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 [转帖]黄浦163地块拍卖结果 - 预期中的惊讶 |
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travelman
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加入时间: 2005/02/14
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作者：travelman 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
黄浦163地块拍卖结果 - 预期中的惊讶
（2007年8月24日- 中国上海）今天上海办公楼市场见证了一场激烈的地块争夺战。上海黄浦区南京东路163号地块于今天被一家内地房地产开发商以44.04亿元天价夺得, 楼板价为每平方米66,927元人民币，比起拍楼板底价高出1.56倍，大大超出市场预期, 震撼整个地产界。此次拍卖成绩比上次新鸿基在浦东潍坊拍到地块所创下的纪录还要高出2.2倍。
基于上海整体经济表现及办公楼市场本身的走势强劲, 市场早预期该地块会创出新的拍卖纪录，但是超乎预料的结果还是让市场为之一震。此次拍卖的历史高价充分反映出市场对优质办公楼需求非常大, 同时也说明浦西地区能开发成高端办公楼的地块之稀缺性。它将不仅推动该地块周边高端商业项目价格及租金的成长，其影响力更会漫延至浦西如静安及徐家汇的商业中心区。
然而, 此次成交能否决定整个市场的未来走势或是此次只是一个个别例子,仍然言之过早。根据我们的估算, 该地块的开发成本将为每平方米92,000元人民币, 开发商必然要通过聘用一流的设施及物业管理服务, 以及吸收高端的租户群才有机会设定这个比市场平均水平更高的租金。我们必须要有更多个案, 才能准确预测市场未来走势。
目前，类似的办公楼项目（比如瑞安广场，恒隆广场以及来福士广场）实际租金约为每平方米每天1.3美元。我们认为由于黄浦区甲级写字楼的供应非常有限，该区的租金还将上涨。若根据非常乐观的20%年增长率来算,在三到四年以后平均租金达到每平方米每天2.25美元也不是不可能。
某些行业分析员怀疑浦西能否持续高租金的市场状况。未来几年上海甲级写字楼的新增主要集中在浦东，浦西的供应相当有限，因此将有力支撑该区的租金成长。
这次拍卖的结果也反映出中国拥有的丰富的流动性资金仍在推动资产价格的上涨。虽然很多人认为这次的高价地块可能会把资产泡沫再次吹高，但是我们认为目前经
济的基本因素还可以支持这个价格。同时也表明开发商对上海的经济预期相当乐观。
拍卖结果也证明浦西的传统商业中心, 如黄浦南京东路, 仍然是上海商业活动的主要基地。同时，我们认为该项目将主要针对利润高的企业比如金融公司招租。
我们认为，这次土地拍卖是一个个案，价格之高只是反映出高端商办土地的稀缺。由于上海的整体经济仍以双数发展增长，办公楼的需求将继续走高。但上海的租金水平相比其它亚太区的金融中心比如香港和新加坡还是有距离的。
作者：travelman 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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 [转帖]黄浦163地块拍卖结果 - 预期中的惊讶 -- travelman - (1057 Byte) 2007-8-27 周一, 08:36 (1119 reads)
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