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 [学习讨论】房价、板砖和其他(房价太低论）--------------------这个经济学教授又开始谈房价了 |
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科尔沁草原殿下
头衔: 海归少校
声望: 博导
性别: 
加入时间: 2007/03/04
文章: 2263
来自: 哲里木盟科尔沁左翼中旗木里图苏木爱搞不搞嘎差
海归分: 25873
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作者：科尔沁草原殿下 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
【转贴】 房价高不高 徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
深圳房价高不高
最近到广州、深圳、南京转了一圈。所到之处，人们无不感叹说，房价太高了。
我笑着回答，依我拙见，房价并不高。
朋友当即警告说，如果网友听见了，还不骂你是在替房地产老板说话？
我说，怕什么？迄今为止，还没有哪家房地产公司请我做广告。作为一个教经济学的老师，不开口则已，如果开口说话，就应当说实话。如果迎合某些人的口味，你要听啥我就说啥，将来如何面对自己的学生？
听话要听真话。尽管有的时候真话不那么顺耳。
毫无疑问，房价确实在迅速上升。据统计，北京的房价在2007年的第一季度上涨了11%，深圳房价上涨得更快，在最近5个月内上升了50%。市区商品房的均价每平方米已经超过2万元。有些人惊慌失措，大呼房价太高了，要求政府出面干预。有些政府官员跑出来说，政府一定想方设法把房价降下来，他们许诺：“措施出台后，房价肯定会降下来”，呼吁老百姓不要着急买房。可是，房地产市场似乎并不卖帐，大城市的房价继续上升。
房价到底高不高？
谈论房价高低要从时间和空间二个坐标来观察。
从时间上来看，如果说房价太高，就意味着房价从今天起就要下降了。如果房价不下降，继续涨下去，那么，明年的房价肯定比现在更高。去年，深圳有些房子每平方米在12000元左右，当时人们就喊房价太高了。如今这些房子涨到20000元一平米，如果早知今日，还会说去年的房价太高吗？房价高低是一个相对的概念。因此，在讨论房价高低的关键在于房价是否还要继续上升。如果房价还见涨，那么相对明年来说今年的房价就不能说是太高了。
另外，我们还要从空间的坐标上来观察房价。和国际大都市相比，北京、上海、深圳、广州的房价无论如何还比不上纽约、伦敦、东京等国际大都市。如今连莫斯科的住房平均价格每平方米也超过了30000元人民币，更不比说台北和香港的房价了。全球正处于资产重新定价的过程之中，随着进一步对外开放，既然北京、上海、深圳要争取成为世界级的大都市，就要准备好应对和国际大都市相匹配的高房价。
吸取泡沫经济的历史教训
如果有个人信誓旦旦地说，房价马上就要跌，还告诉你，房价一跌就要跌30%甚至50%。你信不信？
这不是什么天方夜潭，而是出现在中国的真实的故事。前几年已经出现过好几个这样的人物。由于这样的论调迎合了部分网民的想法，被誉为“替老百姓说话的英雄”。可是，房价非但没有按照他们的预言降下去反而不停地涨。难道听信了这些话的人就没有一点上当受骗的感觉吗？世界上的聪明人并不是不犯错误，而是尽量不要在同一个地方跌倒二次。为什么有些人就是不肯接受教训，让人家卖了还帮他数钱。什么毛病？
尽管在局部地区，个别楼盘的价格可能会波动，但是就总体上来看，房价依然保持一个上升的趋势。作为一个经济学者，如果看不清楚这个大趋势，若不是学术素质太差，就是心存疑虑，生怕一说房价还会上升就会招来是非，甚至被人骂成“资本家和暴发户的走狗”。
在高房价的压迫之下，中等和低收入的老百姓已经够可怜的了，难道还忍心看着他们继续被不负责任的谎言所欺骗吗？
另外，倘若房价真的骤然下跌30%，整个中国都要陷入金融危机，难道这也是好玩的？
在判断房价变化态势之前，有必要探讨一下导致房价上升或下降的原因。
正如恩格斯所指出的那样，社会需求比任何力量更有效地推动了学术研究。在2000--2004年期间，除了日本和德国之外，西方各国房价大幅度上扬，使得房价研究再度成为热点。在2000年北美IT产业泡沫崩溃之后，许多报刊杂志纷纷传言，房地产是北美的下一个即将崩溃的泡沫。在许多著名杂志上刊登了一些文章，题目为“泡沫危机”，“泡沫城堡”…。好像北美的楼市马上就要崩溃了。许多人担忧是否在北美出现了类似日本在上个世纪80年代的泡沫经济。
人们记忆犹新，在1985年以后，随着日元大幅度升值，日本的房价涨了好几倍，房地产总值甚至超过了美国。在很短时间内日本人似乎变得非常富裕。可是，在1990年泡沫经济突然崩溃了，日本经济一头栽了下来，至今还没有能从衰退的泥淖中挣扎出来。
日本的教训使得经济学家们非常警惕，他们普遍认为，房价上涨也许会导致泡沫经济，随之而来可能是一场意料不到的灾难。有鉴于1990年日本的泡沫经济崩溃和1997年东亚遭遇金融危机的惨痛教训，许多学者把注意力集中于研究房地产市场上投机活动，分析投机需求如何导致房地产泡沫经济，剖析房地产投机和金融危机之间的联系。许多学者研究了推动房价上涨的基本要素。另一些学者则试图解答北美高速上涨的房价和泡沫经济的内在联系。这些研究正在继续之中，并且取得了不少阶段性成果，为深入探讨当前中国房价飞涨的内在机制提供了很好的参照体系。
影响房价的要素
由于房地产地理位置的特殊性和唯一性，房价在拥有和其他商品价格相同的性质之外还有许多特性，有许多要素会显著地影响房价。
(1) 地理位置。区域经济学证明，由于集聚效应使得大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势，大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率，劳动工资水平较高。因为许多人更愿意居住在大中城市，所以这些地方的房价要高于别的地方。由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使房屋的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。
(2) 自然环境因素。自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。空气污染、水质低劣、噪声污染、沙尘等会对房价产生负面影响。如果周边新建企业产生的污染比较严重，自然会压低当地的房价。
(3) 周边环境。房地产周边的社会经济发展程度会显著地影响房价。例如，学校、医院、商业设施、教育和文体设施的改善会显著地提高某些地区的房价。在著名学校周围的房价比较高。新建一条地铁或者公路会明显提高沿线房地产的价格。
(4) 人口因素。如果一个地区的人口自然增加率较高，或者大量外部移民涌入，都会推动房地产需求。产业结构的变化是经济体内人口流动的一个重要原因。例如，2005年首钢搬迁到河北曹妃甸，必然有相当多的员工进入新的地区。当纺织业从沿海向内地转移的时候，内地城镇的人口必然增加。1995年前后许多香港人移民到加拿大温哥华，使得当地房价大幅度上扬。一般地说，人口密度高的地区刺激服务业发展，房价也比较高。不过，如果人口密度过高则可能影响生活质量，加剧空气和环境污染和交通拥挤程度，从而有压低房价的趋势。
(5) 物价水平。在一般情况下，房价随着物价上升，名义房价只升不降。如果通货膨胀率高于房价上涨速度那么真实房价下降。如果某个时期的通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。但是，相反的推论却不一定存在。在通货紧缩的时候，如果资金从真实生产部门中流出而投入房地产业，那么，在局部地区的房价不仅不跌，反而可能上升。
(6) 居民收入水平。如果在一段时期内居民收入水平上升速度明显地超过了房价上升速度，那么，在随后的时期内会有越来越多的居民购买住宅，房地产需求的增加势必推高房价。近年来中国职工工资水平和人均可支配收入水平迅速上升。由于中国的储蓄率多年来保持在40%以上，城乡居民在金融机构中的存款大幅度增加。房地产市场上的真实需求迅速上升，从而推动房价上扬。不过，由于各地区的工资水平不一样，上升速度相差较大。一般地说，平均工资比较高的地区的房价也比较高。例如，在2004年上海的年平均工资为30085元，而陕西只有13024元。上海的平均工资比陕西高了一倍多。上海的平均房价为每平方米5856元，陕西为1712元。上海的房价明显地高于陕西。此外，将居民分解为高、中、低收入组，如果中低收入居民的收入增加比较快，他们人数众多，需求量大，对房价上升的推动力较强。
(7) 经济发展阶段。在第二次世界大战之后，只有很少的几个国家，例如亚洲四小龙和中国等实现了由穷变富。在他们高速经济增长过程中无不出现一个“起飞”阶段。在此阶段由于人均收入水平高速增长，在解决了温饱之后，必然会产生改善居住条件的需求。建筑业突飞猛进，成为拉动GDP的一个重要部门。由于供不应求，在这个阶段房价上升速度也比较快。但是，当人均住宅面积达到了一定水平之后，对于新增建筑的需要逐步降低，房价的增速将逐步放慢。中国改革开放28年以来，居民收入以二位数增长。首先解决温饱，然后添置日用电器，再增加银行存款以防不测。如今，温饱已经不成问题，日用电器的消费也基本稳定了，城乡居民银行存款余额超过17.4万亿，自然进入到改善居住条件的阶段，对房地产需求的迅速增长完全符合经济发展的客观规律。
( 经济周期。在经济繁荣期，游资迅速增加，房地产市场活跃，房价上升比较快。在经济衰退期，由于各行各业陷入不景气，影响到对房地产的需求，房地产开发商的头寸紧张，房价上升速度会因之减缓。
(9) 货币政策。当央行采取紧缩货币政策的时候，银行利率上升，增加了购房者贷款成本，抑制房地产市场的需求，从而减缓房价上升速度。当按揭贷款利率降低时，购买住宅的成本降低了，对房地产的需求上升，从而推动房价上扬。在研究了18个工业国家的房价数据之后证实了这样一点，宽松的货币政策往往伴随着房价上扬，而央行采取紧缩货币政策之后，房价很快就越过了上行的顶峰。可是中国的居民对于利率的反应并不敏感，使得货币政策的效果大打折扣。
(10) 税收政策。当政府增加房地产交易税费的时候，提高了房地产交易费用，降低房地产市场的热度，从而减缓房价上升速度。如果政府征收固定资产税，会显著减少住宅空置率，给房地产投机活动降温，起到抑制房价暴涨的作用。如果政府允许购房贷款的利息冲减个人所得税，则降低了购房者的使用者成本，有助于提高对房地产的需求。
(11) 财政政策。如果政府实行积极财政政策，扩大基本建设和公共设施建设（例如，高速公路、桥梁、机场等）规模，势必提高对建筑业的需求，推动房价上升。
(12) 土地政策和城市规划。如果政府强化土地资源管理，保护农地面积，减少建筑用地的供给，必然提高土地批租价格。地租是房价中的重要组成部分，地租高的地区房价必然高。规划部门对于房屋建筑的限制性规定也会明显地影响房价。
(13) 城市化程度。城市化是经济发展的必然结果。大量人口从农村进入城市，从农业进入工业和服务业。如果在某些时期城市化进展过快，大量人口涌入城市，势必提高这些城区的住房需求从而推动房价上升。在1990年全国城镇人口为2.96亿，到了2004年城镇人口增加到5.4亿。平均每年净增城市人口1743万人。在城市化高峰期房价上升速度比较快。
(14) 家庭规模的变化。在近20年来，中国的家庭规模正在逐年变小。传统的三代同堂的大家庭越来越少。许多大家庭分解为若干个小家庭。很多老人在退休以后不愿意和子女生活在一套住宅中，而保持自己独立的住处。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。
(15) 购房融资方式。通常购房者需要向银行申请按揭贷款。如果银行放松按揭贷款的要求，例如降低购房首付比例，那么就会有更多的人进入房地产市场，从而抬高房价。此外，许多金融衍生工具的创新使得按揭贷款变得更加容易，降低了房地产的交易成本，将未来的房地产消费提前实现，从而增加了房地产需求，抬高房价。
(16) 外部资金。如果大量外部资金流入某个地区，有可能进入房地产市场，从而抬高当地的房价。许多外地人都愿意到北京、上海购房置业，必然抬高这些地方的房价。美国夏威夷是著名的旅游休假胜地，那里的房价很高，可是大部分高档住宅都是外来人员购买的。随着粤港澳经济一体化的进展，必然有大量香港人越界来深圳购房，大量资金流入必然抬高深圳的房价。
(17) 资本市场。如果股市的状况比较好，有相当多的资金将投入资本市场。如果股市状况不佳，民众对股市失去信心，那么将资金从股市撤出来是很合乎逻辑的选择。由于没有更多的投资机会，大量资金必然从股市转入房地产市场。从股市转移过来的资金具有更强的投机性，很容易产生房地产投机需求，从而拉抬房价。
(1 二手房市场的发育程度。如果商品房在售出之后一直被第一个业主所拥有，那么，这套房地产的价格基本上只能随着周边的房价而变动。如果这套房地产被投入二手房市场交易，在每一次交易中都有可能在各种投机因素的作用下将房价抬高。交易次数越频繁，对房价的影响就越大。
推动房价上升的动力
从需求角度来看，有如下推动房价上涨的动力：
第一，城镇人口的增加，从而对住宅需求的增长。特别是就业人口的增加，在市场上的购房者数目增加，从而推动房价上升。
第二，居民收入增加。从长期统计数据的回归分析可以很清楚地看到在房价和居民收入之间的正相关。毫无疑问，当居民收入增加之后，房价也必然相应上升。居民收入增加越快的地区，房价上升得越快。
第三，地租提高。由于土地资源总量是固定的，随着经济发展，可供开发的土地资源必然越来越少。在许多大城市中土地的供给弹性非常低。一方面，土地作为生产和采掘的目的而被利用，如作为各种建筑材料的开发。另一方面土地又作为人们生产和生活空间和场所而被利用，供不应求的现象几乎是无法逆转。在竞争中，土地所有者必然要求提高地租。
第四，房地产投机也促使房价上升。在迅速发展的大城市中，房地产成为投机的重要对象，以致有些人可通过房地产投机而发财致富。房地产业的投机导致房价暴涨。深圳房价暴涨和当地房地产投机活动有密切联系，理应采取措施抑制过度投机。
推动房价上升的力量
除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升的力量还来自于其他五个方面：
第一、来自于购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。买台电视机，放上几年可能就不怎么值钱了。可是买套房子，过几年不仅不掉价，可能更值钱了。对于衣物、鞋帽、食品等日常消费品，人们倾向于买落不买涨。价格下降往往促使人们或者增加消费量。当购买这些商品或服务的时候，人们把钱花掉了。可是购买住房就不一样了。在许多情况下，人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落。别看买房一出手就是几十万，可是钱并没有消失。只不过从钞票转化成了固定资产。实在需要钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后房价继续上涨。作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜。
第二、来自于已经拥有住宅的人。无论好坏，90%以上的人有房子住。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增殖的愉快。根据理性预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上扬。
第三、来自于房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。由于目前中国的房地产开放商的资产负债率大约为75%。也就是说，只有四分之一的资金是房地产开发商自己的，其余都是从银行借来的或者是商品房的预售款。只要房价上升一个百分点，开发商的资本回报率就上升三个百分点。
如果房地产商没有立即将已经落成的住宅出售，他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。
房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。在寡头垄断市场上决定价格的并不是简单的供求关系。某些大房地产商财大气粗，相互勾结，往往拥有一定操控市场的能力。除非引用反垄断法，限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息，控制土地审批等措施都无济于事。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。指望房地产商发善心，主动降低房价，无异于与虎谋皮。
第四、来自于地方政府。地方政府官员往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。
第五、来自于新闻媒体。从社会心理学角度来分析，新闻媒体往往本能地顺应潮流。当供给方、需求方和地方政府都趋向于房价上涨的时候，顺应潮流的文章吃香，而担忧房地产泡沫，揭示潜在风险的文章会被认为是不吉利的“乌鸦嘴”。在许多时候新闻媒体在房价上涨过程中起到添油、煽风的作用。
从目前中国的普遍状况来看，促使房价上升的五条原因都存在，使得房价上升的压力越来越大。
导致房价下降的原因
再看看问题的另外一个方面，导致房地产价格下降大致有八种原因：
第一，产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，第五大城市。在上个世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格跌得一塌糊涂。1986年美国休斯敦的几家大公司被兼并之后主要部分被迁移到其他地区，使得该地区的房价下降了11%。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，但是今后若干年之后这个现象是会出现的。
第二，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。由于某些恶性案件的负面影响或者犯罪率上升也会导致一些地区的房价在一段时期内下跌。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市。在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。
第三，在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出了衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的。这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速增长，眼下还看不出下一个经济萧条到来的时间。
第五，利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人民银行曾经数次调整利率，可惜房地产市场对此的反映并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上。
第六，土地政策放松。如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间滞后，在短期内可能还不能发挥作用。可惜，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。一般地说，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海的城区的土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。
第七，政府干预。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地压抑房价。但是，政府政策能不能把房价压下来？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价（如同在计划经济体制下的价格管理）无论是采取货币政策或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。
例如，台湾的房价曾经出现三次暴涨。在1972和1973年期间房价上升幅度分别为24.24%和26.83%。台湾当局采取限价措施之后在1974年把房价压了下来，房价降低了3.85%。可是，在5年以后，房价再度飙升，在1979和1980年房价涨幅分别为26.79%和23.94%。台湾当局再次动用各种手段来压抑房价，在1981年房价增幅为-6.82%。在以后的5年之内在政府管制之下房价一直处于下降状态。可是，由于没有从根本上采取措施防范泡沫经济，终于从1987年开始，连续4年房价飞涨，最后导致了房地产市场的崩溃。
第八，遭遇金融危机。在泡沫经济崩溃之后，房地产价格一落千丈。在日本、泰国、台湾等地的房地产市场都出现过非常严峻的崩溃。在上个世纪90年代初，日本的房地产价格几乎跌了三倍。房地产市场泡沫经济的崩溃导致了严重的银行危机，通过金融渠道把整个国民经济拖进低谷，给国家和民众造成严重的损失。显然，只有金融危机才是导致房地产市场崩溃的最主要的威胁。但是，在遭遇金融风暴之后，整个金融体系都崩溃了，大量资金外逃，大批企业破产，失业率迅速上升，老百姓连正常生活都成问题哪里还买得起房子？
房价变化的主要矛盾
在列举了上述各种影响房价变动的要素之后，必然产生这样的问题：到底哪些要素对房价变动的影响最大？如果像开中药店那样列举所有可能影响房价的因素而不加分析，在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人无所适从。
挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中，挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人关注，在挪威是否出现了房地产泡沫经济？挪威的经济学家汉宁?加可森和他的同事利用计量经济模型分析了影响挪威房价的各种要素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用挪威近30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论：影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。其中，利率的变化对房价的影响尤其重要。家庭债务负担对房价的影响甚微。人口移动或者地理要素的变迁起码在短期内对于房价的影响并不显著。房价的长期趋势和家庭收入的变化高度相关。通过大量数据检测证明，尽管挪威的房价在近10年内上涨了3倍，但是仍然不能得出结论说挪威的房价已经被高估。由于经济基本要素的变化可以较好地解释房价的变化，因此，说挪威已经出现房地产泡沫经济的论断是缺乏根据的。
挪威地处北欧，实行高社会福利制度。挪威的国情和其他欧洲、北美国家不尽相同，因此不能将针对挪威的研究结论轻易搬到其他国家。当然，挪威和中国的国情相差更远，不能用挪威的结论来套中国的房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。
若要分析中国房价走势，绝对不能单凭个人的偏好随意做出判断。影响中国房价的要素和其他国家未必一致，利率、税率等基本要素对房价的作用机理和其他国家相差甚远。因此，必须针对中国特殊的国情建立经济模型，定量分析房价的走势。在得出结论之前需要做大量非常艰苦的数据收集、整理工作，要掌握确切的第一手资料。
判断中国房价涨跌原因对于健全和规范房地产市场、防范金融危机具有绝对不可低估的重要意义。当务之急是创建一所独立的高质量的研究所。只有坚持不懈地收集必要的数据，认真地推进房地产市场研究才能结束当前房地产市场上“滥言”的混乱状态。只有进行严肃的经济分析，才能为制订房地产和金融政策提供坚实可信的依据。
虽然我们还不能就中国各地房价的变化态势做出比较准确的判断，但是从整体上来看，不仅推动房价上升的几个因素都存在，而且相当强劲，而导致房价下跌的因素都不强。因此，我们可以比较有把握地判断，在近期内房价还是处于上升通道。无论是政府官员还是一般民众对于房价的合理上升都要有思想准备。
面对房价飞涨，政府的作用是规范市场竞争秩序，抑制房地产市场的过度投机行为，减缓房价上升速度。对于经济基本面的各个要素，政府只能顺势引导，而不宜过多干预。至于说有人要求政府出面来打压房价，把房价下降作为政府政策目标，显然背离了经济发展的基本规律。做不到的事情就不要说，倘若说了又做不到，何苦呢！对于部分网友的过激情绪，可以理解但是却不宜迁就。相信通过经济学基本知识的教育普及，大部分网友的判断能力会得到迅速提高，这正是我们中华民族走向现代化非常必要的一课。
房价、板砖和其他（之一）
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评论 (32) | 阅读 (12779) | 固定链接 | 类别 (随笔杂谈) | 发表于 02:12 | 最后修改于 2007-08-01 02:17
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评论徐先生的立场和观点集中到一点，就是用通货膨胀来解决问题，向老百姓转嫁危机，保护既得利益。
发布者 欸乃一声 (https://ainai.blog.sohu.com/)
2007-08-01 08:27 回复
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不好意思，看了个开头，实在是看不下去，发现你是一派胡言！
看问题应该看本质，事物不同应该分开对待！
看来你应该好好学习一下哲学才好！
还请原谅我得直白，不过这是我得心里话！
发布者 红楼梦中人 (https://mingjun2008.blog.sohu.com/)
2007-08-01 09:17 回复
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以你的工资水平，5万一平米的房子你也买的起。而以广大普通百姓的工资水平，很多城市的房价3000、4000都买不起
不了解下面广大人民的实际情况，在这里.... 这样有什么意识.....
发布者 阿森纳 (https://zhr1104.blog.sohu.com/)
2007-08-01 09:51 回复
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作者还是比较辨证的收录了一些理论, 那么多，我就记得所谈到的一点, 每个国家都不一样, 呵呵，其实,每个城市都不一样. 深圳涨得快，能比得上上个世纪的北海? 北海似乎什么都没有啊, 哦, 有投机, 资本的本性驱使.
中国.大.陆目前还是资本原始积累阶段， 土地资源和房地产比资本和劳动力更能生钱, 利息能生多少钱, 股票只不过是零和游戏, 加工出口榨到多少工人工资? 土地作为周期短利润高的行业, 一直以来各地正府都是鼓励优先发展的, 大家都有好处......可怜了中国老百姓，上下五千年来都没过上好日子.
房价不会跌, 只不过涨得慢一点而已, 放心吧. 深圳除外。
发布者 hehe (https://solomonqiu.blog.sohu.com/)
2007-08-01 10:46 回复
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按照你的理由我来简单计算一下，日本东京全装修房现在大概4万元/平米，上海现在毛坯房2万/平米，比日本东京便宜；日本人均土地面积不到中国的1/2，所以将来上海的合理房价应该在4万元/平米，而现在才2万/平米，所以上海房价现在一点也不高。
发布者 阿森纳 (https://zhr4430.blog.sohu.com/)
2007-08-01 11:03 回复
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教师要老老实实的做学问，讲话应该有科学的态度的方法，要自己去反省自己的方法是否科学和全面。如果按照普通人闲谈的方式来发表文章，只能误人子弟。本身“房价高不高”就已经不科学和严谨，不是一个科学的命题，应该是有一个时间和空间的限制，这样的课题才是符合学者的身份。
发布者 思行录 (https://sixinglu.blog.sohu.com/)
2007-08-01 12:34 回复
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我想你做为一个学者不够格,首先逻辑不清,不知道自己是做什么的
经济学者是做什么的,你认为是心平气和研究经济的,而研究经济是做什么的,当然是为了解决民生的.解决政治问题的,为其服务的
所谓的经济学家所研究的内容就如股票的K线图及其理论.不是研究股市的本质,股市的本质就圈线和锁筹这两个功能
有想你做为一个经济学家想没想过经济学的本质是什么,南郭先生我可告诉你(一般人我不告诉他)
就是让每一个人都出全力干活.你所说的什么就业搬家的理论不正确,有点自然选择和过分市场化.
如果到了那种程度就不需要你们这些学者了社会的财富在无序中浪费,国将不国了,市场不是让你什么都不做
发布者 我与刘亦非正式交友 (https://w1q1s1.blog.sohu.com/)
2007-08-01 16:15 回复
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经济研究中心?就这么研究的?一在"深圳房价到底高不高"中,与国际价格的比较中根本没有考虑平均生活水平和总体收入,国外房价是在高收入高保障的情况下的价格!!说实话不等于说瞎话,这是做老师起码的准则,***杀犹太人了,不说明犹太人该杀!房价升了,也并不是该升,根源是国家没能管理和调控住垄断的利益集团,就象通讯价格.二吸取泡沫经济的教训,这是与你的论点相反的结论,而且从国内的现实来看是符合的,三影响房价的要素,看得出是在哪抄的,没有什么新意,但研究人要比较现实找出主要作用因素,利益垄断集团靠的囤积谋取暴利,应该是国家控制的目标,不是吗?其实,你也承认挪威无法和中国相比,那拿出这个例子来有什么意义?你怎么不举香港,日本?国家经济,就是叫你们这样一坯所谓的经济研究专家搞的污七八糟,徐大师,现在你给"网上最臭的是经济专家"又增加了一个出色例证!!
发布者 榕树小镇 (https://rshxz.blog.sohu.com/)
2007-08-01 16:24 回复
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------问：深圳的房地产市场有没有过度投机？
答：有。
问：房地产商有没有暴利？
答：有。
问：深圳的房地产市场是泡沫经济吗？
答：不是。
问：深圳的房价是涨还是跌？
答：如果没有金融危机，肯定涨。
问：深圳的房价高不高？
答：不高。
问：房价这么高，我们买不起房子怎么办？
答：叫老板加工资。
问：如果老板说人工成本太高，加不了工资，怎么办？
答：那就关门倒闭。
问：那么我们不就失业、下岗了吗？
答：大了不起就是搬个家，再就业，没有什么大惊小怪的。
“尊敬”的“大师”：
不知您的高寿，也不知道你做了多久的学问，从你非常“坦然”、“谦虚”的行文中，还真想详细听听你对整个社会经济的看法。搞经济学的，研究中心的，还真不知道在研究某个实际问题时用”如果没有金融危机，肯定涨”，况且还能“广而告之”。不知道房地产产业是否属于经济问题，也不知道房地产业是否属于金融危机中的一个重要因素？
我没学过经济学，对什么公式、原理还真搞不明白。不过，如果在医学里，我是不是可以假设这种情况“如果人不会死，生病也别看”，如果是政府的政策，是不是就是说“如果老百姓都不吃不喝，中国能节约多少资源，会富得流油”。等等吧。
房价涨不涨是宏观经济的微观反映，也可以理解为众多微观因素所表现出来的综合性表征。近来我国从多个方面进行政策性的干预，当然也包括金融手段，目的是为了什么？现在房价成了整个中国的心“病”，老百姓住的都解决不了，中国政府还创建和谐社会，还要经济繁荣稳定发展？经济出现问题，是什么？是不是说金融危机发生时，经济仍然会健康运行？
作为“专业选手”，搞点对国家有益的问题，何必搞得如酒喝多了后打赌的样子呢？
忽想起一个问题。
问：“老百姓住都住不起，怎么办”
答：那就睡马路。
问：睡马路不安全，怎么保证不出事？
答：出事怕什么，死了就什么都不知道了。
我是粗人，没什么文化（小学一年级毕业），也不是要抬扛。观点偏颇，勿介意。致
礼！（全文完）
发布者 A·Ken (https://uniqueken.blog.sohu.com/)
2007-08-01 18:05 回复
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我是个没文化的人，没本事，也没兴趣拍你板砖。。。
只是想问问你，既然你标榜自己是一个经济学家，那么你的社会职责是什么？
难道不是想办法提供方案解决问题？
而是在这里哗众取宠？替政府和开发商找借口开脱？
发布者 玩玩的 (https://xiaoyun0369.blog.sohu.com/)
2007-08-01 18:22 回复
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所谓专家，看了点资料就能有这么多的高论！
佩服佩服！
其实是，
谦虚过度，闲的无聊，胡编乱造，强词夺理。
明摆的是赚吆喝。理他干吗！
发布者 king of shore (https://winnershore.blog.sohu.com/)
2007-08-01 22:26 回复
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晚上喝酒，听说现在有些所谓的“高手”，在某些有“实力”的人或者是为了自己的“见解”，广开学术的大门，打着学术的愰子，到处游学。近来，股市当中的“黑嘴”，就是一个典型的例子。对那些黑嘴，哎，中国少了你们不行，因为没有你们，中国老百姓如何能够生活在水深火热之中？如何能成为弱势群体？如何能成为“沉默的羔羊”？ 其实，在某些人之为人的基点上，我个人“非常”“理解”那些所谓的“黑嘴”，即使老百姓上当也是“你情我愿”的事情，只是这有点丧失人的本性和作为技术与知识结合程度最高的个别职业的特性，当然，为了自己身的生存与利益，也不可避免地“误入”“经济关系”，只是有些人唯恐天下不乱，丧失了做人或者是侮辱了某些职业特性的基本原则，真是使我对求学和对祖国“和谐社会主义”失望。哎，社会主义里，为什么还会有些原本就应该不存在的人存在呢？不知道是应该说中国计划生育还是优生优育搞得不好呢，还是别的因素？为老百姓鸣不平，为社会发展不和谐因素提出解决问题的办法，为谋人民利益的政府解决理论问题，为切实可行的措施提供可行性研究，这些难道或者也许只是老百姓应该思考的问题？哎，如果社会发展的诸多领域里，有那么多“名正言顺”的“黑嘴”，为“一已私利”丧失“我是人”的基点，为利益所动的本能性动物，哎，对我们的体制真应该反思了……（仅借助此平台发表个人观点，不针对任何人！！！---包括博主）
发布者 A·Ken (https://uniqueken.blog.sohu.com/)
2007-08-01 23:34 回复
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不知道北京大学中国经济研究中心是不是花国家的钱，如果是花纳税人的钱，抛出这种弱智的观点，是该挨板砖！！！！！你就这样研究学问的？其实如果不是政府担心房价下跌会引起银行倒闭，只要新华社发一个社论，说房价已高，而不是像现在一样说什么“抑制房价过快增长”，则房价必然崩盘。因为租金不能支持房价，人民收入也不能支撑房价，现在投资房地产就像击鼓传花，不知谁接最后一棒！！！！
发布者 杨柳 (https://ylcf6440.blog.sohu.com/)
2007-08-01 23:34 回复
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徐大师，你是该到人间来体验生活了！
现在的房地产市场，是人都知道，是被权利、利益扭曲的市场，是剥削劳动人民血汗的工具。房价绝对是虚高的。假如政府能仅仅采取以下小小的举措（只是小小改良，还有许多根本措施，这里不说了），而房价下不来，我承认判断错了：
降低成为开发商的门槛，可以让更多的公司成为房产开发商，（类似公众集资后也能开发房产）。
提高房产商的自有资金比，应80%以上，否则勒令银行收回所有资金。
对囤积土地的时间定义可以是未按期完成开发项目的延期时间。对囤积土地的公司，严肃处理，一年的罚土地出让金50%，两年的再 罚100%，三年的没收土地，并规定开发商不得转卖（哪怕是公开拍卖）土地给第三方，否则没收其所得。
对购买第一套住房的，首付不得低于50%。（如是自住，50%首付都付不起的话，我奉劝还是等等再当房奴吧，帐就不细算了）
对购买第二套以后（含第二套）住房的，首付不得低于80%。对第三套以上的，银行勒令收回其所有贷款。
开发商不得预售房屋，不得预收购房资金（含定金），必须在交钥匙的同时，才能收购房款。
发布者 往事无痕 (https://masyuanxiao.blog.sohu.com/)
2007-08-02 08:56 回复
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这就是专家吗?只知道把北京,上海和房价和纽约等国际大都市比,你怎么不把国内的收入和他们比呢?要为资本家说话,就理直气壮地说好了,既然想当婊子,就不要立什么牌坊了.
发布者 没什么好听的标题 (https://ntax.blog.sohu.com/)
2007-08-02 09:52 回复
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当前房价的问题不只是经济学的范畴，他以转变成为一个复杂的社会问题，过多利益的参入了其中。
1、你说的经济学的问题，但是也不敢苟同，价格长期的远远超出价值，是不正常的。
2、圈地运动。土地价格的高升，是政府和开发商想尽办法来获取土地，不论是荒地还是耕地。手段不论是合法还是暴力。大有英国圈地运动的样子。而失地农民（当然也存在很多自己抛弃土地的人）的进城加剧了房子的需求。
3、政绩工程。政府为了政绩工程gdp的提高，提高地价，变相的提高了房价。
4、腐败行为。一些官员趁机大发特发，转嫁到了房价的提高。
5、开发商垄断。房产开发的单一性，使开发商具有垄断的优势。利益的最大化，使其悟盘惜售，提高了房价。
6、银行的短视。银行没有长远的目光，加上一些权钱交易，使开发商有了充足的资金链，提高了房价。
7、淫媒和砖家的推动。一些被开发商收买的淫媒和没有社会责任感的砖家、叫兽打着所谓学术的幌子，叫嚣，提高了房价。
造成的影响
1、中国经济的表面短期繁荣化。固定资产的大量投资，早晚会结束。没有高科技，长远性的发展。经济没有新的投资方向，只会短期繁荣。
2、资源的严重浪费。社会资源，例如一系列不可再生资源，钢铁、土地、等等大量投入，造成资源短期使用，浪费严重。这些资源的价格提高，又会带动一些不法分子降低房子质量等更浪费的现象产生。
3、环境破坏。房产带动相关产业发展。导致一些资源会短期大量开采、使用。如大理石、铝材等等严重破坏了环境。
4、加剧腐败。利益的大量存在，权钱交易大量发生。加剧了腐败的产生。一些大案要案已经显现。
5、贫富差距增大，国富民穷。开发商和一部分官员、专家大发特发，中产阶级财富大量流动到富人手中。
6、暴力事件频发、黑社会土壤肥沃。一些开发商为了开发，雇用不法分子强制拆迁，导致暴力事件频发。司法的软弱、无视，甚至官黑勾结，开发商的资助，甚至参与，已经形成了黑社会的最好发展时期。
7、政令不通，控制力减弱。中央政府的政令三番五次、五次三番，到地方走形变样，控制力减弱。
8、民众对党和政府的失望。暴力开发、司法软弱、官商黑勾结、调控失利，民众必然会对党和政府产生失望情绪。
发布者 hou12345678的blog (https://blog.sohu.com/people/hou12345678!c/)
2007-08-02 10:30 回复
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nonsense!!!!!
发布者 gong zheng (https://baoweigongzheng.blog.sohu.com/)
2007-08-02 12:20 回复
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Nonsense!
发布者 gong zheng (https://baoweigongzheng.blog.sohu.com/)
2007-08-02 12:22 回复
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拜读大作后沮丧不已，不知徐师傅有没有胆量到北京旧城区的胡同里，将自己的大作高声朗读一遍。相信挨到的不会是板儿转，应该是菜刀。你丫要是一个月涨一千多还在这放屁。我就服了你，房地产商给你啥好处了？你疯了似的叫嚣。中国老百姓挣多少钱，外国挣多少钱？法国领低保的一月也有好几千。你要是靠挨骂想挣点击率，我欣赏你这种牺牲精神。回家卖个大号铁箍把祖坟罩好了，是不常去看看裂没裂！
发布者 夜雨寄北 (https://zhangdong77.blog.sohu.com/)
2007-08-02 12:36 回复
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比
发布者 重在参与 赢在心态 (https://openeyenjoy.blog.sohu.com/)
2007-08-02 12:49 回复
作者：科尔沁草原殿下 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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 [学习讨论】房价、板砖和其他(房价太低论）--------------------这个经济学教授又开始谈房价了 -- 科尔沁草原殿下 - (18633 Byte) 2007-8-02 周四, 22:29 (2066 reads)
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