。我依然认为这房子顶多值$1.8m。所以，因为emotional bid，owner至少多赚$400k，我想他们现在还偷着乐吧。

我还认为，尽管同时出现两个志在必得的bidder是偶然，但是，因为在lower northshore，像这个budget范围的房子，demand是非常强劲的。记得当时是ATO星期3宣布150k以上只交45%的tax，而星期4晚上就拍这个房子。我估计那2个哥们肯定受这好消息刺激，更是坚定了志在必得的信心。因为在lower northshore，根据我一个哥们在这地区作accounting透露，作IT的相当部分人都在$200k-$300k以上，显然降税对他们绝对很管用，立即反映在抢房子上。

从这个经验我知道，区一定要好，货也一定要好，这两点能基本保证demand强。至于是否能卖个最好的价钱，那就看是否有好运气，同时出现2个或更多的冤大头了，而且两个冤大头要越冤越好，按英文说法就是是否是best day了。

Summary

既然波儿你自己看好悉尼东部，而且东部demand一直很强劲，你应该继续在东部投资，而不要管其他人说什么，包括我自己。我认为某个地区不可能每个人都喜欢，如果这样，那岂不太坏了。事实上，不管东南西北，都有好的地产值得投资；而即使大家一致看好的地区，也有不好的streets和properties需要避免。所以，你大可不必我们一帮爷们对东部在这里瞎议论一番，对你的投资决定产生影响，或者认为我们对你本人有什么看法。我们只是纯粹从个人体会角度，对悉尼地产进行乱弹琴，带有明显的个人感受的色彩，而不包含任何专业判断，所以你的任何投资考虑或决定不能基于我们的评论。

祝你投资成功！

作者：韦小宝 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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[闲聊]提上来回答波儿关于悉尼东部的地产 -- 韦小宝 - (2356 Byte) 2006-10-15 周日, 20:54 (2047 reads)

question -- gozh2002 - (154 Byte) 2006-10-16 周一, 13:03 (394 reads)

我也疑惑了。 -- 简直 - (102 Byte) 2006-10-16 周一, 13:22 (413 reads)

只是澳洲生活费超高 -- gozh2002 - (111 Byte) 2006-10-16 周一, 16:19 (366 reads)

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这话应该在中国和美国说。在澳洲就是说说而已。 -- tahiti - (7 Byte) 2006-10-16 周一, 21:39 (273 reads)

简单说一说湾区的划分，湾区有个非常特殊的现象，microweather -- 不拉不拉 - (1234 Byte) 2006-10-16 周一, 09:51 (511 reads)

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三藩市跟IT无关，重心产业是金融，广告创作媒体类型 -- 不拉不拉 - (124 Byte) 2006-10-16 周一, 12:29 (317 reads)

湾区还有个怪现象，就是东湾不怎样，但是东湾翻了山头又变好了 -- 不拉不拉 - (501 Byte) 2006-10-16 周一, 10:36 (428 reads)

你是说的San Ramon对吗？ -- 简直 - (55 Byte) 2006-10-16 周一, 11:03 (340 reads)

那里不错的，还有Danville也是这种类型 -- 不拉不拉 - (33 Byte) 2006-10-16 周一, 12:23 (277 reads)

我没参加过拍卖，能不能说说怎么能参加？是不是要什么财务证明才能出场？ -- 不拉不拉 - (284 Byte) 2006-10-16 周一, 08:54 (393 reads)

答不拉：澳洲的房地产拍卖是很吓人的。。。 -- 波儿 - (894 Byte) 2006-10-16 周一, 09:26 (458 reads)

如果我根本不打算买的能去吗？ -- 不拉不拉 - (18 Byte) 2006-10-16 周一, 09:56 (374 reads)

当然可以，买卖双方的亲戚朋友去的很多。 -- 波儿 - (381 Byte) 2006-10-16 周一, 10:33 (301 reads)

小宝误会了，删贴是因为一些personal information... -- 波儿 - (364 Byte) 2006-10-15 周日, 21:29 (387 reads)

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