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人物：地产大佬戴志康的资本“赌性”（转帖）

安普若
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标题: 人物：地产大佬戴志康的资本“赌性”（转帖） (1876 reads) 时间: 2007-12-25 周二, 09:50

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

地产大佬戴志康的资本“赌性”

02/26/2004/

　　总额高达22亿元的两项投资“赌注”会把戴志康——这位“2003年内地百富榜"排名第43位的富豪带上新的事业巅峰抑或跌入深谷

　　这是一个相当关键的时刻，上海证大集团董事长戴志康经过长达数月的思考和酝酿，作出了两项极具风险性的投资决定。

　　这位野心勃勃的40岁富豪，计划投资人民币16亿元，打造一个上海的新地标：“上海证大艺术大酒店”。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本的矶崎新大师设计的建筑，是一个极具特色的五星级大酒店和世界级的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑，开发规模近15.6万平方米。这个项目将在2004年动工，2008年建成。

　　同时，证大还与上海爱建信托合作，建设“证大·大拇指商业广场”，总投资6亿元，总建筑面积约11万平方米，内设大型超市、主题性商场、精品购物、四星级酒店等多项生活娱乐设施。该项目已于2003年6月动工，预计2005年完工。

　　两个项目加起来，总投资高达22亿元。而在胡润推出的“2003年内地百富榜”上，戴志康排名第43位，身家15亿元。

　　可以说，这两个项目的成败，将决定戴志康是跃上一个新的事业巅峰，或是跌入深谷。

　　无疑，这是戴志康思考很久才作出的决定。“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”完全与证大集团的转型战略吻合：从一家房地产企业，向一家以酒店业为主的不动产投资、经营与管理的公司转型。

　　这一回，戴志康有多少胜算呢？

　　折戟资本市场

　　戴志康1964年出生于江苏海门，家中兄弟姐妹六人，他排行老四。童年时，“家中十分清贫，常常吃不饱，要饿着肚子。童年时的活动就是干活、劳动。”

　　或许与贫家出身有很大的关系，戴志康经常以一种特立独行和冷傲的姿态示人。2003年7月22日，英国首相布莱尔访问上海期间，单独会见了8名上海商界精英，戴是其中之一。那一天，戴志康穿了一身白色的唐装，是中国男性企业家中惟一没有穿西装的，格外抢眼。戴说：“我知道今天大家都会穿西装，我也穿西装，多没意思，所以就穿唐装。”

　　1985年，从中国人民大学国际金融系毕业后，戴志康又考进了中国人民银行研究生院。

　　戴志康创业初期很不顺利。1988年，戴志康辞去了中信实业银行的秘书职位，南下海南创立了“国际金融公司”，半年多没有一笔业务，落得一文不名，被迫回到北京。戴志康转身进入德累斯顿银行中国代表处。

　　1990年，戴志康受到研究生同学、时任人民银行海南省分行行长张志平的召唤，第二次来到海南。

　　这一次，他仿佛找到了一种创造历史的感觉。“我们一帮兄弟们在一起说：我们来发股票，没有股份公司，我们创建股份公司。”

　　1992年，戴志康受命组建中国第一家公募基金公司——富岛基金公司。戴担任总经理。富岛基金第一次募集了6000万元，主要是用于炒股票和房地产。这一年，戴志康28岁，在投资金融界声名鹊起。

　　然而好景不长，1993年，中央政府实施宏观调控，股票雪崩，海南泡沫破裂，戴志康不但赔光了利润，还搭上了6000万元本金，输了一亿多，赔得差不多快破产了。

　　冲浪证券业

　　1995年，是戴志康最困难的时候，当时，证券市场非常萧条，交易所一天的交易量少的只有几千万。但是，戴志康认定应该是做证券。

　　据戴志康讲，证大从“327国债事件”中赚到了第一桶金。“那时候管金生做空头，我们做多头，管金生一家输了几十个亿，培养了估计几百个几千个百万富翁。”

　　此时，戴志康把十几个行业里的投资收拢回来，筹措了2000万元资金，集中力量进入资本市场。

　　戴志康先用手中已有的2000万元现金借贷3000万元，这样，就有了5000万元的资金。他再找到一位在深圳认识的国营公司老总，劝说其与自己合作。这位老总拿出了5000万元，并派出一个领导班子同戴志康合作。伙同合作伙伴的5000万元，再拿合起来的现金去透支。此举等于他手里控制了2个亿的资金。

　　戴志康动用资金购买了市场上苏常柴80%的股票。当时承诺1995年8月投资，年底收回。从1995年10月开始，戴志康的团队先后在《中国证券报》上以整版篇幅刊登文章：《增长十倍的股票》和《一面红旗插天下》，详细论证了苏常柴的发展潜力。

　　但是一直到1996年初，戴志康依然没有“解套”。这时，合作伙伴内部产生了分歧，但那位国营公司老总还是坚定地支持了戴志康。

　　1996年春节过后，股票市场开始回暖。1996年2月，证大集团持有苏常柴转配股1000万股，占其总股本的5.95%，成为其第二大股东。到了6月，股票市场达到了一个顶峰，苏常柴更是一匹领涨的大黑马。戴志康开始慢慢地“吐货”，涨一点卖一点，总共挣到两个多亿。戴志康自己赚到了一个多亿。

　　转而，1996年下半年，戴志康集中投资价值被低估的四川长虹，并持有至1998年初。

　　市场上至今依然在流传说，为了查明长虹虚实，戴志康曾派人去了倪润峰那里做了半年卧底。到1996年，戴志康的团队已经对当时80%的上市公司进行了普查调研。

　　“1996年，所有的股票都涨，就四川长虹不涨，再看看它的报表，四川长虹是绩优股而且是最好的股票，为什么不涨呢？就是因为它盘子大，盘子大别人说不好炒作，炒不上去。但我相信价值规律，便宜的肯定会有人买，你盘子再大，跟中国老百姓储蓄存款相比差得远呢。所以，今天没人买，明天会有人买，后天总有人买，我们等了一年，才往上哗哗涨，1997年再涨。”戴志康说。

　　1998年下半年，戴志康敏感地意识到，新经济在证券市场会有一波大的行情。1999年5月，戴志康集中投资电广传媒、中信国安、上海梅林等网络股。再次大获全胜，收益在100%以上。

　　2000年3月，戴志康判定网络股已普遍被高估，逐步减持网络股，并从股市中抽出大部投资。

　　2000年左右，戴志康还投资了上海天阙技术发展有限公司等几家互联网公司。2002年，戴把上海天阙卖给了新浪网，安全实现了前期对IT的风险投资。

　　在网络股的复苏中，戴志康又嗅到了钱的味道。他目前还担任中国人力资源开发网(简称中人网)的董事长。2002年1月8日成立的中人网，目标是提供各种基于互联网的e-HR解决方案，目前会员数近15万人，日均浏览量近10万人次。2003年，中人网与国务院发展研究中心企业研究所合办 “2003年中国企业人力资源管理现状调查”、与清华大学经济管理学院合办“第一届中国企业人力资源管理案例竞赛”，在业内很有影响。

　　抢滩浦东

　　1992年，富岛基金募集了6000万元。在寻找项目的过程中，戴志康模糊地感觉到海南房地产可能不太健康，有“炒作”成分，就想在长江三角洲也投一点。选了半天，选择了杭州。当时戴志康觉得，杭州是一个好的人居地方，投资房地产成功率可能比较高。于是，1992年，戴志康就在杭州西郊圈下了 261亩的农田和池塘，开发“湖畔花园”项目。

　　1993年，受中央政府实施宏观调控政策的影响，“湖畔花园”陷入了半死不活的窘境。

　　1998年下半年，国家宏观经济政策发生变化，整个房地产复苏，并很快走出一波波澜壮阔的上扬行情。杭州房地产的价格更是疯狂上涨。

　　由于浙江项目原来是由富岛基金投资的。1998年，戴志康花了3500万元，把它买了过来。

　　“湖畔花园”在1998下半年销售形势已经非常好，被誉为杭州为数不多的几块金字品牌之一。

　　在房地产业的大好形势下，证大集团进一步在杭州开发了“莲花港家园”(1998年底立项，1999年开始动工，1999年7月开始销售)，正好赶上了这一波高潮，又获得成功。

　　“杭州跟上海不一样。”赵杭生对《新财经》记者说，“杭州房地产从1998年下半年开始复苏，1999年开始高涨。但是上海，1998年还在下滑，1999年还在探底，2000年到了底部，之后才开始回升。”

　　1998年时，上海浦东开发已经很热了，但是上海房地产市场仍然低迷，地价相对很便宜。从1998～2000年，上海市的土地供应方式还是协议转让。戴志康来到上海的第一件事，并不着急开发项目，而是以非常吸引人的价格拿到了浦东大面积的土地。

　　“实际上，我1999年就开始投资了，但那个时候没有多大财力。敢于去投资它，是因为感觉它能够升值。比如说，我投一块地，它价值4个亿，我给它签一个能几年分期付款，那时候能这样签，是因为地随便挑，没有人跟你竞争，它那时候能卖掉一块地算不错了，不像现在大家打破了头去抢地，那个时候别人是抢着把项目卖给我，所以，我谈的条件会非常好，4个亿的土地，我可以先付4000万定金把它拿下来，然后后面的地后面的钱逐步付，但是等到我第二笔钱要付之前，这地可能就涨，如果我有后续的钱我就会继续投，如果没有后续的钱我就分一半给别人，那时候已经升值了，我4000万可以马上就赚4000万，放大胆地去做。”

　　2000年开始，上海的房地产市场回暖，继而不断上扬。上海的土地供应方式也很快就改变了，开始公开挂牌，招标拍卖。手里握有大量土地的戴志康，财富得到了又一次迅速积累。

　　到了2000年，证大才开始了在上海的真正的大规模开发。陆续开发了证大家园、水清木华等项目。

　　登陆香港资本市场

　　2002年，戴志康又重返资本市场。

　　6月10日，戴志康出任香港上市公司四海互联网(0755.HK)的首席执行官。7月18日，四海互联网更名为上海世纪控股有限公司(简称上海世纪，注册地为百慕大)。

　　而四海互联网董事局主席贺学初，曾在香港华润任职，是一位技艺精湛的“洗壳高手”。

　　2002年11月20日，戴志康接任上海世纪主席职位，接替辞任的贺学初。一周后，上海世纪以7000万元人民币购得上海证大置业65%股权。

　　2003年2月21日，戴志康出资1.5亿元全购上海世纪，称在2003至2005年发展内地地产项目，注入上海世纪。

　　“内地概念+香港资本”，戴志康初步勾勒出资本联动地产的蓝图。

　　在2003年5月6日公布的上海世纪(0755.HK)年报中，戴志康详细披露了证大集团的发展思路：未来五年实现“投资经营物业概念”——不单自己开发房地产项目，也会收购具有发展潜力的物业投资项目，自己经营管理，从单一的房地产开发商的角色转变为房地产开发、投资、经营管理的角色，并形成连锁经营模式。

　　“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”，都是这一策略的具体步骤。

　　证大集团将逐步树立以酒店业为重点的“大旅游、大地产连锁”概念，这一发展方针可以带来多元化和稳定的收入来源。

　　戴志康的目标是，证大成为上海数一数二的地产商。在上海十年规划中，未来五年，每年将开发1200万平方米，五年就是6000万平方米，浦东占1/3。

　　在戴志康的设想中，证大每年在浦东开发20万平方米的房子，未来五年总共开发100万平方米。这个数字是浦东新开发房地产面积的5%。

　　戴还有一套未雨绸缪的设计。“住宅是一种‘短平快’的项目，开发以后迅速卖掉，再开发再卖掉。这对公司资产经营来说不是太好的。因为没有足够资产作为支撑，公司发展就会波动比较厉害。打个比方说，有项目销售时，公司现金流比较大，万一项目销售完了新项目还没拿到，就等于没有现金流了。”浙江证大房地产开发有限公司总经理赵杭生对《新财经》说，“但是，如果我有酒店、写字楼、商场，这样一批经营性的物业拿在手里，我的现金流就比较稳定。然后再根据形势变化，适当加大某些品种的开发。这样对整个公司的发展是很好的。”

　　另外，把房子卖掉变成现金了，但再去买地不容易了。戴志康预测说，尽管上海房地产的住宅业还有一个5～10年的增长期，但是在这个过程中，取得土地越来越困难，而且成本越来越高。在这种情况下，开发商手上土地资源就显得非常宝贵。如果开发住宅项目，等于把土地连同住宅一起卖掉了，就享受不到土地资产增值所带来的收益。上海的国际地位与日俱增，土地价值也与日俱增。如果都卖光了，就不可能跟上海一同增长。

　　戴志康的如意算盘是，一部分要卖掉，一部分要保留。用什么方式来保留呢？就是通过酒店、写字楼、商场来保留。这样，随着上海城市地位的提升，随着整个上海城市土地价值的增值，证大集团也一道成长。

　　对于“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”的22亿投资如何筹措，证大内部人士告诉《新财经》，主要靠销售回笼资金就可解决。“现在市场销售形势好，资金回笼非常快。”

　　当然，深谙资本之道的戴志康可能不会很犯愁。三年前，戴志康提出一个梦想：到2008年，证大公司的净资产实现100倍增长，达到35亿元 (1998年，戴志康花了3500万元把杭州地产项目从富岛基金买过来，上海的投资主要是从浙江过来的，所以，起源投资是3500万元)。

　　当时，面对部下的一片质疑声音，戴志康特别充满自信地说：“如果这35亿纯粹去卖房子，可能挣不了，你们只要完成一半，另一半我去挣。我挣这个钱，不靠卖房子得到，而是靠资本经营。”

　　“举个例子来讲：如果你们做到第三年(2003年)，我们当年利润达到2个亿，前年的利润1个亿，你这个公司利润是100%增长，销售额也是 100%增长。你这个东西拿到证券市场上去卖，是属于高速增长的公司，能卖到20倍的市盈率，2个亿的资产可以卖到40亿的市值。我如果把其中的30%股权卖掉，我就拿回了在做的项目的全部投资。通过卖给人家，通过很高的市盈率，把将来的期望卖给别人，有可能达到十年百倍增长的目的。” (《新财经》袁宏明)

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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