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上海地产实战分析 ZT

走过路过

头衔: 海归中将
声望: 博导

加入时间: 2004/11/15
文章: 2179
来自: 中国上海
海归分: 509678

标题: 上海地产实战分析 ZT (2930 reads) 时间: 2008-5-08 周四, 00:37

作者：走过路过 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上海地产实战分析 (1)
by Bayfamily

先发一个我网上看来的一对年轻人在上海投资地产的实例。

本人(注：不是Bayfamily）04年来到上海，买房，结婚，买房，来上海之前资产大约不到40万，（此处更正，已经被家里领导批成没几根葱就开始显摆了：事实上这将近40万里面我们家里面给我们出了25万，我们自己大概只有13万左右刚来上海时。毕竟那时两人都刚毕业还没几年，钱基本吃了用了）。

现在3年过去了，目前资产情况是：夫妻在浦东有一套三房，现价值210万，但现在还欠银行50万。在郊区一套别墅，借银行105万。净资产大约300多万。比我先来到上海的很多同事，现在还在租房。他们很多工资比较高，一年10几20万，三年下来存了不少，但老实说，和整个大环境相比差距越拉越大。
　　　　
任何时候都有投资机会，即使在2007年中的上海，还是有好的机会。嘉定的别墅就是那时候定的，现在升了130万，85%了。窃以为试图找房价最低点的结果是弄得不好极有可能就会接最后一棒。绿城在新江湾城拍地，13000/平的地价后，敏感预见到上海楼价应该要飚了。赶紧定了套小别墅，才150万，基金股票几乎抛光凑了个首付，借了银行105万。现在最新已经价值280万了。别墅的名称可以告诉大家：莱茵小镇，也叫莱英郡城，在嘉定黄渡，大家可以去查查. 07年6月份198平的3层别墅我买的时候150万，现在280万，均价14000多。
　　
　　-现在的净资产应当是
　　市区的3房：210-50=160万
　　[color=darkblue]小别墅： 280-105=175
　　 +　　= 335万。"[/color]

猛地一看，这位年轻人干的不错，短短三年的时间里，净资产增长了十倍，从40万一跃成为335。在上海这样的地方，在工资并不高的情况下，认清形势，不怨天，不怨地。大胆出击，能有这样的成就很不简单。上面的文章是去年十月份，半年前写的，再看看他当时对未来投资的打算：

机会其实无处不在，即使在现在的上海，还是有这种机会。本人觉得，别墅，尤其是联排这块机会依然很大。君不见，万科蓝山，万科燕南园，万科白马的联排今年以来都涨了1倍。。大华锦绣华城更是1倍有余，双拼的到了4万多一平。---这些，可以被称为先行者。另外一个被低估的是九亭板块，值得关注，现在联别价位比公寓房小区也就高25-45%，不太正常，很值得研究一下。比较看好九洲大唐花园。嘉定的话，原来是好机会，但现在已经涨起来了，就像我定的莱茵一样，3个多月涨了近90%。

目前感觉外冈的顺驰兰郡非常值得关注，今年目前一共只上涨了20%，而嘉定其他别墅今年都至少涨了60%。与其品质相同甚至稍差，只是地段稍好的保利五月花开盘价肯定要远大于顺驰，值得研究。但是，和深圳一比，现在上海的联排市场还只是万里长征走了一半。有兴趣的朋友可以比较一下深圳的市场，就会发现上海充满了机会，现在正处于价值的洼地。
今年三月底，这位年轻人又出来总结了一下，

时间过得很快，去年10月中旬看中的另一套嘉定别墅：顺驰兰郡，今天和我们销售聊了聊：反馈如下：销售情况良好，3月份开始回暖，位置不如我的那套小房型的联排现在卖8500，就是说我买的大约涨了18%。一二期房源已卖完定完2/3多，三期独岛别墅即将登场。

虽然明知纸上富贵，感觉还是不错。莱茵早已交房，现在还是没钱装修，空着。价格上，现在账面上已涨100%。家庭资产情况更新：

建华公寓三房，目前价值220万，减掉按揭49万：220-49=171万
莱茵： 300-104=196万
蓝郡：目前售楼处价格约173万-45万= 128万（其中向家里借了50万）
现金资产 8万
+
= 503万（含几个月前从家里借的５０万）。

好了，引用完毕。现在这位仁兄开始关注小产房农民别墅。他觉得这是下一个投资的热点。厉害吧，几年的时间，500万。似乎比各位早九晚五的缴税拿工资，数养老金的日子要过瘾吧。

不过我今天拿他的例子出来时做反面教程的。他犯了投资地产的大忌。现在的回报很好，未来的日子恐怕不好过。我不是说上海房价要跌，然后他纸上富贵要被一扫而空。房价这东西，没人知道明天会不会跌。上海房价未来局势还不明朗。

但是即使上海的房价不跌，他的投资方式也很成问题。因为他只看到了投资回报，忽略了一个重要的参数，就是投资的Duration。

续待。。。

上海地产实战分析（2）
By Bayfamily

Duration这个金融术语的中文翻译我不知道怎么说。俺在红色中国的时候，对经济的全部理解来自于政治经济学。今天看来，这个政治经济学和聋子拉胡琴、瞎子卖布、割麦子不用镰刀都一样，全是胡扯。还嫌不过瘾的话，再加一个字，叫外国老汉练劈叉——胡扯蛋。

不抱怨了，在中国学过金融的兄弟帮咱翻译一下。

投资地产，大家关心的往往是增值潜力和回报。Duration这个概念很重要，但往往被人忽视。

Duration是投资的平均回报时间。下面这张图很形象，假设你有一笔现金流，现金流的支点的位置就是Duration.

https://members.wenxuecity.com/albums/442235/1209801232.gif

对于投资人而言，Duration 越短越好，就是说，同样两笔投资，回报率相同的话，现金回笼最快的是最好的。Duration越大，风险越高。常言道，落袋为安，就是这个道理。还不明白的话，看下面两个例子。

假设你投入100元。投资期为十年。利息回报为10%，

第一个项目是十年后连本(100)带息(100)一起归还，现金流为

-100, 0, 0，0，0， 0，0，0，0，0，200

第二个项目是每年有利息。本分两次归还。现金流为

-100，10，10，10，10，50，10，10，10，10，60

撇开复利的因素。这两个项目一样吗？

当然不同，大家会选择第二个。第一个项目的Duration是10年，第二个大约是五年的样子。

这位年轻人在上海的投资就如同我上面的第一个例子一样。全部的投资回笼在最后卖房的时刻。他未来的现金流非常差，因为是投资远郊的别墅，没有什么租金收入，可以说是只出不进。很快他的Leverage会枯竭，没有能力在买更多的房子。没有现金流的房子未来应变不测的能力也差。一旦有风吹草动，银行加息，都会压垮他。

可惜他看不到这样的问题，还一味的追求房子的增值潜力和不是租金潜力。典型的例子就是农民的别墅。农民的别墅租金是零，因为是小产房，所以银行不会贷款。这样的投资丢掉了投资地产最宝贵的两样东西，leaverage和租金。一个闪失，恐怕多年的好梦全部要付诸东流了。

对于他而言，现在最正确的办法是把equity从现有的别墅项目里面提出来，然后用现金买有一定租金回报率的市中心的房子。一是降低风险，二是可以让钱滚动起来。不然的话，未来所有的工资收入都会被利息吃掉，彻底套住。

犯他这样的错误在北美的华人中间不在少数。很多中国人都是在中国买没有任何租金收入的房子。这样的投资方式，没有可持续性，也不会滚起来，因为你的Duration很长，直到你卖房子的那一天才有现金流入。从买房的第一天，等待你的是漫漫的失血。当然还有很多人嫌麻烦，全部是现金支付，没有贷款。那样的投资，完全失去了房地产的意义。

总结一下，房地产投资，现金流是纲，纲举目张。除了Location, IRR以外，别
忘了算一下你的Duration.

作者：走过路过 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由走过路过于2008-5-08 周四, 04:17修改，总共修改了1次

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